上市房企股权融资正式开闸 房地产调控思路全面切换

　　这几天，房企业内人士争相传递着“放粮啦”的喜讯，一派欢欣鼓舞。

　　中茵股份、天保基建定增过会，宣布暂停近5年的地产类上市房企再融资正式开闸，这无疑让感受到一丝寒意的房地产上市公司松了一口气。此后，上市房企在二级市场上掀起一轮上涨行情，将被绿地借壳的金丰投资、打响开闸第一枪天保基建等涨势凌厉。3月24，华远地产也挤上再融资班车，抛出了16亿元的再融资方案，次日股价亦近涨停。

　　这些年来，尽管靠卖楼赚得盆满钵满，但房地产上市公司仍一直受制于房地产调控政策，直不起腰板。不少分析人士认为，这次“开闸”，上市房企或将迎来扬眉吐气的“估值修复”结构性行情。不过，房企再融资仍将是结构性“开闸”，这也意味着行业分化将进一步加大。

　　“严控再融资”退出调控舞台

　　这是在近5年的时间里，真正意义上的房地产上市公司股权融资的正式开闸。

　　早在2010年4月份，国务院下发通知，要求对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。此后，虽然监管部门并没有下发正式的文件，但证监会实质上全面暂停了上市房企再融资的审批。包括万科、招商地产等A股龙头不得不想尽各种办法寻求获得海外融资的机会，房企通过信托等方式融资的利率也是不断创出新高。

　　值得关注的是，与此前外高桥、万科A、金丰投资不同，中茵股份和天保基建两家房企获批的不是绿色通道，不是政策倾斜，这两份定增方案融资投向均直接指向商品房住宅项目。中茵股份公告显示，再融资资金将投入旗下“徐州中茵广场项目”的开发和云因；天保基建也表明，募资要投入天保房地产空港商业区住宅项目(一期)、天保金海岸D06住宅项目、天保金海岸D07住宅项目，并补充流动资金。

　　这两份再融资方案的获批之所以引发业内一片欢腾，正是由于定向增发所募资的投向均明确涉及商品住宅业务，这意味着A股房企再融资的正式开闸，而暂停A股房企再融资作为过去几年楼市调控组合拳中的重要一环，也可以说已经正式退出。

　　楼市调控思路正全面切换

　　“事实上，中央对房地产市场的政策思路和管理方式的转变，也体现在了近期的资本市场上，房地产调控归位市场化的趋势变得越来越明显。”一位券商房地产板块分析师告诉记者，

　　多家研究机构认为，地产上市公司重组及再融资的放开，意味着管理层对于房地产行业的调控思路从抑制开发商资金向增加供应全面切换。

　　国泰君安在报告中指出，上市房企再融资实质性开闸，意味着房地产调控方式逐渐向市场化方向转变，强制性行政手段调控可能逐渐淡化。目前国家对房地产调控的政策思路是一方面通过增加住宅土地供应、优质房企资本市场融资开闸、共有产权房等多样化方式，积极增加市场供给能力，另一方面在房价上涨压力较大的城市，通过限购等手段抑制投机性购房需求，使市场供求关系逐步恢复平衡，之后强制性的行政调控手段可能逐渐淡化。

　　中信建设指出，上述房企再融资获批对于房地产板块意义重大。“A股市场化进程被行政手段制约的因素将得以消除，融资功能恢复畅通是长效机制的必由之路，由此地产股资本市场机制将重归市场化，未来或将不限于再融资，还可能出现其他融资形式。”

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，如果房企“再融资”逐步开闸，这将有利于缓解2014年年初银行信贷紧缩对于房企资金面的影响，也有利于降低企业融资成本，一定程度上可以缓解由于房地产信托、基金的成本高企导致开发企业融资成本高的现象。如果房企“再融资”分阶段开放，一定程度上可以消除“影子银行”对于房地产市场的影响，也有利于缓解互联网金融对于房企融资成本上升的压力，开发企业融资成本降低，有利于房地产市场平稳健康发展。

　　房企分化趋势更加明显

　　但是，闸门开启并不意味着人人都有水喝。

　　有业内人士认为，房企再融资“开闸”是新一届决策层以市场化方式增加住房供应、管理住房行业政策体系的其中一环，从这一点上看，未来再融资“开闸”或将是结构性的，普通商品住房项目、参与保障性住房建设的上市房企将会首先获得眷顾。另外，上市房企再融资“开闸”，对于行业竞争格局的调整会产生较大影响，市场份额将向大型房企集中，有利于市场秩序的规范和房地产金融风险的防范。

　　张宏伟认为，当前来看，尽管已经有海印股份、外高桥、中茵股份、天保基建再融资获批，但房企再融资还没有大张旗鼓开放，现在有可能以“专业市场”、“棚户区改造”、刚需住宅项目有条件开闸，这也就意味着未来专业市场项目、保障房项目、刚需住宅项目将成为房企再融资的条件，以后或有更多的房企以此借道输血。

　　不过，A股再融资的开闸除了对少数地产公司有所帮助之外，对更多的中小地产来说，实际作用并不大，毕竟国内上市房企只有约100家，但全国的开发商数量则高达数万家。同时，由于商业银行利用“表内”资金对房企放贷基本实行名单制，因此，除了大型品牌房企之外，中小开发商很难从银行拿到低息贷款，大多数还是从信托等机构拆借利息较高的资金，这样一旦出现销售不畅的情况，较高的资金成本很可能会拖垮这些企业。

　　标准普尔最新发布报告称，多数房企融资渠道有限，主要还是依赖银行贷款。而对于中小型开发商来说，能从银行贷到款不仅变得更加困难，其利率也变得更高。大型开发商能够以6%~9%的利率从国内银行获得房地产开发贷款。该机构预计，“小型开发商可能支付20%的利率，而且融资额度有限，因此它们不得不转向信托融资。”

　　标普信用分析师符蓓表示，对于中小型房企而言，融资将更加有限，成本也将更高，2014年可能会有更多违约事件发生。大型品牌房企和中小房企的分化将更加严重。