前11月土地成交价款增长21.4% 土地市场降温仍未够

　　12月13日，国家统计局公布了11月全国房地产市场相关数据。1-11月份，房地产开发企业土地购置面积19046万平方米，同比下降4.3%，降幅比1-10月份收窄1.2个百分点；土地成交价款7777亿元，增长21.4%，增速提高4.7个百分点。

　　其中土地购置面积降幅持续收窄，价格增长则进一步扩大，一些机构分析，土地市场仍处在量价齐涨局面。

　　21世纪经济报道记者注意到，在防止土地市场泡沫进一步推升房地产泡沫的政策思路下，尤其在热点城市，土地供应政策和机制正在发生改变。

　　土地市场降温仍未够

　　据国家统计局公布的11月房地产数据，作为调控重点的土地市场，降温趋势明显。

　　根据统计局数据，1-11月份，房地产开发企业土地购置面积19046万平方米，同比下降4.3%，降速连续第三个月收窄，比1-10月份收窄1.2个百分点。土地成交价款7777亿元，增长21.4%，涨幅创下年内新高。

　　而就11月当月而言，21世纪经济报道记者统计，土地购置面积达到2173万平方米，为今年6月份以来的新高。同时，当月土地成交价款为1013亿元，环比略有下滑。

　　根据上述数据测算，11月当月土地平均购置价格为4661.8元/平方米，比10月的6109.4元/平方米，下降了约23.7%。这与10月份当月土地购置价格环比增长约30.1%，形成较大落差。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，10、11两月土地购置价格出现这样的波动，主要是由于各热点城市地方政府近期在拿地方面进行了积极有效的政策管控，抑制了地价上涨趋势。但这也导致部分热点一二线城市的土地价格，上涨预期加大，如何从长效发展机制进行土地价格的管控，值得各地土地交易和房企等部门的思考。

　　同时，一些机构数据显示，全国土地市场分化现象依旧明显。

　　同策咨询研究部发布的12月全国土地市场月报显示，11月，除二线城市外，一线，三四线城市的宅地溢价率均呈现不同程度的上扬。其中，一线城市本月溢价率为38%，二线城市本月虽下滑11个百分点至61%，仍处于高位，已连续9个月高于50%，远超一线城市；三四线城市的溢价水平较上个月也有所上扬，本月达29%。

　　对此，新城控股高级副总裁欧阳捷在接受21世纪经济报道记者采访时表示，如果不能增加商品住宅的土地供应，就难以避免房企拼命争抢土地，土地的高溢价率也无法避免。

　　土地市场调控分化

　　全国不同地区楼市的进一步分化，也使得各地的调控思路有所不同，在加大土地供应、改善土地供应模式和收紧土地出让政策等手段中，各有侧重。

　　21世纪经济报道记者注意到，新一轮调控中，一些过去曾希望通过增大供地规模控制地价的城市，在企业非理性拿地的逼迫下，开始采取行政手段，收紧土地出让政策。

　　以合肥为例。合肥学院房地产研究所副所长凌斌介绍，今年上半年，合肥楼市火爆，为了防止地价泡沫进一步推高房价，当地政府在7月曾出台加大住宅用地供应计划，提出下半年每月推出1000亩住宅用地，10月又提出年内再供应5000亩。

　　不过，住宅用地供应两度加码，都未能抑制市场拿地热情，因此，11月，合肥开始采取并联拍卖、最高限价、摇号拍地的组合方式。规定多块土地出让同时进行，且开发商只能参与其中1宗居住用地的竞买；地块价格不得高于或等于地块所在区域历史最高成交价，最高有效报价者有相同的，直接通过电子摇号的方式决出最后的竞得房企。

　　这一政策效果显著，11月30日，合肥拍卖8宗地块，其中6宗在最高限价前结束拍卖。

　　而对于一直以来，就存在着土地供应严重不足、高价地频出导致土地出让政策偏紧的一线城市来说，在新一轮调控后，其住宅用地供应，节奏明显加快。

　　上述同策咨询报告显示，11月，一线城市住宅用地成交26宗、172万平米，成交块数较上个月增加19宗，成交面积环比大幅上扬5.35倍。

　　以2016年住宅用地市场已实际落幕的北京为例，9月份以来，北京陆续成交了6宗含住宅用地的建设用地，面积达到了39.93万平方米，接近全年此类用地面积的一半。

　　同时，北京年末推出企业自持商品住房地块，探索长租模式和住宅供地体制改革，也被认为是土地市场调控政策转变的信号。

　　12月11日，海通证券发布房地产行业报告称，根据过往政府表态和当前行业发展阶段，构建多层次供应体系，围绕低端有保障，中端有市场，高端有约束来推进仍是趋势。

　　报告认为，目前绝大部分购买者的购房需求和购买能力均不属于高端市场，对于中端和低端要坚持市场和行政保障并存的调控形式。未来可尝试采取增加保有环节成本，或者是加大交易税等手段增加高端需求的潜在成本，间接补贴租赁房市场。与此同时，加大普通住房和保障房市场土地供应，满足市场正常的刚性需求和改善需求。对于本身已经无能力进入商品化市场的购买者，通过保障房、公租房等非市场化手段解决其居住问题。