三益佳柏潘韬：十年后 商业地产存活两类主流企业

　　（赢商网北京站记者13日报道）“十年后，商业地产会有两类主流企业存活下来，一类是巨无霸的商业地产开发商，像华润、凯德、万达等这样的成熟房企，另一类是优秀的商业地产资产管理公司，这也是我加入三益的原因之一。”三益佳柏资产管理有限公司董事兼联席总裁潘韬接受赢商网北京站记者采访时表示，如何做好商业地产？要把握好商业地产的本质，不然死得更快。

三益佳柏资产管理有限公司董事兼联席总裁潘韬

　　中国或出现自己的“五大行”

　　近年来，中国商业地产高速发展，越来越多的企业投身商业地产，不乏像万科、保利、首创等地产大佬。而想成为一个成熟的、专业的商业地产开发商，必须经过8-10年甚至更长的时间的积累，同时也需要大量的商业地产人才。

　　经验的不足以及对市场环境的把握不充分，这些因素导致短期内，部分房企不知道如何成功运作商业项目。随之，一个新兴的行业也在逐渐形成：商业地产资产管理公司。

　　“中国商业地产的飞速发展奠定了资产管理公司的重要性。”潘韬如是说，商业地产资产管理公司是对商业项目从定位规划、业态组合研究、销售顾问、招商运营、商业地产营销、资产升值等项目顾问管理。据悉，中国的商业地产服务机构是数不胜数。“严格意义上来讲，中国欠缺专业的、合格的资产管理公司。”

　　在国外，资产管理公司可以用一个数字来衡量企业是否成功，那就是正在管理的资产价值。2013年全世界最大不动产资产管理公司是荷兰的ING，管理的的不动产相当于1500亿美元，将近10000亿人民币。

　　“在中国，这对我们来说，是一个广阔的蓝海。”潘韬说，中国的资产管理企业正处在起步阶段，盈石、三益等朝着专业化管理团队前进，正在形成有自己特色的核心竞争力，或许这将推动中国出现自己的“五大行”。

　　商业地产失去本质 死得更快　

　　互联网改变人们的生活方式和消费模式，它的出现对商业地产运营和零售业是跨时代的改变。互联网新经济业态“野蛮生长”的同时，给商业地产带来了前所未有的冲击。豪华的商场变成电商旗舰店的“试衣间”，大型零售企业客流呈现明显下降趋势。

　　很多商业地产开发企业提出O2O战略、大数据战略，万科和恒大在同一天与百度和阿里两个互联网巨头牵手，这也预示着未来房地产企业与互联网企业结合将成为大势所趋。

　　“商业地产不是靠O2O和大数据就能做好的。”潘韬对赢商网北京站记者说，“郎咸平有句话，做一个行业要知道它的本质是什么。商业地产和零售业本质是产品、服务、品牌，这些不是靠O2O和大数据就能做好的。如果丢掉本质，死亡得更快。”

　　他还表示，互联网固然改变了很多人的生活方式和商业模式，但是互联网是一种手段、一种基础工具，它能只能辅助行业进步。

　　进入资本市场 前途渺茫

　　国内首只交易所场内房地产投资基金产品(REITs)，“中信启航”正式在深交所综合协议交易平台挂牌转让。该产品主要着眼成熟物业资产的投资和管理，严格限制投资房地产开发项目，避免成为房地产开发融资工具。

　　中国的资产证券化业务从2005年开始试点，如今终于梦想照进现实，但是潘韬颇感无奈的告诉赢商网北京站记者，“严格意义上讲它不是交易所场内房地产投资基金产品，它不具备最核心的要素，就是税收优惠政策。”

　　不久之前就有媒体援引中信证券内部人士的话指出，中信启航是按照全额纳税的模式做的，税收接近租金的一半。这也反映了REITs在国内推进一直面临的政策障碍，直至目前尚未得到实质性解决，首先就是征税问题。

在欧洲、美国等商业地产发达的国家，REITs已形成了比较完善的税收征收体系，在二级市场的交易过程中是免税的，大大降低成本。但这也是中国商业地产进入资本市场一大进步。

　　房地产与金融的结合，正在成为资本市场追捧的对象。多位业内人士也认为，房地产业和金融业、信息业等相关产业的融合发展，是地产变革的大趋势。潘韬却表示，“没有完善的退出机制和良好的金融工具的支撑，房地产进入资本市场前途渺茫，困难重重。”

　　北京商业地产存两大机遇

　　从2010年开始，北京二手房成交量全面超越新房。随着北京、上海等一线城市新供应土地越来越少，商业用地几近饱和，一线城市商业地产也已经进入以存量房为主的阶段。尤其是城市核心地区，商业地产新增供应量更加有限。

　　这也标志着北京、上海等城市商业地产进入成熟期，市民的消费需求已经基本得到满足。北上等一线城市商业地产还是很大的发展机会，潘韬建议，一是在城市周边的卫星新城，这些新城聚集了巨大的消费潜力；二是大型楼盘配套的社区商业，应把社区商业的规划和发展视为至关重要的一环。