地产迷局观察：深圳闹市那些著名烂尾楼为何一烂上十年？

　　编者按：李嘉诚的名言：决定房地产投资价值的因素是，地段、地段，还是地段，这句话为业界人所共知。然而，事有例外，就像深圳那些著名的烂尾楼：新世纪广场、金利华广场、新世界大厦、港澳8号和东门大厦等等，生于繁华之地，也未能风光无限。房地产的残酷尽显于此。

       深圳闹市中那些著名烂尾楼有着怎样的坎坷命运，而今处境如何，且随赢商网小编的盘点一同去看看吧。

　　一、新世纪广场：改名正顺 迎转机时遭大火

　　新世纪广场始建于1993年，1998年封顶，由两座高达45层的双子塔楼组成，外立面是尊贵非凡的黄金色。据称新世纪广场的保守估值为40亿，因此也被称为“黄金烂尾楼”。然而，奢华只是外表，名贵只是估计，“金色双塔”实际上是搁浅了13年的烂尾楼“钉子户”。

　　1991年2月，深天地实业股份有限公司获批建设新世纪广场，并于1993年正式动工。而这座规划气派的大楼建设起来却波澜不断，几度停建，直到1998年9月大楼的主体才封顶。2001年，又因为新世纪公司资金出现问题，无力继续投入，导致工程全面停工。而此时，大楼的内部各项安装和装修尚未完成，“金色双塔”便开始了漫漫烂尾路。

　　2013年，这座位于深南大道与文锦南路交汇处“黄金烂尾楼”改名“正顺广场”。“金色双塔”180米楼高的庞大身躯正在注入新鲜血液，迎来新的转机。此前错综复杂的经济纠纷和债权关系，使得新世纪广场烂尾楼的盘活之路走得异常艰难。这时候困难如烟散。

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　　据悉，2013年新世纪广场开发主体由新世纪建设开发公司变更为美洲联冠，项目于当年复工，走上盘活之路。

　　2013年8月，新世纪广场宣告重生，然而好景不长，10月便突遭大火，大楼一半被熏黑。也许人们在谈到命运多舛的大楼时会想起新世纪广场——“how old are you”（为什么老是你）？

　　二、金利华商业广场：毗邻地王大厦 却成“鬼楼”15年

　　1996年，383.95米高的地王大厦一举成为当时亚洲最高楼，为深圳人铭记。而在地王大厦对面，却是令很多人深感尴尬的著名烂尾楼——金利华广场。这座原规划为集商业、餐饮、健身娱乐、公寓、写字楼为一体的超高层豪华大厦，从1999年烂尾至今，长达15年。

　　资料显示，金利华广场建筑面积约为78536平方米，事实上，在众多的著名烂尾楼中，金利华广场的身世是相对不复杂的。据了解，金利华商业广场不欠地价、不欠税费、产权清晰、已全部销售给业主，烂尾最根本的原因是1999年原开发商之间因经济纠纷未履行预售合同义务导致烂尾。2006年，金利华商业广场开发商营期限届满，未完成延期，而且法人代表及股东消失，至今下落不明，使得金利华商业广场一直处在“开发商消失”的状态之中。

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　    烂尾15年，金利华商业广场四层以下如一个未完成施工的工地，只是工地上人影全无，反而成为了流浪猫狗们的藏身之所。

　　根据相关法律规定，原开发商之间的债权债务纠纷应由当事人自行解决，与项目及业主无关，理应由政府解决该项目的盘活工作。因此，据资料显示，2011年，为盘活金利华商业广场，维护广大业主合法权益，在深圳市人民政府有关部门的协调下，金利华商业广场已明文规定由深圳市物业发展(集团)股份有限公司与龙园凯利和华能拟对金利华广场进行复工改造，产权年限50年。然而，直到2013年，项目仍未动工。

　　如今，这座毗邻地王大厦、与万象城仅一街相隔的烂尾楼前路如何，尚未可知，只是金利华广场仅有的一个小铁门也是紧锁，生锈十分严重，原本用来包住铁门的绿色围布也由于多年来的风吹雨打而破烂不堪。相信，这样的商业项目是很多深圳人希望它复转生机的吧。

　　三、新世界大厦：豪言建深圳最大写字楼 烂了18年

　　新世界大厦位处于深圳人气最旺的东门商圈，出晒布地铁站B出口就能看到。附近无论是商家还是人流，都是很多地方无可比拟的。而尽管在这样热闹非凡的黄金地段，新世界大厦还是没能避免烂尾楼的命运，而且烂尾时间长达18年之久。其烂尾背后有着怎样的坎坷故事？

　　根据政府有关资料显示，新世界大厦新世界大厦占地面积5853.70平方米，总建筑面积54277.79平方米，是由深圳银鹏房地产有限公司、深圳华商公司、深圳百货公司1993年共同开发，1995年底封顶，并已做完外装修，在1996年前后，因开发商之一华商公司破产，导致资金不足，牵涉经济纠纷停工。罗湖有关部门一直尝试盘活该大厦，但因大厦设计的楼层相对较矮，户型也不方正，后期能盘活改造成商品房住宅的可能性也比较小。

　　2005年左右，曾有市民电话投诉称，位于深圳市东门中路的新世界大厦烂尾楼中窝藏了大量无牌无证经营的现象。该投诉称，不明商贩在该烂尾楼中开店设厂，噪音粉尘扰民严重，楼内外垃圾满地、污秽不堪。

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　　如今，从地铁站出来依然能够看到这座著名的烂尾楼外立面。外围的热闹与大厦内的死气沉沉，形成了鲜明的对比。而从外窥探其内部环境，只看到发霉的墙面，积水的地面，倒塌的墙体，现场一片荒芜却不知从哪跑来的鸡鸭。现场可以看到的是，新世界大厦虽然建筑大体完工，但由于停工导致如今随处可见锈迹斑斑的、已经变形了的钢筋水泥，大厦的建筑质量隐患相当明显。30层楼高的新世界大厦外表下，是内在的空无一人，杂草丛生，甚至阴森恐怖，让人完全无法想象，围墙以外便是喧嚣热闹的深圳东门。

　　2014年已过大半，这座开建时就豪言做深圳最大的写字楼的项目依然处在深度烂尾之中，盘活遥遥无期。在深圳东门商圈这样寸地寸金的地方，如今巨量的烂尾楼实在是奢侈难当。

　　四、港澳8号：产权之殇 烂尾生涯停停建建

　　港澳8号即深圳港丰大厦，原名首度大厦。原规划建设地面34层、地下2层，地面高度122.65米。1995年，兴建至5层裙房主体后停工。从此，这座同样地处东门商圈的大厦迎来了让人唏嘘不已的烂尾生涯。

　　2013年，港丰集团再次投入到港澳8号的复工建设中。据南都记者报道，2013年6月28日前港丰集团已经售出84套房产。然而直到2014年7月，港澳8号似乎又陷入到了停工的风波之中。

　　事实上，港澳8号早在2002年就开始了第一次复工，当时由新人开发商续建，并且将港澳8号的用途由标准房改变为商务公寓，层数增至36层，而建筑高度则减至114米。尽管楼层变化、高度变化，却仍然未能改变港澳8号的烂尾命运。

　　2005年，港丰集团接手该楼盘，再次投入建设。据港丰集团内部人士称，港丰经受让取得了大厦75%的开发权益，由于该烂尾楼债权债务一并由公司承接，该项目的土地证用于抵押担保的1.5亿元债务，也需由港丰公司清偿。

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　　然而，几经周转，港澳8号再度停工。直到2014年，这座烂尾长达19年的闹市烂尾楼再度吸引了人们的眼光。然而，包括港丰公司、中裕财富投资、国融公司、长城融资担保公司等多家公司都涉及到这座大厦的生命之中，产权纠纷一时难分难解，正是由于其背后这样的错综复杂的产权关系、矛盾重重的经济利益纠纷使得港澳8号的盘活并不那么容易。

　　五、东门大厦：痛并纠结着 成深圳烂尾楼之首 

　　深圳东门大厦地处于深圳市最繁华的东门中路和湖贝路交界处。在地王大厦附近有两座著名烂尾楼，一座是上文中的金利华商业广场，另一座就是东门大厦了。相比于金利华商业广场，东门大厦的烂尾“资深”得多，长达21年的烂尾年轮，毋庸置疑地成为了深圳烂尾楼之首。

　　深圳东门大厦原本由深圳市南方通发实业公司与深圳市物资集团公司合作开发，其中南方通发占56%开发权益，物资集团占44%，1997年11月大厦主体封顶，，后因该两公司都是老的国营企业，负债累累，无资金开发而烂尾。据资料显示，真正使得东门大厦盘活遥遥无期的是其背后争吵得难分难解的产权关系。由于原开发商在处置自身的开发权益时，关系理得不够清晰，使得每一个介入其中的公司都如接到了烫手山芋般。

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　　值得一提的是，在深圳两座烂尾时间超长、产权纠纷极复杂的港澳8号、东门大厦烂尾楼中都能看到港丰集团的身影。港丰集团介入这两座烂尾楼中恐怕没想过会蹚入这滩浑水。

　　而东门大厦这座本该容光焕发的大厦，恐怕也从来没有想到在东门这样繁华的地方，它只能作为旁观者静默地看着商圈中的人来人往。

　　2013年，突然有人在大楼旁边挖了一个六七米深的大坑，使得东门大厦再度映入人们的眼帘，人们对这座烂尾楼的盘活抱有一定的期盼。然而，时至今日，这座处于“深度烂尾综合症”之中的大厦依然处在“痛并纠结着”中——停工。

　　因此，看到此情此景，有些民众不愤地说，“太影响城市形象了”！

　　总结：托尔斯泰说，幸福总是相同的，不幸却各有各的不幸。如果说烂尾楼算得上是不幸者的话，它们的烂尾理由肯定也是不尽相同的。回顾和总结这些烂尾楼深层次的原因，对商业项目开发的后来者来说，无疑是十分重要的事情。

　　赢商网小编总结一下深圳那些一烂上十年的烂尾楼烂尾的原因大致如下（非权威分析，仅供参考）：

　　1、产权不明晰，错综复杂引纠纷。深圳烂尾时间最长的两座大厦东门大厦和港澳8号均是因其背后错综复杂的产权关系所致。一般来说，产权的纠纷可以使合作者之间产生了利益冲突，矛盾重重，无法继续合作，导致分享利益时达不成共识；也可能是某个合作者引入了外来合作者，致使简单的关系复杂化。

　　2、开发商资金断裂。房地产行业是个金融属性非常强的行业，对开发商资金的要求非常高。而在房地产项目开发的过程中，经常能看到因资金断裂致使某个项目烂尾。比如上文中出现的金利华商业广场和新世纪广场均是因为开发商资金上出现了问题，无力继续投入，导致项目烂尾。

　　3、开发商违约。金利华商业广场烂尾的根本原因在于开发商之间因为经济纠纷而没有履行预售合同义务，法人代表消失，长期处于无人管辖状态，致使项目烂尾。从这个案例中可以也看出，一个商业项目的烂尾牵涉的不仅仅是开发商本身，还有它的业主等各个方面。

　　4、项目本身某些特点造成不容易盘活。有的项目本身规划就不算完美，尽管处在繁华的地段，也不见得有人愿意“搭把手”将其重塑。在深圳这些著名的烂尾楼中，港澳8号在2002年新任开发商接手时，不但改变了它的用途，也改变了它的高度等等。对烂尾楼来说，这算是十足幸运的，因为还有余地可改。实际上，很多烂尾楼建到难以更改的状态下，就很难出手。比如新世界大厦就因为楼层太矮、户型不方正等原因，长期无开发商接手“盘活”。

　　另外，政府的很多政策都会影响一个商业项目，如城市的规划的变更，如某个区域的建设限制，如开发过程中利用行政力量干扰商业项目的开发等等，都可能干扰到一个项目的开发。

　　赢商网小编只能说，开发不容易，且行且珍惜吧。