王倩：商业地产轻资产时代下一任接盘者锁定四类

　　商业地产离轻资产究竟还有多远？1月13日赢商网上海站位于大蔬无界徐家汇公园馆会所举办的第六期《海上赢商汇》上，关于商业地产轻资产时代下谁来接盘“下一棒”？美国华平基金执行董事王倩认为在不同诉求下，下一任接盘者锁定四类。

美国华平基金执行董事王倩

      以下是王倩在第六期《海上赢商汇》发表的观点：

　　观点一：轻资产将粉墨登场

　　我觉得商业地产离轻资产会越来越近，因为靠在合适地段买一个重资产等待升值的时候已经过去了，轻资产会越来越粉墨登场，成为主角。

　　观点二：轻资产“下一棒”接盘者主要有四类

　　华平基金在中国买了很多资产，也退出了很多资产。总会有人在这个市场上有不同的诉求，总结一下接盘轻资产“最后一棒”的主要是以下四类人。

　　第一类是他对投资物业的回报和我们这种基金公司有不同的要求，而且愿意长线持有的。比如保险基金愿意长期持有一个物业的是一类；还有一类是有钱的私人购买下来，比如我们在上海南京路一个很好的资产，最后就是一个台湾富翁买下来。我相信他不会卖出来，他会留给儿子孙子。因为他这个物业在上海这么核心的位置本身会有稳定的升值空间，然后租给一个旗舰店也会有很稳定的回报，所以这个物业不会再回到市场上来。

　　第二类，其实是通过在经营层面上做到一定程度，然后可能会有其他的挖掘潜力。比如他有本事把这个物业拆成小产权去卖，就像SOHO一样肯定能带来更大的收益。

　　第三类就像海航一样其实就是玩一个资本游戏。因为当时海航买项目的初衷就是把小的独栋卖掉，然后降低他的大的盒子的成本，他又把其中一个大盒子装上上市公司，其实是上市公司股民去接盘。所以最后他手里持了三分之一的物业，但是通过上市公司和散售这块他可能是零成本持有。

　　第四类，我们去年在北京卖了一个物业给一个国内的民营公司，当时我们这个物业估值20亿，我们在银行贷款10亿，但是民营企业把它再融资到了18亿，其实这个民营企业本身没花什么钱，反而可以拿这8个亿去做其他的事情。

　　观点三：在华投资策略不断调整

　　华平是在2005年做了中国地产的第一个投资，给华平赚了比较丰厚的回报，所以从那个时候开始地产组一直持续、积极的在中国进行投资。但是在过去十年包括经历国际金融危机、中国每年有各种各样的政策限制，实际上我们的策略也是在不断的调整。

　　观点四：在市场变化中寻找新机遇

　　怎么为海外投资人带来持续稳定的回报？因为华平这个PE（私募股权投资）四十年平均给LP(有限合作人)带来的回报率是25%LR，所以我们回报率，至少没有给中国地产投资回报率平均数拖后腿。但在市场的变化过程中，也不断地去创新、寻找新的机遇及时去调整战略，来实现对投资人的回报。如在过去的十年里，2005~2007年我们更多的是去投一些住宅的开发商，包括绿城地产、时代地产等开发商；而从2007年到-2010、2011年我们投了很多特色的商业地产公司，我们也入股了很多的商业资产，包括红星美凯龙、奥特莱斯砂之船，我们自己也在北京上海天津西安收购了七八个商业物业；2011年之后可能我们更多会看中一些更有特色，不仅仅是商业资产，像物流、一些产业地产或者一些轻资产的东西都会去投资。

　　观点五：华平基金未来不会进入拿地开发环节而专注资产管理

　　因为我们平均投资周期是5~7年，我们不可能像凯德一样去买一块地，然后花三年把它建成，因为它的品质的要求很高，所以从资产方面我们可能更多的是买一些现成的楼宇或毛坯，甚至是已经在经营、但是有一些增值潜力的物业，我们会通过运营增值之后推出，即有合适的进入价位，通过资产管理来实现增值空间。我们未来不会像凯德、丰树这样从开发进入，因为开发拿地建设成本肯定是低的，但如果加上我们每年20%以上LR的要求，三年期的成本肯定是翻倍的，那么我宁可在市场上寻找合适的时机，去收购一些别人可能做不好，或者因为各种策略要退出的这样一个现成楼宇，然后稍加改造但它很快就有现金流回来，我们可以利用一些财务杠杆包括融资、再融资然后不断让我们资本的去增值。

　　观点六：酒店业或者公寓类更适合轻资产管理模式

　　其实像酒店业或者公寓类我觉得并不适合去做收购，可能更适合一些轻资产的资产管理公司的模式。像我们以前也投过7天酒店，我们在这个酒店只有6、7家的时候进去，现在7天是2000家的规模。因为像这种酒店业如果是重资产的话，会大大降低它的扩张速度和资本要求，包括像魔方公寓这种也是适合轻资产扩张的。如果谈收购的话，我们可能会更倾向于特色类的商业资产，比如像奥特莱斯或者像某一类社区商业。未来也会关注这一块。

第六期《海上赢商汇》合影