首创置业四季度推140亿存货 拟实施速出货广屯粮策略

　　上半年未实现销售目标的首创置业正在酝酿加速出货。

　　9月23日，21世纪经济报道记者在和首创置业管理层交流时了解到，首创置业有大量存货将在三季度末和四季度推出，在途货值约为140亿。

　　首创置业经营管理中心总经理赵强在接受采访时表示，明年的房地产市场上行的概率很大，现在有钱拿地的开发商很少，并且土地价格也回归正常水准，首创置业的策略是加紧出货。

　　赵强解释说，房地产白银时代的特点恰是波动频繁，谁能够踩准短周期波动的时点，谁就能在市场中获得领先地位。

　　为此首创置业开辟了立体复合的营销渠道。在首创置业总部的电梯间和过道的墙壁上，“全民经纪人”的红色海报赫然入目。首创置业比万科更早，2012年底就开始尝试项目“跟投机制”。最近首创置业也对外称，将在北京项目和天津项目上与链家、我爱我家等中介全面合作，并采用灵活的定价策略。

　　今年前6个月首创置业累计签约面积约73.1万平方米，签约金额67.7亿元，2014年的销售目标为280亿。8月份销售开始好转。截至2014年8月底，签约金额约124.9亿元，另尚有认购金额约17亿元，首创置业副总裁胡卫民表示，如不出意外，首创置业仍有可能在下半年完成销售目标。

　　从策略上，首创置业更加强调“聚焦”。聚焦一线城市和1.5城市的市场，如北京、上海、天津、重庆、成都。聚焦目标主流客户群，首次置业和首次改善型的客户，回避缺乏真实需求的区域。

　　通过对过往经营数据的分析，赵强发现一个有意思的现象。在一线城市，如果超过1.5小时上班或下班通勤距离，刚需群体就不会选择购买。户型方面105平方米左右的三居最受改善性需求欢迎。因此，首创置业调整了供货结构，90平方米以下的房源占85%；尽量选择在有轨道交通的区域，或者未来两年可能建设轨道交通的区域拿地。

　　首创置业也尝试进行海外开发。首创置业中期业绩记者会透露的消息显示，首创置业目前在海外持有两个项目，其中澳大利亚项目于7月份开售，首期共200套单位已签约90%，签约额达7亿元人民币，每平方米销售价格为1.1万至1.2万澳元。胡卫民称，首创置业不会盲目拓展海外市场，重点是选择成交量多、新增人口多及中国客户偏好的城市，例如澳大利亚、英国及美国。

　　另据钜大国际9月17日公告显示，其收购首创置业资产事项构成公司的反收购，并被视为新上市申请人。去年11月18日首创置业斥资3.46亿港元购入“壳”公司钜大国际。2014年8月18日，首创置业发布公告，首创置业的间接全资附属公司侨恩将以代价约9.38亿元购买新加坡RecoZiyangPteLtd所有的西安首创新开置业60%权益。公告显示，在侨恩有限公司完成西安首创新开置业有限公司的股权收购后，该西安项目100%股权将注入香港“壳”公司钜大国际。

　　首创置业管理层解释称，这一系列的资本运作是为商业地产业务板块寻找新的融资平台。不过，首创置业的另一项尝试创新的融资手段日前却受到市场非议。公开资料显示，截止到2014年上半年，首创置业共发行永续债40亿元，意图通过永续债降低净负债率。永续债一般不设固定期限，可计入报表权益，同时通过“利率重置条款”促使企业按时还本付息。

　　首创置业资本管理中心总经理秦怡在接受21世纪经济报道记者采访时表示，公司作为2003年上市的H股公司，每年保持30%-40%的高分红比例，但受H股公司房地产再融资限制，2007年以来未能获得股本再融资机会。永续债作为股本融资与债务融资的有效补充，具有诸多优势，在市场上有较大吸引力。在首创看来，2013年发行的美元永续债8.375% 的融资成本，远低于10%至13%左右境内信托融资成本，与刨除隐性成本的房地产开发贷成本相近。

　　另据财报，目前首创置业的短期负债占比34%。在融资结构中，银行贷款占62%左右，境内外债融资占据23%，其余15%是非标类融资。而首创计划在2014年斥资250亿拿地，目前仅花费140亿元。“公司看好未来的房地产市场，对于土地拓展一直持谨慎而积极的态度。”胡卫民说。