物流、商业、旅游、养老地产 哪个是开发商“蓝海”？

　　面对行业的整体调整以及商品住宅市场日渐回归理性，众多传统房企谋求转型。物流地产、商业地产、旅游地产以及养老地产等都是他们转型涉足的重要物业类型。对于物流地产而言，房企应重点跨越客户壁垒以及国际资本化的壁垒；对于商业地产，成功的关键在于专业人才；对于旅游地产以及养老地产，开发商可以通过创新融资上市，比如共同合作成立公司、海外上市融资等方式解决其巨大的资金需求。

　　步入9月，库存高企、资金吃紧、市场观望等因素依然影响着房地产企业的生存和发展状况。业绩下降，甚至出现亏损局面已经成为一个客观的市场形势。在行业整体调整的关键时刻，不少房企纷纷思考转型之路，以求逆境逢生。一时间，商业地产、工业地产等成为不少商品住宅开发商的新出路。不过，这些曾经在商品住宅领域长袖善舞的房企所累积的经验和方法，是否能够有效应对其他物业的特殊要求？商业地产、工业地产等真实发展态势，是否能够支撑众多房企的涌入？

　　物流地产：步入黄金时代

　　随着物流行业的快速发展，物流地产成为了市场的香饽饽，吸引各路资本抢滩该领域。尤其以菜鸟网络、京东为代表的电子商务业，以中国平安(601318,股吧)为代表的金融机构业，以及以万科、绿地为代表的地产开发业纷纷瞄准了物流地产领域，更是给予市场强烈的信心。仅以长三角地区的上海、江苏、浙江为例，2008年至2014年第二季度，三个地区依次实现成交租金年增长率8%、10.8%、9.3%，复合增长率7.5%、9%、8%。

　　DTZ戴德梁行中国区工业及物流地产部主管及董事苏智渊表示：“在高端物流市场供不应求的环境下，作为市场稀缺资源，现代化标准仓储物流设施进一步刺激着用地租金的快速增长。尤其在国家保持着房地产调控政策之际，传统住宅地产开发商必然将触角伸向收益率高强且稳定的物流地产市场。此外，网购市场的持续火爆，引发电商对物流地产的实际需求。这些综合性因素都促使物流地产的爆发性发展，呈现了良好的市场增长空间，可以说，物流地产步入了一个黄金时代。”

　　不过，众多资本短期的集中投资以及大量非专业机构的进入，在一定程度上提高了物流地产的风险。同时，虽然国家对工业用地弹性地价政策进行了调整，工业用地使用年限由50年缩短为20年、30年，但是大部分地区至今没有公布实施细则，这也容易造成市场恐慌性拿地，推高土地价值。

　　对于这些潜在的问题，苏智渊建议那些转型进入物流地产领域的房企应该着力跨越客户以及国际资本化两个壁垒。他表示：“未来3至5年，物流地产租金增长将趋稳，行业洗牌将出现。对于刚刚或者即将进入物流地产的房企而言，第一壁垒是客户。这是和人有关的问题，如何组建一个强有力的且经验丰富的团队开拓、服务、维系客户至为关键等；第二个是国际资本化，利用海外的长期资本实现资本在国际和国内市场间的切换，这才是工业地产的终极目标。因此，这就必须认真思考5年、10年的规划，如何一步一步地实现该目标。”

　　商业地产：平衡风险的好抓手

　　全国标杆型房企绿地集团从2003年开始就步入了一个此前从未涉及的领域——商业地产。从纯住宅到商业、办公和住宅的相互结合， 绿地集团在2012年已经基本做到了商业办公和住宅项目各占50%的比例，实现了战略的转型目标。

　　绿地集团借助商业地产的转型，只是诸多房企进军商业地产的典型代表。不仅犹如绿地集团这般知名房企进军商业地产，一些中小型开发商，甚至零售商也进军商业地产领域，使得商业地产处于一种快速发展的阶段，可谓百花齐放。

　　DTZ戴德梁行华东区商业地产服务部高级助理董事范红娟表示：“涉足商业地产的开发商，背景各有不同，可谓百花齐放。这些都是因为，在当前房地产市场的挑战和转型的大环境中，商业地产是平衡风险的最好抓手。但是，商业地产复合度要求很高，既需要合理的前期定位，也需要科学的后续运营，能量不足、资源匮乏的传统中小开发商很容易被淘汰。”

　　对于房企转型进入商业地产领域赢得成功的可能性，范红娟认为关键还在于专业的人。她表示：“一个商业项目从前期招商到后期的运营，需要大量资源的投入，尤其在招商难度日益增加的时候，为了吸引一个品牌，开发商不仅要考虑到装修，而且还需要综合考量租赁期间的营运支出。面对这样一个庞大且复杂的系统工程，若要盘活、养活它，就必须吸收、招揽专业的人才，问题才能迎刃而解。”

　　旅游、养老地产：大有可为的新物业

　　除了商业地产、物流地产，旅游、养老地产也是房企转型的最佳方向之一。DTZ戴德梁行北亚区策略发展顾问部董事容亚当表示：“中国中产阶级正在快速增长，而且旅游是他们最大的热门消费之一。相比于美国和欧洲市场，中国的星级酒店数量还远远不够，因此旅游地产还有一定的增长空间。除了旅游之外，中国人口的老龄化将会极大地提高高端养老地产的需求，并且未来的退休人口，对高端物业拥有较强的支付能力。

　　无论是旅游地产，还是养老地产，都需要庞大资金的支持。在当前融资成本增加的背景下，涉足旅游地产以及养老地产的房企如何有效化解融资难题是一个考验。对此，DTZ戴德梁行环球董事、亚太区估价及顾问部主管赵锦权认为，创新融资形式是关键。他表示：“企业间合作模式，对开发旅游房地产及养老地产来说是一种很好融资模式。合作企业可以通过合资、入股等形式，共同设立股份公司，或者进行项目层面的合作等，合作方共同提供资金、技术、管理、土地等资源，共同开发旅游房产，共担风险共担，共享收益。”

　　此外，海外筹集资金也是旅游地产及养老地产可以利用的融资模式，赵锦权表示：“金融体制的改革以及资本市场的助力，能够推动房企赴海外上市筹集资金。一般房企在海外上市后，便有能力参与、收购、运作更多的旅游地产、养老地产项目。此外，金融体制的改革也为房企在国内发行房地产信托基金等资本市场产品创造了可能性，这也能有效缓解旅游地产及养老地产的资金之渴。”

　　无论工业地产、商业地产，还是旅游地产、养老地产，它们只是开启了房企转型的一道缝隙。随着行业调整的进一步深度以及商品住宅市场回归理性步伐的加快，愈来愈多的物业类型将成为传统房企的新选择，而这种选择的正确性以及运营的科学性，都决定着转型中的房企能否再次迎来“收益的春天”。