中国房地产已“日薄西山” 万科等开发商出路在哪？

　　行业龙头万科今天也开始系统思考将房地产业务本身看做一类“资产管理”公司。既然是资产的一部分，那就不可能只涨不跌。这也是对房地产业务自身的盈利模式提出了根本性的挑战：各个细化的房地产产品首先要明确自身的盈利模式和互相之间的平衡方式，但由于实质上又是同属于一个行业，作为资产本身，公司层面需要更宏观地考虑哪些资产是能够与房地产业务本身相平抑的。否则在一个失速的行业里，一不小心就会死得很难看。这一观点值得关注。

　　随着阿里巴巴的上市，互联网思维和资本盛宴的双剑合璧显得无往不胜，相比之下也衬托出一些昔日产业王者日薄西山的处境。过去几年房地产市场的泡沫式增长使得其现在的定位颇为尴尬：虽然如今中国的城镇化率水平刚刚过50%，离大多数发达国家至少80%的平均水平仍有一段距离，但这段距离似乎已被过度透支，导致房地产行业无论在政策、需求和供给水平上都面临着巨大的瓶颈。行业必将经历阵痛，但更为尴尬的是，阵痛的方向并不那样清晰，正如过去几年的非理性繁荣在人类历史上鲜有参照一样，未来几年究竟往何去也同样缺少方向。

　　而放在中国经济发展模式转型的大背景下，这一问题更为无解。如果只是作为建设开发主体，这个行业根本就不应该在国民经济中占到太大的比例。作为一个国家，中国更需要真正领先世界的科技、创新和文化，而这些与城市都很难扯上关系。

　　唯一能够扯上关系的，就是房地产在过去几年爆发式增长中所积累的雄厚资本和丰富资源。挑战显而易见，以当前的需求水平、过去积累的负债和近期衰弱的融资能力，会把任何人逼向“背水一战”的墙角，并有可能陷入投机性的恶性循环。情况如此之普遍，以致于提到中国地产业，没人会觉得是有明确标杆的。事实上，实现可持续发展战略，降低预期可能是第一步。之后的三条道路，与其说是“可持续发展”，不如说是“如何活下去”的存亡之道。

　　首先，从土储导向变为人群需求导向。长久以来，衡量开发商正式实力的唯一指标就是“土地储备”。

　　《乱世佳人》斯嘉丽父亲的经典犀利金句便是“土地是唯一永恒的东西、唯一值得为之奋斗和付出生命的东西”。不过，实际上世界并不存在永恒不变的东西，只不过变化速度的快慢不同。随着婴儿潮峰谷期随着时间的平抑，所谓土地的“刚需”正在不断减弱，加上多元化的消费住房理念以及核心土地资源的阶段性枯竭，很难想象中期内房地产企业能够通过投机性的土地开发获得暴利。

　　与此相比，更重要的问题是，我的资源禀赋所配套的目标受众是谁？受众有怎样的需求？什么样的产品会是他们喜欢的？然后再是什么样的土地是能够实现这些需求的。这个过程固然理论，实际也需要土地资源的匹配，但中国开发商以往的问题就在于，几乎对客群不花精力，或者花一些想象中、半吊子的精力，最后给出并不那么有诚意和差异化的产品。

　　其次，从资产增量变为资产管理视角。即使是行业龙头万科，今天也开始系统思考将房地产业务本身看做一类“资产管理”公司。

　　既然是资产的一部分，那就不可能只涨不跌。这也是对房地产业务自身的盈利模式提出了根本性的挑战：各个细化的房地产产品首先要明确自身的盈利模式和互相之间的平衡方式，但由于实质上又是同属于一个行业，作为资产本身，公司层面需要更宏观地考虑哪些资产是能够与房地产业务本身相平抑的。否则在一个失速的行业里，一不小心就会死得很难看。这也是开发商们所不愿意看到的。实际业务操作中需要有这种宏观意识，但操作方式需要更接地气。一亩三分地的精细化运作、优先考虑现金流入的模式、搭建资本和产业运作的合作伙伴生态体系都是值得推荐的路径。

　　与过去的最大区别就是：还真得对模式这件事情上心了。对于广大仍旧以“资产规模”为考核指标的国企而言，是不是也到了该动动的时候了？

　　最后，致力构建软实力内容创造体系。这是一个关乎中华文明历史走向的问题。今天房地产开发商们看似也会在谈论关于“软刚需”的问题：养老地产、健康地产、文化地产…不一而足。在该领域，万达、复星所作出的尝试令人敬佩。

　　对于行业中的更多人，大家都在盯着日本、美国和欧洲的曲线，等着一个“拐点”的出现和市场的爆发。可是对于一个总体上仍旧处在工业文明初期的国家而言，这个拐点真会来得这么快？

　　另外，成功的“软刚需”都是由文人玩出来。这里需要解释一下，我们现在对“文人”的解释有偏差，认为是书呆子，但实际上中国的文人是有钱又有闲的人。远的可以看佛罗伦萨的美第奇家族，由于该家族的支持，如达芬奇、米开朗基罗、拉斐尔、布鲁内莱斯基一大批艺术家点亮了文艺复兴的天际线。近的可以看中国的两宋，乐于文治的皇室家族培育了高品位的美学思想和文化情怀，在陶瓷、绘画、书法、天文、水利、农业、机械等领域取得了极高且永恒的成就。虽然在本土我们很遗憾已经看不到什么实际遗风，但深受其影响的“无印良品”所取得的成功也充分印证了这一“软刚需”的永恒性。

　　而接下去给土豪的问题是，你是否真有耐心去做中国的美第奇？或者真有能力去培育能够诞生高品质产品的文化体系？你自己是否是一个能够吸引、统一这些资源的主体？如果这些问题都打上问号，那所谓的“拐点”也不会很快出现。

　　这三条“存活之路”并非只是对于房地产开发商而言的，对于任何在过去几年已经积累了资本和资源的主体，都是严峻而现实的问题。如果无法进行持续的体外价值再创造能力，那再多的财富也挡不住历史的风云变幻。现如今的中国经济最大的机遇，仍旧在于中国人自身的潜力挖掘，这一潜力包括在创新、文化等“软实力”的能力以及对于美好生活的追求。真正用心做的产品，是能够创造这些发展空间的。

　　事实上，只要大多数人不是太沉迷于所谓的“互联网思维”带来的资本市场现象，那这一潜力的开启还是指日可待的。