中海第四个综合体将于月底开业 商业面积约380万平

观点地产网   2015-05-10 09:55

核心提示:5月6日,市场消息称,中海旗下综合体品牌中海环宇城确定将于5月30日在南京正式开业。据了解,这是南京鼓楼区新街口商圈附近较为成型的购物中心,被认为将有效填补所在区域的大体量商业空白。

  尽管中海在住宅地产上收获了众多口碑,但在商业地产方面依然被业界视作“新兵”。

  5月6日,市场消息称,中海旗下综合体品牌中海环宇城确定将于5月30日在南京正式开业。据了解,这是南京鼓楼区新街口商圈附近较为成型的购物中心,被认为将有效填补所在区域的大体量商业空白。

  继济南、沈阳、珠海之后,中海选择将第四个开业的综合体项目定在南京,而这也是其在华东地区的商业地产首秀之作。

  中海的商业地产发展目标显然不止于此。按照该公司的计划,其商业地产策略确定为“以写字楼为主,购物中心为重点,适度发展酒店物业及城市公益设施”。截至2014年底,其正在开发和待开发的商业地产面积达380万平方米,占一半以上预计于2017年底前落成。

  不过,另一个事实是中海旗下包括南京、珠海等购物中心都一再延缓开业时间,整体租金收入依旧占比偏低。市场人士告诉观点地产新媒体,中海在商业地产的发展上缺乏明确思路,犹疑不决一直是其发展缓慢的重要原因。

  南京环宇城开业

  资料显示,南京环宇城占地3.3万平方米,总建筑面积约23万平方米。项目包括购物中心、甲级写字楼、酒店式公寓,其中购物中心有8万平方米,业态有购物、休闲、娱乐、餐饮各类商品服务。

  据了解,目前南京环宇城已相继签约BLT精品超市、星美国际影城、玩具反斗城、H&M、GAP、优衣库六大主力商家。同时,与CK Jeans、百家好、外婆家、星巴克等品牌达成合作意向,截至2014年底招商率已超过50%。总体而言,项目零售占比53%,餐饮27%,配套20%。

  在定位方面,网博地产机构总经理孙海向观点地产新媒体表示,目前南京环宇城所在的清凉门附近区域仅有金鹰奥莱折扣店、华润苏果等项目,缺乏像样的综合体项目。同时考虑到环宇城有写字楼业态,因此项目更倾向于打造成区域型购物中心。

  事实上,南京环宇城正是中海凤凰熙岸项目的一部分。该项目占地达16.96万平方米,建筑面积56.8万平方米,除了环宇城包含的业态,还有22栋住宅楼。项目周边常住人口达67万左右,并分布百余家企业,作为区域型综合体,其有着不错的外在条件。

  孙海认为,仅从区域配套的稀缺角度而言,南京环宇城的开业,或将极大的填补了清凉门附近区域大体量商业体的空白,市场机会相对较多。

  其指出,中海之所以选择在南京落地环宇城项目,或更多是由于凤凰熙岸这种大型住宅项目需要配建相应商业设施。“环宇城从2013年开始推介,到现在迟迟未开业,也显示出中海在项目推进上的意愿不太强。”

  此外,中海环宇城采取“只租不售”的纯租赁模式,宣称“以打造业权统一、品质化经营的平台”。这也被市场解读为散售型商业产权较为分散会导致经营权分离,而中海单独持有产权更便于经营和管理。

  不过,在孙海看来,南京环宇城更关键的地方在于后期运营。

  相关统计显示,2015年南京将有19个商业综合体开业。其中,河西区有5个综合体全市排名第一,包括金奥国际中心、清江苏宁广场、缤润国际广场、郑和国际广场、环宇城等。而清江苏宁广场与环宇城同处清凉门大街,届时直接竞争在所难免。

  孙海表示,不仅是2015年,南京早在过去一两年时间内已经出现商业地产井喷的现象。供过于求的情况下,环宇城项目能否成功落地,还需要看中海在后期如何运营。

  中海综合体慢行

  事实上,中海追逐商业地产已久。早在2011年11月,中海在上海举行商业地产品牌发布会,旗帜鲜明地提出,公司的商业地产将分为三条产品线,包括定位高端的“中海系”写字楼、购物中心及星级酒店。

  其中,中海将自持的购物中心品牌以“环宇城·UNIMALL”为统一品牌的全国五大购物中心启动全球招商。具体而言,首批购物中心将分别落地南京、沈阳、济南、天津、珠海,后于2014年将佛山列为第六个城市。

  截至2014年底,中海持有的商业项目已遍布香港、北京、上海、深圳、成都、青岛、西安、沈阳、济南、南京等20多个城市,正在开发和待开发的商业地产面积达380万平方米,占一半以上预计于2017年底前落成。

  不过,就购物中心而言,市场有声音告诉观点地产新媒体,目前中海布局的环宇城项目,进展并非特别顺利。

  据了解,自2011年启动招商后,中海直到2013年9月29日首个购物中心——济南环宇城才入市,2014年上半年在沈阳推出第二个项目。济南环宇城自开业以来,除了披露首日接待逾15万消费者外,便再无相关数据透露。

  值得一提的是,南京环宇城早在2013年便举行发布会,原定于2014年开业,直到目前仍未开业;而珠海环宇城此后更名“富华里”,在经历多年蹒跚后在今年五一期间才开业。

  相比于中海的整体规模看,其商业地产的比重仍显得渺小。按照中海的设想,投资物业盈利比重要达到公司盈利的20%。而2014年,其租金收入仅为11.8亿港元,占营业额仅0.98%。在业内看来,自上世纪90年代涉足商业地产的中海依旧是“新兵”,多年来建树不多。

  “中海在住宅开发方面算挺优秀,它的物业管理水平也是相当高的。”中购联购物中心发展委员会主席郭增利对观点地产新媒体分析称,长期做物业服务可以使中海具备“服务导向”的理念,而这些理念是无疑是有利于做购物中心的。

  郭增利介绍称,中海的环宇城主要集中在二三线城市,且基本属于依托中海的住宅项目所打造的区域型购物中心。这可以达到两个目的,一是服务企业自建的小区的居民,二是辐射周边区域的居民,提升区域成熟度。

  但郭增利指出,中海无论从财力、人力上都不算差,但在商业地产上发展缓慢,或主要由于自身战略模糊所致。“中海在这方面考虑太多,本来可以快速推进项目,但由于想不明白而停滞不前。”

  与此相对应的是,中海曾在发布购物中心品牌时曾解释,公司积极筹备商业地产,主要由于发展定位为在核心城市的核心地段发展高端物业,而现在很多城市尤其是一线城市的核心地块,政府都不仅仅是发展住宅项目,而是以城市综合体项目来发展。

  另有分析人士则从市场的角度为观点地产新媒体分析称,中海在前几年商业地产刚发展的时候并没有快速扩张,如今包括沈阳、济南、南京等二三线城市存量过剩情况严重,在这种情况下布局显得较有难度。

  “四五年前,有一段时期内万达的商业地产做得好,吸引了大量企业跟风,所以当时就已经有一大波供应量出现。”该分析人士指出,城市的商圈容量本来就有限,像中海这种晚做商业地产,包括招商等运营工作的压力就越大,这或是环宇城延迟开业的原因之一。

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