【探店吐槽】嘉佑温泉：地产商转型商业地产几多难

　　背景资料：

　　名称：社会山·嘉佑温泉

　　地点：天津西青区京沪高铁天津南站西侧600米

　　招商面积：嘉佑温泉位于社会山整体温泉商业规划的最南侧，地上共3层，总建筑面积约20000平方米。嘉佑温泉一层的“大巷口”规划有23家特色餐饮及其他店铺。

　　开业时间：2013年11月，目前处于二次试运营状态。

　　定位：以宋文化为主题的“嘉佑温泉”，国内首创体验式温泉运作模式。

　　探店时间：

　　2014年1月30日

　　硬件风格：

　　现代时尚风。

　　嘉佑温泉是社会山商业中心的十分之一。整体文化创意区总建筑面积25万平方米，由国际顶级商业建筑设计公司“美国捷得国际建筑师事务所”、“洋设计事务所”和“上海同济建筑设计院商业分院”携手，建筑设计体现“盒子式”的体块建造理念，主打开放式、立体化的“场所创造”理念。

　　开业率：

　　大巷口商街开业率不足30%。

　　导视系统：

　　1、地面上有明确的方向指引。

　　2、缺乏醒目的整体平面布局图。现场交通动线弯路较多，多楼层布局，在拐角处和上下楼梯处缺少明确的导视指引和人员指引。

　　亮点：

　　1、视觉感：现代、时尚，具有浓厚的审美效果和人文气质。

　　2、清洁度：上佳。

　　3、具有独特的体验氛围：客人可以穿着精心设计的宋式浴袍，穿越时空来到宋代街市休憩、游玩，畅游在北宋时代风格的街区里。

　　4、人员服务：认真负责，亲和力强。

　　吐槽：

　　1、“花瓶式商业”，硬件能力极强而配套能力逊色。该项目在前期规划中借鉴了清明上河图的图景，立意上非常浪漫诗意，在现场也可发现，其硬件建设和物料品质堪称一流，能够带给人耳目一新的视觉冲击。

　　相关宣传资料显示，其定位是“以北宋《清明上河图》的木构街景为背景，设有特色餐饮及其他店铺，客人可以在品尝特色美食的同时，还将穿着精心设计的宋式浴袍，穿越时空来到宋代街市休憩观赏、游玩购物、欣赏表演。”

　　而目前在现场呈现中，特色美食街部分招商迟缓，开业率不足，商街不具备人气。规划中的“节目表演”也暂未推出。因此，此前构思的“休憩观赏、游玩购物、欣赏表演”等三大功能还未能展现，体验感与预期也会有所差距。

　　2、商业组合照搬，落地感不足。

　　纵观中国住宅地产业的开发，素来以学习、舶来、照搬见长，也缔造了很多优秀项目。该项目的住宅部分社会山别墅，在启动之初，以浓浓的德式建筑风惊艳天津楼市，打出了漂亮的市场战绩。但是在涉足商业地产部分的时候，如果在硬件上、业态组合上、产品细节上，全部原方照搬的话，极可能会与市场的接受度发生冲突。

　　相关资料显示，该项目内部商业借鉴了日本大江户温泉的经营模式。其产品组合上，与目前国内多数温泉城截然不同。比如其中公共温泉部分面积较小，而男女分开的温泉区面积比例极大。这种产品配置有点不言而喻，更加私密幽静，而问题在于中国温泉消费偏于家庭式消费，男女分开的温泉区导致一个家庭会聚时间有限。

　　点评：

　　一个优质的商业地产商必须具备三大要素：理想地点的甄别，明确的前期规划及持续的高品质管理和运营。作为地产商的转型者，往往可以拥有前两个要素，但是对于第三条“持续的高品质管理和运营”却是一个很大的台阶。

　　与住宅地产开发相比，商业地产不仅是“来钱慢”的房地产业态，而且对经营者的要求尤其高。“好的业主方会调动一切力量做好商业地产的运营、管理，从而达到长期可持续的发展”。可以说，商业地产领域不存在“一劳永逸”的投资。

　　在这方面，对于擅长楼盘开发的社会山投资商而言，其挑战是长期的，细节的，综合性的。期待嘉佑温泉在试运营之后拿出更好的解决方案，对于整个行业而言，对于更多的面临从传统住宅开发向商业地产开发的企业而言，将带有宝贵的示范意义和引导意义。