万科、万达、龙湖等房企的烦恼：规模化边际效应减弱

　　12月23日是有意思的一天：中国商业地产老大创造了港股年内最大IPO；以品质情怀著称的宋卫平，终于结束与孙宏斌长达半年的股权转让纠葛，二次转卖绿城股份；万科总裁郁亮发布了一封对外的内部信，结论是，他们要真的转型，不再争老大了。

　　在这三件事中，更值得关注的是郁亮的这封内部信。这封信既有着万科的自省，也有着对未来的思考，对于整个行业更具思考意义。

　　郁亮在信中提及，“过去十年以来，我们对于规模数字的态度，经历过三个阶段。在2008年之前，我们也曾一度把规模数字本身作为追求的目标。从2008年开始，我们确立了从速度规模型增长转向质量效益型增长的方针，规模不再是目标，而只是一个自然的结果。而从今年开始，我们对于传统业务规模数字的扩张，甚至要保持警惕的态度。”

　　郁亮甚至说，规模是一把双刃剑。它意味着行业地位，意味着规模效应带来的好处。但它往往也意味着更大的资源占用，意味着形成更多存货的可能。

　　有业内人士以嘲讽的口气说，“万科这是在为他丢掉老大的宝座找台阶。”而似曾相识的是，2013年，吴亚军在龙湖内部论坛上发表了一篇近6000字的文章《坚定战略假以时日》，分析了近几年龙湖的发展轨迹，解释了龙湖增长放慢的原因，并重申不并购、不合作开发。

　　彼时，正值龙湖销售业绩下滑而备受争议。吴亚军通过这封信告诉内部员工，规模扩张方式不适用于龙湖地产。此后，龙湖地产也开始默默践行这一战略。任行业大鳄如何争抢，龙湖地产都表现出淡出规模竞争的态势。吴亚军最近还表示，龙湖很享受目前的状态，从容、淡定，慢要慢得住，但要快也能快得起来。她认为，再经过两三年的调整，尤其是持有物业租金收入进入快速增长阶段后，龙湖真正的价值才会得以显现。

　　对龙湖地产而言，适度放弃规模竞争可能是一件不难的事情。但对于享受了多年老大光环与诸多特殊待遇的万科而言，这并不是一件容易的事情。早在2010年，万科地产实现千亿之际，郁亮就曾提出“有质量增长”。但从近年来，万科发展情况看，有质量增长最终沦为口号。

　　2013年，万科业绩报显示，万科销售金额创行业新高至1709.4亿元，但报告期内其房地产业务结算毛利率为23.69%，较2012年下降3.72个百分点。结算净利率12.76%，较2012年下降1.16个百分点。2014年万科中期报告显示，公司中期毛利率进一步下滑至21.8%，为2008年以来的最低水平。

　　与龙湖地产一样，老大万科也在面临规模边际效应减弱的烦恼。据知情人士透露，在龙湖近期发的一笔美元债中，龙湖地产的负债率和盈利指标被严格要求，而这不得不迫使龙湖地产将规模速度慢下来。有着同样考虑的还有另外一家H股房企。纵有野心，也不得不正视资本的力量。

　　如郁亮所言，“在白银时代，情况会发生很大的变化。不动产价格将结束单边的快速上涨，很可能将转为在波动中缓慢上行，其长期涨幅将低于人均收入的增速，我们将看到房价收入比的逐渐下降。当房价、地价长期涨幅低于企业融资成本的时候，单纯靠持有资产升值的盈利模式将不复成立。过多的存货，将不是财富而是负担；鲁莽的投资，将不是机会而是风险。”简而言之就是，房企将面临“钱越来越难赚的局面”。

　　龙湖的选择是转为精耕细作的香港房企模式；而万科的选择是真正回归实业领域。

　　兰德咨询总裁宋延庆认为，地产白银时代，会有越来越多的房企将规模速度型转为质量效益型。然而，如何有质量增长，是个探索中的艰难题目。从万科真正决定放弃老大那一刻开始，转型的号角才真正吹响。