上海多区域地价涨幅快于房价 房冷地热或为供求假象

　　9月以来，上海先后成交了10幅经营性用地，来自张江和周浦的地块分别刷新了各自区域的楼板价纪录。不过，高价地块并没有像往常那样刺激周边房价的上涨，上海多个板块房价涨幅放缓。

　　9月5日，浦东新区张江南区配套生活基地A1-05地块为珠海华发所得，成交楼板价高达25765元/平方米，超越去年万科竞得的浦东新区张江高科技园区中区C-10-3、C-10-6地块21570元/平方米的楼板价，成为了张江地区新的单价地王。

　　9月17日，浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-01-02地块和A-03-02地块，成交楼板价分别达到19001和18290元/平方米，压倒去年以13335元/平方米楼板价成交的周浦镇08单元06-05地块，成为周浦地区单价最高的两幅地块。

　　过去多年，高价地块的诞生，往往会催生周边房价的上涨，但这一定律现在已经失效。据德佑地产张江三店介绍，张江地王对周边楼市的影响并不明显。目前买卖双方心理僵持仍较为严重，一般二手房的议价空间至少需要达到5%左右才能达成成交，如近期一套阳光花城房源，房东由370万元降价至340万元才得以成交。而张江及临近板块的新房项目，也基本未受地王的影响，继续按照原有策略销售。

　　据德佑地产地杰国际城店介绍，周浦两幅地块高价成交后，周边市场也没有产生波动。目前购房者对于房东的降价预期一般在20万元左右。

　　德佑地产研究总监陆骑麟表示，在楼市火爆时期，地王的出现会给区域市场起到火上浇油的作用，但目前地王对于周边房价的带动作用已经被大幅削弱。这主要还是由于今年市场低迷，买卖双方的市场预期分歧较大，地王的拉动效应十分有限。不过，这些地王项目建成后，其售价将大大高于周边楼盘，届时将会有参考和标杆作用了。

　　从9月情况看，上海土地市场热度要高于住宅市场。9月19日下午，大发地产联合垠壹投资发展以10.58亿夺得青浦区盈浦街道淀山湖大道南侧17-02住宅地块，楼板价12939元／平方米，溢价43.76%。据现场参与竞拍的房企反映，竞拍持续了快2个小时上百个回合，竞争激烈。陆骑麟指出，土地市场还没冷下来，下半年开发商资金还是相对充裕，在这种情况之下，金九银十房价大面积调整的可能性也在减小。

　　合景泰富上海区域相关负责人认为，供求关系和市场预期导致了短期内土地市场仍然火爆。新城控股高级副总裁欧阳捷则认为，上海的情况与其它城市不一样，上海地价高是因为土地供应严重不足，而且未来没有明显的新增土地供应量；房价低是因为贷款政策抑制了有效需求，造成供求平衡的假象。他指出，“房冷地热”只能是阶段性的现象，长远来看还是要靠供求关系决定地价。

　　欧阳捷指出，一方面，长三角城市上半年成交量持续下滑21%－38%；另一方面，新开工面积与竣工面积存在巨额剪刀差，施工周期在拉长，库存也随之增长。未来5年，房企的生态圈将更加残忍。