【探店吐槽】嘉佑温泉:地产商转型商业地产几多难

2015年02月03日16:16 来自:赢商网天津站 作者 郑爱敏
核心提示:与住宅地产开发相比,商业地产不仅是“来钱慢”的房地产业态,而且对经营者的要求尤其高。

  背景资料:

  名称:社会山·嘉佑温泉

  地点:天津西青区京沪高铁天津南站西侧600米

  招商面积:嘉佑温泉位于社会山整体温泉商业规划的最南侧,地上共3层,总建筑面积约20000平方米。嘉佑温泉一层的“大巷口”规划有23家特色餐饮及其他店铺。

  开业时间:2013年11月,目前处于二次试运营状态。

  定位:以宋文化为主题的“嘉佑温泉”,国内首创体验式温泉运作模式。

   

  探店时间:

  2014年1月30日

   

  硬件风格:

  现代时尚风。

  嘉佑温泉是社会山商业中心的十分之一。整体文化创意区总建筑面积25万平方米,由国际顶级商业建筑设计公司“美国捷得国际建筑师事务所”、“洋设计事务所”和“上海同济建筑设计院商业分院”携手,建筑设计体现“盒子式”的体块建造理念,主打开放式、立体化的“场所创造”理念。

   

  开业率:

  大巷口商街开业率不足30%。

   

  导视系统:

  1、地面上有明确的方向指引。

  2、缺乏醒目的整体平面布局图。现场交通动线弯路较多,多楼层布局,在拐角处和上下楼梯处缺少明确的导视指引和人员指引。

   

  亮点:

  1、视觉感:现代、时尚,具有浓厚的审美效果和人文气质。

  2、清洁度:上佳。

  3、具有独特的体验氛围:客人可以穿着精心设计的宋式浴袍,穿越时空来到宋代街市休憩、游玩,畅游在北宋时代风格的街区里。

  4、人员服务:认真负责,亲和力强。

   

  吐槽:

  1、“花瓶式商业”,硬件能力极强而配套能力逊色。该项目在前期规划中借鉴了清明上河图的图景,立意上非常浪漫诗意,在现场也可发现,其硬件建设和物料品质堪称一流,能够带给人耳目一新的视觉冲击。

  相关宣传资料显示,其定位是“以北宋《清明上河图》的木构街景为背景,设有特色餐饮及其他店铺,客人可以在品尝特色美食的同时,还将穿着精心设计的宋式浴袍,穿越时空来到宋代街市休憩观赏、游玩购物、欣赏表演。”

  而目前在现场呈现中,特色美食街部分招商迟缓,开业率不足,商街不具备人气。规划中的“节目表演”也暂未推出。因此,此前构思的“休憩观赏、游玩购物、欣赏表演”等三大功能还未能展现,体验感与预期也会有所差距。

   

  2、商业组合照搬,落地感不足。

  纵观中国住宅地产业的开发,素来以学习、舶来、照搬见长,也缔造了很多优秀项目。该项目的住宅部分社会山别墅,在启动之初,以浓浓的德式建筑风惊艳天津楼市,打出了漂亮的市场战绩。但是在涉足商业地产部分的时候,如果在硬件上、业态组合上、产品细节上,全部原方照搬的话,极可能会与市场的接受度发生冲突。

  相关资料显示,该项目内部商业借鉴了日本大江户温泉的经营模式。其产品组合上,与目前国内多数温泉城截然不同。比如其中公共温泉部分面积较小,而男女分开的温泉区面积比例极大。这种产品配置有点不言而喻,更加私密幽静,而问题在于中国温泉消费偏于家庭式消费,男女分开的温泉区导致一个家庭会聚时间有限。

   

  点评:

  一个优质的商业地产商必须具备三大要素:理想地点的甄别,明确的前期规划及持续的高品质管理和运营。作为地产商的转型者,往往可以拥有前两个要素,但是对于第三条“持续的高品质管理和运营”却是一个很大的台阶。

  与住宅地产开发相比,商业地产不仅是“来钱慢”的房地产业态,而且对经营者的要求尤其高。“好的业主方会调动一切力量做好商业地产的运营、管理,从而达到长期可持续的发展”。可以说,商业地产领域不存在“一劳永逸”的投资。

  在这方面,对于擅长楼盘开发的社会山投资商而言,其挑战是长期的,细节的,综合性的。期待嘉佑温泉在试运营之后拿出更好的解决方案,对于整个行业而言,对于更多的面临从传统住宅开发向商业地产开发的企业而言,将带有宝贵的示范意义和引导意义。

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