合生创展商业地产版图浮现 三步走战略布局一线城市

　　（赢商网记者报道） 随着广州、北京等地多个项目在建和即将开业，合生创展的商业地产版图已经浮现，这个长期被业界贴以“多囤地”“慢开发”标签的品牌房企已经有较大幅度的转型。

　　据了解，合生创展在一线城市的土地储备规模巨大，其商业地产开发战略分三步走，稳步推进旗下写字楼、社区商业和城市综合体的开发。对于还未入市的两大综合体旗舰项目——广州TIT合生国际广场和上海合生国际广场，合生看好其整体回报率，希望充实上市公司资产和增加利润率。

　　 独家1：合生广场北区11月开业 合生创展广州三大商业项目并发

　　 独家2：合生骏景广场商业体量10万㎡ 填补片区高端休闲商业空白

　　独家3：广州合生生活天地启动招商 商圈竞争激烈开业迎考验

　　合生广州三大商业项目并发

　　合生创展的商业地产主要集中在一线城市，细数在广州即将入市的三大商业项目，合生广场、合生骏景广场和合生生活天地，不难看出它们有多处共同点。

　　合生广场是合生创展在广州即将入市的三大商业项目之一

　　首先，都是含有两种或两种以上业态的综合性项目，都以“先住宅后商业”的节奏开发实现资金快速回收。位于广州大道南的合生广场包含有公寓和购物广场，分为北区和南区，项目最先入市的是北区公寓的D栋和E栋，于2011年开盘销售，2013年底交楼后启动广场的招商工作，定于今年11月1日开业，南区也是如此，目前公寓B栋推售，购物广场的招商工作要在2015年中旬才开始，开业时间应是2016年。位于天河东的合生骏景广场规划有10万平方米的商业体量，分三期开发，目前仅完成一期物业建设，一期首先入市的是高档公寓，目前正在紧锣密鼓地销售中，商业部分的招商工作还未启动。

　　其次，项目所在区域合生并不是新进入者，此前已有项目开发经验的积累。合生生活天地所在合生帝景国际项目，2012年底住宅即已售罄，合生骏景广场旁边的骏景花园是合生2000年打造的大型社区，以教育配套完善、园林景观设计独特而闻名广州地产界，而合生广场所在广州大道南，合生多年前已开发有逸景苑项目，对周边情况十分熟悉。

　　再次，项目所在的位置好，区域内的商圈各有特色。合生骏景广场所在的天河棠下片区零售业市场旺盛，美食街林立，但都以街铺为主，集中式优质休闲购物中心缺乏，合生骏景广场的入市将形成区域消费市场的标杆。合生生活天地位于海珠传统商业旺区，以地铁物业+社区商业的概念入市，对社区居民人流的消费形成粘性。合生广场周边布匹纺织专业市场云集，消费潜力巨大，住宅项目众多却缺乏购物中心，合生广场的推出将弥补区域商业空白。

　　慢开发者的三步走战略

　　合生创展第一个写字楼项目出现在广州，是位于越秀区越华路的写字楼珠江国际大厦，2010年竣工交楼，广州酒家、屈臣氏、太平洋保险等名企进驻，掀起了高端租赁市场的群聚效应。而第一个商业项目则出现在北京，合生麒麟新天地2013年5月开业，建筑面积3.8万平方米，以互动休闲体验业态吸引客流量。

　　近年来，合生创展的商业地产开发主要聚焦于一线城市，在北京、上海、广州的市区获取项目。根据合生2013年年报，其土地储备总面积达到3185万平米，其在北京、上海、广州拥有的土地储备合计约1769万平米，超过一半以上。

　　在商业地产的开发中，合生延续了“高溢价”、“多囤地”、“慢周转”的开发模式，通过土地溢价获取高利润，往往开发节奏缓慢。根据公司披露的截止2013年底的数据，合生商铺、写字楼和酒店等商业面积超过450万平方米，其中已建和在建的面积仅200平方米，不足50%。

　　以北京为例，合生的商业项目包括麒麟新天地、东方文华、德胜大厦、时代帝景购物中心等，总规模达100万平方米，但目前开业的仅麒麟新天地和东方文华。据了解，东方文华是包含写字楼、酒店和音乐厅的综合性商业项目，2006年合生以7.96亿元的价格收购而来，直至近期才开业。德胜大厦是包括商业和办公楼的物业，2008年即已开始施工，今年中旬才开始对外招商。

　　社区型商业合生生活天地立足于满足社区群体购物需求

　　不过，合生创展认为自己在商业地产领域是稳健地按照设定的道路走。

　　今年7月份，合生创展集团商业投资部副总经理刘铭曾对赢商网记者表示，合生的商业分三步走，第一步是在北上广的核心地段做甲级写字楼，主要是合生财富广场，第二步是尝试做社区型商业，如合生生活天地、合生麒麟新天地，第三步是做大型城市综合体开发，如合生广场、合生国际中心等。

　　两旗舰综合体充实上市公司资产

　　合生创展加大商业地产的比例，特别是综合体项目的开发，在广州将要开发的是TIT合生国际广场。该项目位于广州市海珠区新港中路，毗邻广州塔，总建筑面积达85万平方米，是包括大型购物中心、甲级写字楼、公寓和酒店的综合体，相当于两个太古汇广场、三个正佳广场，是广州市中心最大的商业综合体。其中购物中心面积约20万平方米，将以中高端零售为主，目前还未开始施工建设，开业时间未定。

　　同样是合生商业地产的扛鼎力作，上海合生国际广场位于城市副中心五角场商圈，总建筑面积约36万平方米，是一个集五星级酒店、大型高端购物中心和甲级写字楼为一体的综合体项目，其中购物中心约16万平方米，招商工作还未启动。

　　作为持有性物业和未来资产升值空间最大的项目，虽然这两个大型综合体都还未启动施工建设，但合生认为其整体回报率未来会有非常好的表现，公司将根据项目所处的不同地段逐步建设好，充实上市公司的资产，并通过管理和经营这些优质的资产，增加上市公司的利润率。