上海大中里明年入市 太古地产2016年内地项目占比4成

　　4月23日下午6点过后，春熙路熙熙攘攘，轿跑、越野车和电动摩托一起，不慌不忙的交织着下班的轨迹。纱帽街如往日般热闹，年轻的女孩子三五成群， 用“川普”在手机里呼朋引伴，她们要么穿着超短裙，要么穿着九分裤，在20度湿凉的春日里，倔强的露着脚踝。这里是以“巴适”(成都话，意为“舒适”)闻名全国的时尚之城，成都。

　　20个小时后，一个业内颇受关注、颇具代表性的零售项目，“成都远洋太古里”在这里宣布开业。这个由太古地产(01972.HK)与远洋地产 (03377.HK)联合开发的购物中心，从某种程度上，代表了零售地产的未来方向，也反映出太古旗下地产业务在中国内地的发展策略。

　　太古地产总裁白德利接受《第一财经日报》等媒体采访时表示，随着明年上海大中里项目入市，以楼面面积计算，太古地产在中国内地的项目占比将达到 40%。至于人们所关心的太古是否加快内地项目开发速度的问题，以“慢工细活”立足的太古似乎并不着急。这家英国老牌家族企业，正在中国零售物业的“红 海”里，保持着令自己“舒服”的节奏。

　　大慈寺与爱马仕

　　阳光下，大慈寺殿宇宏丽、院庭深广，1300多年前，20岁的玄奘在此寺正式出家为僧。距此百米之外，以欧洲云石装饰的爱马仕(Hermès)专卖店，其两层的中式小楼则弥散着东方古韵。这是中国西南地区首个爱马仕旗舰店。

　　在项目另外一端的广场上，英国人、太古地产主席史乐山宣布，作为太古地产在中国内地的第四个落成项目，成都远洋太古里正式开业。随着这个在他看来“最为精彩纷呈和最受瞩目的”项目入市，太古地产在中国内地的物业组合，占到该公司旗下所有项目总楼面面积的近三分之一。

　　成都远洋太古里总楼面面积约11.4万平方米，为开放式、低密度街区式购物中心，是成都大慈寺综合发展项目的一部分，还包括由太古酒店管理的拥有 100间客房及42间酒店式公寓的精品酒店博舍，以及一栋47层的甲级办公楼睿东中心。该购物中心于2014年10月试营业，截至记者采访时，约180家 店铺已经开业。

　　作为英国太古集团的全资附属公司，太古地产业务负责该项目的招商和运营。太古地产业务包括开发及管理商业、零售、酒店及住宅物业，开发策略集中在主 要运输交汇点的优越地段开发综合物业项目。2012年1月，太古地产正式从英国太古集团中分拆，实现上市。从业务覆盖区域看，这家老牌公司较早投资美国、 新加坡及英国;在香港的投资物业组合以太古坊、太古城中心及太古广场为核心物业;在中国内地则有5个大型综合发展项目，分别是北京的三里屯太古里和颐堤 港、广州的太古汇、成都远洋太古里和仍在开发中的上海大中里项目。

　　近年来，中国商业地产高歌猛进，但与走快速复制路线的内地企业不同，太古在内地以“慢”而为人们所知。广州的太古汇项目历经10年才开业，上海项目 太古介入时间是2006年，启用时间预计在2016年，而成都项目也花去了长达四年半时间。这常常招致“过于保守”的质疑，而此前太古选择与内地开发商远 洋合作，则被解读为加快内地项目开发的信号。

　　对此，太古地产行政总裁白德利(Guy Bradley)4月24日晚间接受包括本报在内的媒体采访时这样回应：“我们不喜欢那么快，欲速则不达，容易出错。”他表示，太古目前在内地的项目开发速度并不慢，目前的速度适合太古发展，很“舒服”。

　　在太古集团供职长达27年的白德利，目前负责太古地产整体管理和业务策略。他透露，随着明年上海项目落成，在中国内地项目楼面面积将占到太古地产开 发总面积的40%。当记者问及利润率时，他表示，利润率占比并不会到这个规模，因为其在内地的项目还较年轻，长线收益是太古更为看重的。

　　太古对选址非常严格，白德利称，未来太古在内地将重点会发展已经进入的城市，至于是否进入新城市，主要看机会，看地段。对于内地企业项目开发速度，白德利称，这只是模式差异，没有优劣对错之分。

　　曼妙的“红海”

　　成都远洋太古里是太古地产和远洋地产在继北京颐堤港之后，合作打造的第二个项目，双方各占50%股权。双方的分工用通俗的表达是，一个管建造，一个管运营。该项目投资超过80亿元人民币，对成都市场，双方都均怀以重望。

　　对于成都这个市场，远洋地产控股有限公司董事局主席及总裁李明对记者表示，他希望成都远洋太古里项目能成为成都文化商业的新地标，希望这个结合了传统建筑和现代商业的项目，能成为西南乃至全国知名的文化商业的一个范例。

　　李明的下属、成都远洋太古里合资公司的执行董事陈雷，从项目开始便驻守成都，他用标准的北方话对记者概括对成都零售市场的看法：“川府之国，自古就 是富庶之地，人们衣食无忧，热爱休闲。”作为上述合资公司的总经理，代表太古方的项目负责人韩置则在一旁，用香港普通话对记者感慨：“对啊，川妹子很能 买。”

　　作为1.5线城市的“排头兵”，成都在中国零售物业市场的分量有目共睹，也正是因为交通运输网络、消费习惯催生的庞大需求，让成都成为购物中心开发 商的宠儿。仲量联行(JLL)本月公布的《中国城市60强》报告称，全球增速最快的十大60强中国城市中，1.5线城市中的天津、重庆、成都和武汉的表现 最为突出，成都和天津，继续保持其在1.5线城市中的领先地位。

　　但一个不容忽略的现实是，在过去的五年里,中国购物中心总量以每年21%的速度增长，遍地开花也让成都成为供给过剩的“红海”。世邦魏理仕 (CBRE)提供给本报的数据显示，2014年第四季度，全国优质零售物业新增供应累计342.8万平方米，创历史新高， 伴随持续的集中供应，零售物业调整及行业洗牌已然大势所趋，调整转型仍是市场变革的主线。

　　调整，这似乎是太古的强项。为了追求预期的品牌组合和店铺设计，韩置和他的团队，在每个店上的沟通时间都超过100小时，一般情况下，品牌的店铺设 计师来项目三次以上才能定下设计方案。从星巴克里可以互动的咖啡台，到无印良品全球最大海外旗舰店、首次在中国引进的良品计划旗下的餐饮品牌 Café&Meal，再到4000平米的方所、卡地亚(Cartier)中国首家独栋旗舰店，皆是项目首创，逾110个品牌是经由成都远洋太古里 而首次进入中国西南地区及成都。而为了让项目中的品牌负责人了解成都当地消费习惯，韩置的团队甚至会还带领这些外企的“老外”们，走进成都的巷子里的茶馆 喝茶，让他们亲眼看到自己的消费者的生活方式，看完双方再继续对设计方案加以调整。

　　“成都休闲之都，爱生活，特别慢，注重享受。”太古地产零售业务董事江玑若和他的团队，将成都远洋太古里项目以“快耍、慢活”命名，以强调当地人生 活方式上的层次和立体感。在他看来，现在消费者越来越成熟，对购物中心的要求也并不局限于品牌，而是从喝咖啡到卖东西到书店看书，需要一个整体的生活方式 上的建议，这对购物中心设计者在创意和想象力上提出了更高要求。在他看来，购物中心只能在设计上不断突破，发挥招商定位设计上的经验优势，并对品牌和项目 运营进行不断调整，让项目葆有新鲜感。而白德利则对记者说，决定一家购物中心成败的关键，仍然在于地段、产品及租户配置。

　　然而，也许并不是所有选手都适合成都市场。高纬环球4月27日提供给本报的2015年第一季度成都零售物业市场报告显示，今年1月~2月，成都实现 社会消费品零售总额人民币756.0亿元，同比增长10.5%，增速突破五年来新低。其中零售实现销售额人民币643.0亿元，同比增长11.1%，增速 低于去年同期2.5个百分点。

　　高纬环球预计，未来三个季度成都将有超过150万平方米新增购物中心投放市场，除去目前处于试营业的晶融汇1期、远洋太古里和华置广场，其余均位于 位于非核心商圈。高纬环球成都分公司总经理王艺对记者分析：“大量位于非核心商圈的综合体在未来三季度集中入市，会进一步挖掘和带动成都的零售市场，但同 时也面临着消费需求支撑不足的风险。”