九龙仓吴天海：有意收购融绿项目 前段时间存在分歧

　　3月16日，九龙仓集团有限公司在香港举行2014年度全年业绩发布会。

　　九龙仓副主席吴天海表示，2015年销售目标是人民币220亿元，与去年业绩基本持平，但九龙仓对内地房地产市场的投资将转为谨慎，并称“可以看到行业毛利在下降，短期来说我们觉得内地的住宅市场不是很放心。”

　　2014年，九龙仓集团已计入投资物业重估盈余以及其它会计收益/亏损，股东应占集团盈利较2013年增加22%至359.3亿港元。

　　虽然九龙仓集团股东应占盈利上涨超过两成，但主要原因是投资物业价值重估盈余所致。因受到缺少非营业收益及出售投资收益所影响，九龙仓2014年综合核心盈利减少7%至104.74亿港元。

　　究其原因，内地房地产市场住宅销售利润下跌是导致九龙仓核心盈利减少的重要因素。

　　数据显示，九龙仓2014年的投资物业主要盈利同比增加16%至76.24亿港元，占集团核心盈利的73%。但不同于过往年度有较高毛利的项目，去年发展物业盈利(包括合营公司)下跌55%至14.74亿港元。

　　针对九龙仓去年业务增长是否在放缓的疑问，九龙仓副主席吴天海表示，集团的整体业务规模是做大的，只是增长速度有所放缓，“租金还是有15到16%的增长。”

　　对内地住宅市场不是很放心

　　但对于内地楼市，九龙仓的看法已经转为谨慎。吴天海亦坦诚，内地销售是较过去有所回落，“九龙仓对内地的投资比前几年放缓了。”

　　据九龙仓公布，按应占份额计算，2014年集团合共售出150万平方米物业，销售所得为215亿元，截至年末的未确认销售额则为220亿元。

　　吴天海在现场透露，九龙仓2015年在内地的销售目标是220亿元。虽然目标较去年业绩持平，但其表示今年要实现目标不容易，“我们今年前两个月的销售还不到20亿元，剩下的时间要做200亿元才能追平去年。”

　　同时他也指，内地销售很大程度上还要看预售证获批进度和其他企业的销售策略，“行业的毛利也在下降，短期来说我们觉得内地的住宅市场不是很放心。”

　　回顾2014年，九龙仓在土地市场上也甚是低调。“之前有接近一年我们是停止了买地，直到去年底开始新增三个项目，但是总额没有超过30亿元，相比以前可能一块地就买30亿元是减少了投资。”

　　不过，吴天海续指，如果有合适的机会，九龙仓会继续留意，“所以对内地的投资不是完全停止，但比较谨慎。”

　　有意收购融绿项目

　　除去针对利润和投资减少的提问，融绿问题再次成为九龙仓内地业务的焦点。吴天海的回答显得早有准备，并首次公开承认九龙仓收购融绿项目的意向。

　　“九龙仓成为绿城大股东，从头到尾都没有计划要入主绿城。我们投资绿城，一个是希望能够得到长期回报，另一个方面是希望和绿城在项目上合作，借助绿城在内地的品牌和市场增加九龙仓的项目价值。”

　　针对九龙仓是否对绿城出售融绿项目持不同意见，吴天海称融绿18个项目作价不应太便宜。

　　“融绿这18个项目是优质的，九龙仓作为股东，认为这些项目对绿城是有利的”其续称，“如果绿城想要出售的话，我们是有意向的，但目前还没有相关动向。”

　　展望2015年，内地投资物业预计将逐步为九龙仓增加贡献。

　　2014年，成都国际金融中心和上海会德丰国际广场的贡献为主，拉动九龙仓内地投资物业的收入增加57%至19.84亿港元，营业盈利增加30%至9.91亿港元。

　　成都国际金融中心商场及两幢写字楼已于2014年落成，整个项目预计于2015年竣工。其中商场的出租率超过99%，98%的店铺已开始营运，2014年，商场的收入为4.83亿元，较目标水平高21%。九龙仓预计待商场全面投入服务后，每年的零售收入可达6亿元。

　　另外，成都国金中心全新的酒店品牌“马哥孛罗尼依格罗”豪华酒店亦预计于2015年年中开幕，第二座超甲级写字楼将于2015年年中或之前开始招租，豪华服务式住宅，则将于2015年下半年启用。

　　而2016年将成为九龙仓多个国金中心系列项目落成的一年。其中，重庆国金中心目前已经进入招租阶段，整个项目计划于2016年竣工。长沙国金中心和无锡国金中心预计将于2016年落成，苏州国金中心则计划于2017年竣工。

　　以下为九龙仓集团有限公司2014年度业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：今年香港零售市场相对较差，对九龙仓来说，今年商场租金收入预计影响会有多大？增长会不会放缓？另外今年前两月商铺销售有没有下跌？下跌了多少？还有就是绿城中国方面的发展是怎样的？

　　李玉芳（执行董事）：今年对我们来说是比较审慎的，去年受大环境的影响，我们在香港的三个商场加起来，租金收入有一点下跌，这是不可避免的，但我们跌得比较少，整体跌了14.57%。但是，今年前两个月的数据还是比较好的，相信会比去年增长3%左右。

　　就市道来看，现在看到很多数据都是有升有降的，但是九龙仓很多年都是上升的。我们一直在寻找一些新的、好的品牌，以补偿一些销售额已经下跌的品牌，事实证明这个策略是行得通的。据我所知，受到冲击的牌子都在加紧做好品牌翻身，而我们也会有一些新牌子加入，继续支撑整个零售额。所以长远来看，我们是乐观的。

　　今年，由于香港两个项目的装修还没有完成，这对我们来说还是有一定的影响。但总的来说，我预计今年能做到单位数的增长。

　　吴天海（副主席兼常务董事）：关于绿城，九龙仓2012年收购了绿城的24.6%的股权，成为第二大股东。但由始至终，九龙仓都没有想过要入主绿城，尽管有机会，但我们没有计划过。因为绿城是一家规模很大的企业，它在内地的品牌、级别都很高，包括产品的级别、服务的级别等等。

　　我们投资绿城有两个大的目标：一个是希望在财务方面得到回报，希望将来有高额的回报。另一方面，透过投资绿城，寻找机会和绿城一起合作开发项目，借助绿城在内地的品牌和市场认知度，增加项目的价值。2012年到现在已经有好几个项目在和绿城合作了，而且我们会继续做。

　　绿城和九龙仓之间有一家持有18个项目的合资公司，前段时间有一点点分歧，不过这个分歧我们不方便代表绿城来跟大家进行交代，应该由绿城来交代。但是，对九龙仓来说，那18个项目都是一些优质项目，如果那些项目绿城是肯出手卖，而且价格合适，我相信九龙仓都有兴趣考虑，但目前的情形不是很明朗。

　　现场提问：销售额下跌主要是什么原因影响的？租金方面会不会有下调的压力？另外，近期反水货客活动对你们的影响大不大？

　　李玉芳：大环境肯定对我们有一点影响的，包括占中行为以及国内反腐运动。另外一个原因当然是韩国、日本货币汇率的变动，现在也有很多香港人到这两个国家购物，但是你不可能一年365天都去旅游，你也有内需的时候，而且香港本身的内需也是很大的，自然我们的生意就会有维持。

　　租金方面没问题，想进入我们商场的品牌还有很多很多。因为不缺少客户，所以租金方面是不受影响的。去年跟我们续约的客户有30%到50%左右，每年都将近有1/3的客户会续租，所以现在看不到有什么问题是可以降低租金的。

　　至于反水货客的问题，我们商场没有多少奶粉这类水货产品，所以这个和我们没有什么关系。

　　现场提问：公司在业绩报告里说到在内地拓展项目仍然保持谨慎态度，但现在内地楼市政策一直在放宽，九龙仓为什么不趁这个时机加大投资？

　　吴天海：其实这里面有很多因素，其中很重要的一个因素是自己的能力问题，如果按照我们自己的评估，九龙仓并不是内地房地产公司的头十名。内地最大的房地产公司每年的销售额是九龙仓的十倍，所以它有这个能力在很多城市里有很多项目一起同时进行，但我们没有。我们只可以用自己有限的资源尽量集中做自己觉得回报高的，成绩好的项目。

　　现场提问：吴先生早前获任为九龙仓主席，未来集团分工会是怎样的？做完这届之后，您是会让位还是会继续连任？

　　吴天海：首先很荣幸我得到董事会的委任，在今天5月份股东大会之后，我将会成为公司的主席。董事会一期是三年，三年之后究竟董事会有什么决定，现在还不能做一个预测。

　　至于核心团队，我们几个人都已经在公司共事了很多年。我相信这么熟悉的团队，未来发展方向也不会有太大的变化。而且，九龙仓已经是四千亿资产的公司，这么多年历史，这么多员工，不是说转左就转左，转右就转右的，已经走了这么多年，基本方向不会变的。

　　现场提问：今年在内地的销售目标是多少？达标最困难的地方是什么？另外，去年九龙仓向母公司收购了卡佛大厦，未来会不会有其他的物业投资？能透露更多重组方面的信息吗？

　　吴天海：我们去年全年在内地的销售额大概是220亿人民币，今年希望能够做到220亿或者是稍微多一点，但是这个目标绝对不容易实现。可以说今年前两个月的销售额是不足20亿的，换言之剩下的10个月最低限度要完成超过200亿，才能追平去年的记录。因为销售很大程度上是取决于项目什么时候拿到销售许可证，所以当初做计划的时候也没有预期前两个月有太多销售额。虽然不足20亿，但也比我们设定的目标稍微有一点突破。

　　但是更大的挑战是剩下来10个月的200亿，这不是那么容易做的，很大程度上取决于宏观的环境，还要看其他行家的销售策略，所以毛利也继续会有压力。短期来说，我们觉得内地住宅市场仍然不是很放心。

　　收购卡佛大厦我不认为是重组，如果要说重组，也只是小型重组。其实我们集团里面的投资物业绝大部分集中在九龙仓经营。去年的收购让九龙仓的投资物业组合加强了，但暂时还没有另外的收购项目，也没有重组的计划。

　　现场提问：九龙仓近期在长沙购地做奥特莱斯，请问这是出于什么考虑？接下来会不会加大在这方面的发展？

　　答：其实长沙奥特莱斯不是第一次做，我们以前都做过两个，而且由一定成绩，所以趁这个机会在长沙做了第三个。首先我觉得奥特莱斯有它的吸引力的，有些人士估计，奥特莱斯未来几年在商场，或者是在零售方面的增长反而会比传统商场的增长更高。

　　现场提问：去年融创说要出资150亿收购融绿平台，你认为这个价格合理吗？

　　吴天海：作为绿城的一个主要股东，当然是希望融创能提高价钱，有多高就提多高。所以希望他们能够在商讨的过程中拿到更好的条件。

　　现场提问：你们觉得今年有什么主要的风险让你们觉得做生意会比较不容易？收紧自由行的政策，会不会对海港城或者其他广场带来很大的打击呢？

　　吴天海：我们主要的资产在香港，收紧自由行一定会受到牵连的。从过往的经验看，就是我们比整体市场表现稍忧，但是整体上应该不会差太远。其他的风险就是欧洲的经济情形，会不会影响到全球的金融动荡？会不会影响中国的出口？会不会继续牵连亚洲其他各国的贬值？如果其他国家贬值，香港购物就会变得比较贵，不但吸引了一部分内地旅客去欧洲或者是亚洲其他地区，也减少了台湾客、新加坡客、日本客进入香港。国际的环境是非常动荡、不明朗的的，所以我们还是采取比较保守的态度。

　　现场提问：今年集团的增长动力在哪里呢？你觉得怎么可以解决内地楼市不乐观，本港零售市场表现下滑这些问题？会不会发展新业务来刺激公司的增长？另外，上一次见您的时候您讲过，内地的业务不是那么的看好，所以暂停开展新的项目，今年是不是一样？内地都是不会再有新的收购，而只是做好手头上的？

　　吴天海：其实去年我们的生意是做大了的，营业额增长了20%，不过生意难做了。今年，我们觉得营业额仍然会有增长，但是生意继续难做。但增长会不会维持过去的水平？这有难度。过去的十来年，我们的收租物业每年复式增长是15%到16%，今年维持这个水平有难度，所以我们暂时预计是单位数增长，不是没增长，不过稍微慢一点。

　　至于内地的住宅楼市，销售希望不会比去年差。还是那句话，生意是做大了，但是难做了。至于我们内地楼市的投资，实际上跟以前相比是慢了的，我们几乎有一年的时间停了任何新的投资，直到去年年底，在地点优越，价格合适，合作伙伴也比较谈得来等各种因素配合下，我们才有了两三个新的项目投资，但是新的总额都是不超过30亿人民币。跟以前单一项目都超过30亿相比，其实已经是减慢了。我们也会继续观察市场，看哪里有好的投资机会，我们不会完全停止投资，只不过是谨慎了。

　　现场提问：刚才说到内地市场有很大压力，会不会转到海外找一些投资项目呢？

　　吴天海：很多人都问这个问题，但是也要自己照照镜子啊。这不是钱的问题，长实在海外的投资是很多年前开始的，现在海外很多资产也是比较有能力的。任何一家主力做中港的项目，想一下子转型是做不到的。比如我今天走去英国，我说我会盖房子，那怎么行？市场相不相信你？大家要量力而行。