总裁变更、嘉凯城挖角 世茂股份的商业残局如何解？

　　刚开业首家“城市客厅”项目的嘉凯城，正为其城镇商业版图招兵买马。其于2月26日宣布，聘任前世茂旧将王振国为公司副总裁。

　　从履历上看，王振国拥有深厚的商业地产经验，任职经历包括香港恒隆集团上海港汇房地产有限公司高级经理兼市务副总监，上海港虹实业发展有限公司市务总监等。

　　据了解，王振国在加入嘉凯城之前正是世茂房地产控股有限公司租务总监、世茂股份有限公司助理总裁兼营运管理总监、商管公司总经理。

　　值得注意的是，王振国并不是世茂股份近期高管离职的唯一孤例，而在他之前，总裁许薇薇亦宣布辞任，由世房执行董事刘赛飞接任。

　　有分析认为，王振国离开世茂算得上是许薇薇辞任总裁事件的延续。市场人士称，若说总裁变更是公司调整的开始，那此次王振国离开大概意味着世茂股份重整商业地产的棋局正在逐步展开。

　　嘉凯城挖角

　　据嘉凯城透露，王振国在加入后将主抓商业方面的运营和管理事务。

　　公开资料显示，王振国，男，1964年8月出生，本科学历，台湾私立辅仁大学法律系财经法学专业。

　　历任台北润泰广告事业股份有限公司副董事长特别助理，香港美时集团上海嘉瑞房地产顾问有限公司副总经理，香港恒隆集团上海港汇房地产有限公司高级经理兼市务副总监，上海港虹实业发展有限公司市务总监。

　　同时他也任职过世茂房地产控股有限公司租务总监、世茂股份有限公司助理总裁兼营运管理总监、商管公司总经理，海峡建设投资控股有限公司副总裁兼招商管理总监、商管公司总经理。

　　此外，王振国曾担任上海购物中心协会副理事长，北京大学房地产研究所商业地产首批特约研究员，上海商业杂志社理事，海峡云产业联盟商会副会长。

　　在加入嘉凯城之前，王振国任职世茂股份商管公司总经理，可谓是相当重要的职位。

　　历史资料显示，2007年6月世茂房地产和世茂股份进行重大资产重组，世茂股份或注入位于上海、江苏、浙江等地11处约400万平方米建筑面积的商用物业，及建筑面积为7.21万平方米的商用物业北京华平国际大厦，旨在将世茂股份打造成一家专业的商业地产公司。

　　此后世茂房地产持有世茂股份64%的股权，成为世茂股份的直接控股股东。而世茂股份则主要从事商业地产开发业务，而世茂房地产则主要从事住宅及酒店等地产开发业务，两者的业务内容进行了更为清晰的划分。

　　后来世茂股份还与世茂房地产签订不竞争协议，并始终保持将商业地产作为发展核心。

　　世茂商业残局

　　尽管世茂股份成为世茂集团旗下唯一发展商业地产的平台，但和另一个上市公司的住宅业务相比，世茂股份的商业地产发展难以冠上“成功”两个字。

　　从2007年资产重组后至今，世茂股份在中国内地包括上海、北京、沈阳、青岛、南京、福州、厦门、杭州等约20个城市中开发及运营位于城市核心商圈的大型商业地产项目。

　　翻查资料显示，世茂股份2014年全年实现合同签约额160.3亿元，同比增长23%；合同签约面积123.5万平方米，同比增长26%，顺利完成全年销售目标。

　　然而，在这一组不错的增长数据中，其商业租赁业务方面的贡献着实不多。2014年上半年租金收入不到2亿元，在其超60亿元总收入中占比下降到3.3%，而2013年其租金收入则为3亿多元，在总营业收入中占比4%。

　　显然，下滑的租金收入占比以及对世茂股份微弱的业绩贡献，未不能使大股东满意。

　　进入2015年，世茂股份一则突如其来的人士调整公告，似乎拉开了其对商业地产业务调整的前奏。

　　1月9日，世茂股份发布公告称，接到公司总裁许薇薇女士的《辞职报告》。同日世茂房地产发布的公告披露，执行董事刘赛飞将接任世茂股份总裁职务。

　　彼时有证券分析人士表示，该人事调整可能是因世茂股份的发展并没有达到大股东预期，发展节奏过于保守，出于对世茂股份发展速度的追求。

　　除了许薇薇之外，以商业地产为核心业务的世茂股份表现不佳，作为商管公司总经理的王振国受到影响自然也不意外。这次王振国从世茂股份的离开，也被市场认为是许薇薇辞任总裁事件的延续。

　　据进一步了解，世茂股份的人事变动或许已波及至院线板块。

　　这一系列人事的变动，可以看出世茂股份对改善其业绩表现所做的调整部署，已经开始有所行动。

　　刘赛飞的棋子

　　世茂股份新总裁刘赛飞上任时，董秘俞峰也曾对外表示，世茂股份在O2O模式方面将会有更多动作，跨界整合优质资源。

　　值得注意的是，升任总裁职务前刘赛飞负责世茂旅游地产。公开资料显示，知名的上海世茂深坑酒店就是他牵头，另外大连世茂御龙湾、晋江世茂御龙湾、海南世茂怒放海等项目，均是由其打造。

　　正是这些旅游地产项目，曾为世茂集团带来较大回报。数据显示，2014年世茂旅游地产团队贡献销售收入为163.1亿元。

　　彼时曾有市场人士推测，随着刘赛飞掌舵世茂股份，不排除接下来的商业地产项目会和旅游地产项目有更紧密的合作。同时对部分沿海城市的“旅游+商业”地产项目，可能还会加大投入。

　　还有分析师也表示，刘赛飞以往的职业经验或将在集团资源分配和协同、业务创新与拓展，给世茂股份带来新的变化。

　　这和世茂股份的表态颇为一致。在刘赛飞上任之初，世茂股份就曾公开表示要进一步探索“多元协同”发展路径，跨界整合优质资源，联合集团内多元业态及外部多领域合作伙伴，包括集团内的星级酒店、高端医疗、高端商业等。

　　同时，世茂股份还将更多关注一、二线城市土地，在提升品质的前提下加强营销，以及还将开启O2O模式。

　　而在刘赛飞上任之前，世茂股份也曾对其商业地产规划了新的发展模式，即Mini mall。

　　按照世茂股份对外透露的说法，其定位的Mini mall和其他的购物中心有极大不同，最为明显的就是面积只有1万平方米，对企业的资金占用量非常少。世茂方面认为，这样的产品模式将有利于其以轻资产模式占有一二线城市的消费市场。

　　可以看出，世茂股份提振商业业务表现的决心和动作并不算小，然而短期成效如何还无法有明确判断。

　　在广发证券最新一份研报中就看到，其认为世茂股份的房地产销售仍然是营收的重中之重。

　　同时，该报告也指出，世茂股份的商业地产规模将持续增长，预计2014年租金物管收入或超5.5亿元。