毛大庆：商业地产是大事业 需要经营方式和思想上的变革

　　编者按：过去的十年，是中国商业地产野蛮生长的十年，是中国商业地产从粗放式向精细化，从销售型向持有型，从单纯购物到体验休闲，从重开发到重经营，从被动到主动的十年。

　　在这新旧十年交替之际，赢商网特别策划“中国商业地产十年访谈”，对开发商、品牌商、服务机构等领军人物进行访谈，讲述对中国商业地产十年变迁的感悟，梳理行业发展脉络，分享行业发展经验。本期采访嘉宾是前万科副总裁毛大庆，从凯德到万科，毛大庆不仅让万科在北京房地产占有一席之地，也一手打造了万科的商业地产。而如今辞职创业，打造创客空间，其坦言并没有离开商业地产。

　　（赢商网北京站记者报道）毛大庆宣布要离开万科自己创业，创业的项目是与创客空间有关。毛大庆接受赢商网记者采访时表示，“我不是离开房地产行业，创客空间还是商业地产的一种模式。”

　　其实，去年北京市两会期间毛大庆就已经萌生创业的想法，他也一直在思考应该如何激活存量不动产和闲置房产。而他从职业经理人转型创业做创客空间，并不是认为房地产行业不好做，而是觉得之前的模式不好做。

　　同时，他也认为商业地产的变革来于整个经营方式、思想上的变革。在中国商业地产的经营是一个大事业，而未来商业地产的研究不在于万达、凯德、万科等房企之间的PK，也不会是购物中心竞争上。

　　“房地产之前的模式不好做”

　　毛大庆为什么要创业，从职业经理人转型创业做创客空间？除了他想跟年轻人在一起，根本原因就是房地产之前的模式不好做，与国外相比，中国现有的模式实在太初级了。中国需要更多更新的发展模式和经营手段。

　　而在阿里巴巴赴美上市钟声响起的瞬间。毛大庆就有了疑问，“传统房地产是不是不在风口上了？”郁亮回答：“可能是不在风口上了。什么东西未来20年会不断成长，风口就在那儿。”

　　同时，他也对赢商网记者阐述了目前中国房地产最大的缺憾，就是资本市场和房地产的自由接驳。这也是毛大庆从凯德到万科，这10年来没有最大变化的东西。

　　为什么中国商业地产始终做不好？毛大庆解析其实存在两个极端，第一个就是太自由的资本市场，混乱无管理的产品。另外就是资本市场太不灵活，只能靠银行、民间借贷，最后演变成高利贷。

　　为什么中国的REITs始终不能施行？其实是没有好的渠道，导致持有型物业、经营型物业无法经营，大部分的持有者都想出售。

　　尽管去年国内首个REITs产品深交所挂牌，打破了在政策层面的禁锢。但是商业地产普遍存在的低回报率，令大多数项目仍然无法通过REITs实现资本的变现与退出。

　　随着中国经济的深化改革，毛大庆觉得REITs产品已经呼之欲出。

　　创客空间是商业地产的一种模式

　　过去一年，毛大庆在研究万科商业地产的时候也在思考，商业地产到底是个什么？“其实，商业地产就是个房子，可以卖衣服、电影院、儿童娱乐等各种东西，但也可以卖办公室、医疗、教育等各种不同种类的业态。”创客空间其实是商业地产一个新的运营方向。

　　商业地产的变革不是研究如何提高经营效率，如何把商户从零售转成餐饮，这都不是根本的解决方案。“商业地产的变革来自于整个经营方式、思想上的变革，可能营造出更多新的运营模式。”不仅仅停留在传统的房地产市场。

　　而新的运营模式中最重要的一项就是如何提高租金回报率？“我做了深度研究，把什么东西放在里面，每平米的投资回报率高。创业孵化器的流动性非常高，六个月不拿出具有可行性的创业方案，可能就离开。与传统的商场不同，租约可能长达十年。”

　　与写字楼相比，在租约、租期上更为灵活。毛大庆笑道：“希望还能走出几个乔布斯。”“我们提供的是平台，把这些希望的小种子放在WEwork孵化，我做的其实就是蔬菜大棚。”

　　在现阶段的政策上，国内的创业环境比美国要好，国家对创业者给予很大扶持力度，拥有很多绿色通道。

　　尽管拥有很好的政策支持，毛大庆也坦言，北京市工商注册需要改良，如不改良就无法激活现下的投资环境。允许在一个空间内注册多家企业，这也是创客空间非常需要的支持。

　　在前期的项目中，毛大庆就已经与万科有合作项目，利用万科现有的存量写字楼和社区商业。另外，他还向赢商网记者透露目前公司已经有7、8个人，在做的项目有2、3个，都是几千平方米。目前只在北京拥有样板间，未来会大面积铺向全国，已经有外地万科项目在进行洽谈。更为具体的细节不便透露，三个月之内会有更为清晰的发布。

　　不过从毛大庆的言谈上看出，他非常有信心。

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