合景泰富商业地产突围发展公司拟提速 已完成目标80%

　　专注中高端物业发展的合景泰富，在走过19个年头之后，正渐渐向个性化商业地产时代迈近。

　　最新数据显示，截至2014年十月止,合景泰富的权益预售额达167亿元,已完成全年预售目标210亿元的80%,同比增长24.8%。在立足中高端项目，加大商业地产投资的同时，合景泰富的发展开始步入快车道。

　　前三季业绩靓丽

　　2014年上半年,在复杂的外部环境和激烈的行业竞争中,合景泰富凭借稳健的财务系统及完善的运营资金管理、坚持用心开发高质量产品，运用多元化产品组合策略，在充满挑战的市场环境下业绩强劲增长。

　　上半年，集团于已立足的城市推出共7个全新项目,包括上海的万景峰、广州的天峻、位于北京的北京领峰、世茂维拉及滟澜新宸、位于佛山的泷景、以及位于苏州的万汇大厦，及时补充货量。上半年核心利润上升15%至人民币11.5亿元。

　　据公司最新公告，10月集团总预售额为27.18亿元。归属于集团的权益预售额为19.11亿元，与2014年9月17.05亿元及2013年10月14.82亿元相比，按月增加12.1%，按年增加28.9%。

　　截至10月底，集团的权益预售额达至167亿元，已完成全年预售目标210亿元的80%，按年增长24.8%。成为少数已经完成80%以上销售目标的房企。

　　前三季度，根据市场变化，集团适时调整合理的产品结构，重点推出位于一二线城市临近地铁或主干道的多种产品，满足各类型买家需求。位于新兴城镇广州市中新知识城的广州天峻亦于同期内推出，由于产品实用及售价低廉，于4月开售当天去化率高达90.0%。

　　集团致力改进产品标准化,抓紧工程进度,以提高产能及保证工期顺利进行。通过在项目中灵活使用产品标准化模板,目前从土地购买到项目开售只需八至十个月。另外,集团亦通过扩大运营团队,增加成本审核、质量监督人员,派遣人员到当地实地考察,汇报工程质量,运营能力大大提高。

　　合景泰富主席孔健岷介绍，2014年下半年，公司推出更多地段优良、产品定位适当的全新项目,如南宁五象新区的天汇广场、杭州科学城的瑜翠园、天津津南双港的万翠台、北京海淀的映月台等,产品覆盖住宅、别墅、公寓等。公司将继续积极销售,严格控制回款速度,增加手头现金,保证运营资金的充足。

　　孔健岷表示，凭借公司积极进取坚持以房地产开发为主,辅以酒店、写字楼等多元化商业,定能顺利完成本年度的销售目标。

　　商业地产突围

　　以开发高端物业著称的合景泰富地产，于今年上半年宣布启动京沪苏蓉四个商业项目，总经营面积在35万平方米左右；此外，公司还有数个合作类的商业项目在筹划中。

　　在今年的3月于上海举办的商业战略发布上，合景泰富展示了其四大项目。其中位于北京核心商圈崇文门的“摩方”项目，由于地处北京市东城区商业核心地带，离天安门、长安街近在咫尺，成为公司商业产品中的标杆项目，引发了业界普遍关注。

　　2011年至今，商业地产为合景泰富贡献了年均40%左右的业绩份额。目前，合景泰富已经储备和在建的商业项目达11个，除了继续强化部分商业地产的推售外，打造旗舰式购物中心，扩大写字楼、酒店、购物中心等长期持有型商业地产的比例，也是其发展的重头戏。

　　“2016年，将会是合景泰富商业项目收获的一年”，合景泰富商业地产事业部副总裁黄兴龄表示，公司已启动北京摩方、苏州合景汇、成都合景汇及上海嘉誉国际广场四个购物中心项目，将在2015-2016年先后入市。

　　上述四个购物中心项目面积从3.9万平方米到12.5万平方米不等，总计建面仅约35万平方米。黄兴龄和她的团队希望通过个性化设计在购物中心的“过剩潮”中突围，“我们不搞简单的复制”。

　　一位从事商业地产多年的资深人士表示，单纯开发购物中心的时代已经过去，如今的购物中心不仅要能满足人们购物时追求的方便、多样、高品位，更要予消费者精致、愉悦的生活体验。而合景泰富精心打造的几个购物中心，商业形态时尚品位与优雅格调并重，深度契合广大消费者的多元需求，其倡导的精致生活消费体验，或将引领成都全新的生活方式与消费潮流。

　　据合景泰富商业地产事业部人士介绍，位于上海新江湾城核心位置的嘉誉国际广场项目将打造集精品超市、河畔酒吧、乐活社区、国际快时尚于一体的绿色购物公园，主打生态体验式购物消费模式。“目前，出于对新江湾城区域价值的认可及上海嘉誉国际广场公园式购物中心运营前景的看好，嘉禾影院、城市超市等主力店已于日前签约进驻”，该人士介绍。

　　资深房地产投资人士表示，新江湾城板块内虽然有不少商业项目，但仍然不足以满足区域内的商业需求，上海嘉誉国际广场项目入市则能很好地弥补这一市场空白。未来，随着新江湾城板块高端居住、商业及办公环境的成熟，合景泰富上海嘉誉国际广场项目租金也将相应提升，项目的估值提升速度也会更快，对于合景泰富的资本运作将带来积极的利好效应。

　　其中位于北京核心商圈崇文门的“摩方”项目备受外界关注。“由于这个商圈有很多特殊要求，我们在设计方案上也和相关部门做了很多沟通”，黄兴龄表示，崇文门项目命名为北京·合景摩方，将成为集团自持型购物中心，目前已经完成了地下五层的底板结构，预计将于2016年底开业。

　　据悉，与目前大多数商业项目选择出售再返租统一经营或保留主力商户位置持有、其余部分出售以回笼资金的做法不同，合景泰富在苏州、成都、上海、北京4个购物中心的商铺全部由合景泰富或与新鸿基、绿地、富力等合作伙伴一起长期持有，只租不售。

　　对于这种极具挑战的自持经营模式，在购物中心长达数年的培育期中，投资回报与资金运用或是其面临的难题。“集团每年会从销售中拿出5%-7%投入到商业地产的发展，”黄兴龄坦承，合理的投资回报要求是必然的，但对合景而言，目前并不是讲回报的阶段，找到生存空间才是重点。

　　公司发展提速

　　得益于过去3年来在合作开发、提高周转率等方面做出的改变，合景泰富2014年销售目标为210亿。

　　11月11日，合景泰富公布其10月份销售。10月，该集团总预售额为27.18亿元，其中归属于集团的权益预售额为19.11亿元，与2014年9月17.05亿元及2013年10月14.82亿元相比，环比增加12.1%，同比增加28.9%。

　　此外，合景泰富的权益预售建筑面积约为142,300平方米，与2014年9月118,000平方米及2013年10月99,500平方米相比，也有较大幅度上升。截至2014年首十月止，合景泰富的权益预售额达至167亿元，已完成全年预售目标210亿元的80%，同比增长24.8%。

　　“公司非常有信心达成年度目标。”合景泰富投资者关系总监吴晓怡曾年今年中期业绩发布会上表示。吴晓怡分析道，其实上半年公司的去化率差不多做到了63%，下半年因为有190亿的货量，其实去化率只要达到60%就已经可以完成目标。

　　据吴晓怡在中期业绩会所透露的情况，合景泰富下半年还将推出7个全新项目，全年可售项目共计38个。可售货源的还是以中小户型为主。“项目数的增多，很大程度带动了预售额的增长。”吴晓怡表示。

　　至于销售策略方面，主席兼执行董事孔健岷则表示，在维持一贯的利润率的基础上，希望随行就市，尽快出货。“如果库存在一定比例上是不希望减价的，但如果有些货量本身地价比较便宜，利润率比较高，而现在又想推货的，这是有价格空间可以调整的，这方面我们会随着市场去做一些适度的调整。”孔健岷如是强调。

　　2014年，合景泰富也面临高毛利与高速增长并行的挑战。包括中海外、碧桂园、恒大等大型房企都已谨慎调低其今年的销售增速，合景泰富30%的目标已属较高。但吴晓怡表示，不会盲目追求销售金额而牺牲毛利率，今年年底非常有信心维持35%左右的毛利率，以及比较高的净利率水平。

　　布局方面，合景泰富会更着重于一线城市以及高端二线城市，吴晓怡认为，一线城市供需关系更健康，溢价空间更高，而二线城市的收益会相对稳定。“上半年100亿的预售有70%是来自广州、北京、上海。”

　　孔健岷称，卖房子就像“卖海鲜”，价钱每天都在变，但整体是平稳的。“我们预计今年一线城市稳中带升，二三线城市若供需失衡就会有降价压力。”此外，孔建岷透露，公司很有可能在2015年完成300亿元的合约销售目标，这比此前很多券商的预测提前了2年。

　　申万香港认为，合景泰富近年来开始通过项目合作促进增长。目前公司现有的30多个项目中，有超过三分之一是与新鸿基、香港置地、绿地香港、富力和世茂等企业合作开发。

　　对于合景泰富的表现，摩根大通9月份曾发表研究报告指，合景泰富重整土地储备较为成功，最新的买地当中亦显现其受惠于合资项目模式，由于竞争较不激烈，可维持毛利率高于30%，资产周转亦合理，认为其管理层决定成熟，具有一定质素。

　　在市场下行周期中，合景泰富管理层目标是继续降低负债比率。但摩根大通认为，其净负债比率将为57%，与去年持平。报告续指，随着公司推出多个新盘带动合约销售，将会成为重要增长动力，而其在一线城市的项目占比较多，将受惠于楼市升温的气氛，认为公司适合中长期投资。