姜惠：番禺奥园广场增加餐饮比例 注重引进接地气品牌

　　（赢商网记者报道）2012年12月开业的番禺奥园广场距今已整整两年，奥园广场商业物业管理公司总经理姜惠接受赢商网记者采访时表示，2014年番禺奥园广场在品类布局和规划上作了调整，餐饮比例占比由21%调到30%，零售比例降低了15%，打造了面积3000多平方米的自有品牌喵星星儿童主题商场。2015年，番禺奥园广场会继续增加餐饮比例和生活配套，招商方面会考虑引进接地气的品牌。

　　随着汇龙新天地、荔园新天地的开业，市桥南商圈日益受到关注，姜惠表示，奥园广场与汇龙新天地、荔园新天地有所差异，奥园广场定位为社区型购物中心，更多的是想引导老番禺人的时尚潮流意识。

　　对于正在崛起的番禺万博商圈，姜惠表示，万博商圈是以广州新移民为主，未来商业项目的消费群体以白领人群居多，由于两者距离较远，万博商圈并不会对市桥南的项目带来冲击。

奥园广场商业物业管理公司总经理姜惠

　　赢商网：番禺奥园广场开业已有2年时间，去年以来是否作过较大的业态调整？

　　姜惠：2014年4月份和5月份，我们在品类布局和规划上的一个调整，减少零售，增加生活配套，增加餐饮业态的比重。首先是开发了奥园自己的次主力店，打造了喵星星儿童主题商场，这个是在三层，大概3000平方米，属于儿童业态。在一楼中空的地方我们还增设了化妆品区域，因为奥园作为一个社区型的购物中心，我们应该全方位去补充有一些缺失的业态。另外一个，也是在尽量缩小我们零售业态的占比，扩大我们生活配套和我们的餐饮比例。

　　事实上2013年，开业第一年的年底我们已经做这种规划调整，因为综合体刚开业的时候是为了满足招商率，他可能会在业态配比，包括在招商方面都会有一些不足。所以在开业第一年，我们结合一年总结的一些不足，包括结合周边的市场需求，怎么去满足我们这个社区相关的消费需求，所以我们也在考虑在第二年的时候增加生活配套，减少零售。

　　我们奥园有四层，地上四层，地下还有超市，楼层还是很高的，如今购物中心同质化的现象，包括品牌的同质化现象非常严重。购物中心是讲体验的，讲感觉的，大家都知道广州人重吃，吃在广州，吃在番禺，特别是番禺人，我们也是结合市场的需求，以及结合我们城市的功能规划，所以我们才做出这样一种调整。我们餐饮比例从原来的只占21%调到30%，一定要增加餐饮比例和生活配套。

　　赢商网：番禺奥园广场新引进了哪些餐饮品牌，未来是否会继续作调整？

　　姜惠：餐饮我们引进了很多，一个是引进了一个客家菜，客邦客家菜，还有澳门的类似于澳葡街那种风情的小吃巷，还引进了在广州开得非常好的海记牛肉，潮州牛肉大火锅、韩国烤肉，这都是我们今年餐饮重新调整新引进的。

　　2015年我们还会在现有餐饮基础上采取优胜劣汰的方式引进一些品质更好的，相对来讲消费者认同度更高的一些餐饮品牌，同时也会补足我们目前缺失的菜系，比如说川菜，而且餐饮我们规划不是在四楼，可能会在二、三楼增加餐饮的板块，带动高楼层的走势。

　　我们零售原来的占比达到一半以上，现在降低了10%到15%。未来我们会继续在三楼降低零售的比例，会进行调整，我们二、三楼都会增加餐饮和生活配套的概念店进去，餐饮比例会增长5%左右，我们奥园还是会有结构上需要采取调整的地方。

　　赢商网：为什么会成立儿童的自有品牌？奥园广场里儿童业态是如何组合的？

　　姜惠：一方面，儿童业态在目前综合体来说是一个趋势，奥园广场目前有三个儿童板块，一个在4楼有一个反斗威龙，专门以电玩和电动游艺为主，在二楼角上还有悠游堂，是以波波池为主，也是儿童游乐性的。在儿童教育类的业态我们就做到了饱和，但是对儿童零售和体验类的业态要补充和完善，把这个资源整合起来，打造这样一个主题，喵星星是以儿童的服装、鞋为主，满足零售为主，结合我们的情景式的景观装修，打造主题乐园，满足社区越来越多的家庭一站式需求。

　　赢商网：2014年很多新的品牌进入广州，像快时尚GPA、文艺的餐饮品牌探鱼，包括外婆家这种快时尚餐饮品牌也要进来，奥园对新颖特色品牌的引进会关注哪方面？

　　姜惠：2015年我们的调整方向和招商方面会考虑比较接地气的品牌，有的品牌是好看不好用，广州市场和深圳市场比有很大的差异，很多品牌在深圳卖得非常好，一年能够卖上千万，但是在广州表现很一般，这叫水土不服，有一些品牌开的时候很火爆，但是适合不适合广州也是个未知。

　　有些品牌我们在考虑是不是适合我们这个商圈，适合不适合我们这个区域功能和市场需求。如果单纯考虑餐饮行业，我们一直在研究广州人，包括番禺人他们到底想吃什么样的菜，因为番禺农庄很多，比广州市区里面多很多，我们更多的会考虑能够接地气的一些品牌或者说产品。

　　赢商网：什么样的品牌才叫接地气？

　　姜惠：接地气是说，一方面他能够符合这个区域市场的需求，也符合我这个购物中心的功能规划和定位。比如说像零售，我们现在在和优衣库洽谈合作，也是想引进这样的快销品牌，一方面考虑到性价比高，性价比高指的是价格便宜，实用性强，满足一家老小，特别适合我这个地方，符合奥园广场的定位。

　　奥园广场马上落地三年了，我们更注重的是品牌的业绩表现，包括能不能满足我们的消费需求，这是最关键的。

　　赢商网：现在很多购物中心都在做O2O，线上和线下结合做大客流量、做大消费。番禺奥园广场这一块有没有一些做法？

　　姜惠：是的，如今已经进入大数据时代，奥园已经完成了无线WIFI全面覆盖，另外我们也完成了奥园广场APP上线。我们是刚刚上线，主要是奥园整个广场商家信息的发布，起到宣传作用。接下来我们会结合微信，会有一些和商家、周边的住宅，我们的社区进行线上线下的互动。

　　为了迎合O2O的趋势，应对电商的冲击，所以微信平台之类的都会有一些改进，消费者打开手机APP进入奥园广场，就可以看到5米范围内商家的产品促销信息、打折信息和各种店铺动态，我们可以监控到哪个顾客走到哪里了，他进了哪些店，这对于甲乙方都是非常好的数据参考。这些比较成熟的功能会在春节前完善，抢春节的消费旺季，我们在不断得了解客户的需求，里面到底哪些功能是最适合，能够对我们提供参考价值，这是最关键的。

　　赢商网：奥园广场开业之后，汇龙新天地，荔园新天地也相继开业，这三个项目都是在市桥南商圈，这些项目的一起开业对这个商圈会带来怎样的作用？

　　姜惠：就这三个项目来说，奥园广场的出租率是最高的，因为我们是最早开业的，汇龙新天地正在调整，位于市桥老商圈，他的空铺率比较高。

　　荔园新天地今年刚开，我也了解到一些政策性的东西，荔园新天地是放水养鱼的政策，他可能在租赁条件方面相对来讲比较优惠，他引进了耐克工厂店，包括百丽折扣店。奥园广场与荔园新天地是错位经营，在奥园没有折扣场，我们都是以最新的形象、最新的商品推出，用新品进行销售，从开业的时候就引进了ZARA、H&M，这些大的快时尚品牌都做齐了，在定位方面我们有差异，荔园会把耐克工厂店放到一楼，我们就不会这样去布局，所以在定位上大家就有一些差异化。因为荔园毕竟刚刚开业几个月的时间，对于这个商圈冲击不大，可能大家的消费群体存在一定的差异化。

　　赢商网：这三个项目的目标客户群体有没有重合的地方，谁针对的哪一块人群更多一些？

　　姜惠：我们奥园广场定位为社区型购物中心，更多的是想引导老番禺人得时尚潮流意识，因为广州相对于深圳来讲是比较传统，比较保守的，番禺作为广州南的一个区域，最近发展得比较不错，包括很多楼盘的带动，包括广州地产的南移，这对于番禺的经济促进还是很大的。

　　赢商网：万博商圈与市桥南商圈的发展方向有什么不同，万博商圈的崛起对市桥南是否会带来冲击？

　　姜惠：万博和我们市桥南商圈比还是有区别，我们未来面临最大的竞争就是万博商圈，首先从住宅的人口分析，我们这个商圈是以老番禺人为主，但是万博商圈是以广州新移民为主，很多广州人移居到这边的，像万博那一块有华南碧桂园、雅居乐、万科，还有锦绣香江，这几个大的楼盘都在周边。

　　第二是白领人群集中，万博商圈的优势是未来有很多产业基地会放到那里，也就是说他会增加很多的上班一族，现在的消费习惯都是在哪里上班中午没事就去逛一逛，一般下了班就往家里走，很少会下班回家里又逛购物中心，都是在工作周围逛商场，相对时间要多一些，所以对万博来说这个也是非常有利的，如果未来他这些产业基地，包括汽车产业基地，包括移动通讯基地都在那边有写字楼，从消费的角度来说还是有保障的。

　　第三是交通，包括地铁7号线都要2016、2017年贯通，而且地铁下面政府还有一个地铁商城，是30万平方米，天河城要在万达对面开，大家都在抢夺万博商圈的市场份额。

　　未来万博商圈的发展潜力大，但万博的崛起对市桥南商圈冲击不大，因为万博未来更多的会满足一些上班人群，餐饮和配套功能会满足周边几个大楼盘社区。万博离我们这里大概是7、8公里的距离，整个辐射面积没有那么大，我们这边更多是以市桥周边的人群为主，老番禺客群相对占比还是很多的。