万科是杭州下一个地王？ 潮鸣地块能避华家池之殇？

　　时隔两年，曾轰动全城的华家池武林争霸战已渐渐息声。而一则关于“杭州下一个地王”的消息，再次意外搅热杭城略显冷清的土地市场。

　　近日，有杭州本地媒体报道称，继华家池、杭师大之后，杭州市中心最值得关注的宅地潮鸣地块或再掀楼市风云。

　　考虑到周边的喜得宝(绿城兰园)、华家池及荷单元地块(滨江凯旋门)的拿地价，有市场猜测潮鸣地块成交单价破2万基本是板上钉钉的事，而这或将创华家池之后的下一个地王。

　　除高地价外，被万科“盯上”则是潮鸣地块未拍先热的另一大原因。由于消息未有官方说明，观点地产新媒体致电杭州万科后，其相关负责人表示，“在拍地前，这个问题不便回答，每个公司都有自己的战略与投资需求。”

　　然而，不管潮鸣地块最终花落谁家，市场对其的担忧在于，作为“准地王”，它会不会重蹈华家池之殇？会不会在抢尽拍地风头后遭遇楼市寒流？

　　“肯定会遇到类似华家池的情况，因为拿地单价高，则意味着房子的总价高，但金子塔尖的需求肯定不如刚需那么大，而且豪宅市场毕竟是一个比较挑剔领域。”双赢机构总经理章惠芳对观点地产新媒体指出。

　　杭州下一个地王

　　翻开杭州市2015年首期《读地手册》，在新增的41宗地块中，下城区占有的3宗地块即为潮鸣单元。

　　该地块位于凤起路与环城东路交叉口西南角，东至环城东路、南至珠碧二弄、西至刀茅巷与泰和苑、北至凤起路。其中最北面为沃尔玛地块、中间为一宗小型商业用地，最南面为原杭州机床厂地块。

　　上述三宗地块的总出让面积3.6万平方米(约54.2亩)，总可建面积10.9万平方米，其中，住宅体量10.7万平方米。

　　具体来看，潮鸣艮山单元C/R-N01宅地、潮鸣艮山单元U9-N02商业地块、潮鸣艮山单元C6/C1-N05宅地的出让面积分别为1.88万平方米、2900平方米及1.44万平方米，建筑面积分别为5.64万平方米、2320平方米及5.04万平方米。

　　据观点地产新媒体查阅，目前，在潮鸣地块周边比较有代表性三宗地为北面1公里外的喜得宝地块(绿城兰园)，东北面1公里外的华家池地块，及东南面500米外的采荷单元地块(滨江凯旋门)。

　　其中，同为护城河内的宅地，喜得宝地块于2009年10月由绿城竞得，楼面价20963元/平方米。而争夺最为激烈的则是华家池地块，最终被滨江、世茂、绿地三分天下，最低楼面价19416元/平方米，最高楼面价23828元/平方米。

　　“虽然缺少景观及人文先天优势，但总体来看，潮鸣地块比华家池位置还好。”浙江中原品牌总监荆海燕向观点地产新媒体介绍。照此来看，潮鸣地块的成交价破2万似乎已毫无疑问。

　　而在目前杭州土地市场整体较为冷清的情况下，潮鸣地块会不会掀起一场抢地大战则是个未知数。对此，章惠芳预估，杭州的推地将集中在9、10月份，而潮鸣地块的入市应该也会引发诸多房企的关注，“其中还包括一些有意进军二线的外来标杆房企”。

　　统计资料显示，今年“金三银四”期间，杭州土地市场成交土地金额同比去年下降了59.4%，这也是自2013年以来的连续第三年走低。对此，业内人士称，二三线城市市场回暖还有待时日，开发商的第一要务仍为去库存。

　　能避华家池之殇？

　　“虽然无法确认这消息是否属实，但如果万科要去拿也很正常，一方面，深耕杭州十年，积累了足够的现金流；另一方面，这么多年，万科的开发也一直集中在外围，没有特别市中心的项目。”针对万科“盯上”潮鸣地块一事，章惠芳如是告诉观点地产新媒体。

　　荆海燕则认为，在现有的项目中，万科草庄、公园大道、紫台都可纳入大主城范围，但都不是绝对的市中心，“之前他们要拿华家池的意向很强烈，前期也投入了很多精力去做研究，但在市场并未转好情况下，还是比较谨慎。”

　　2013年9月5日，轰动全城的华家池武林争霸大会正式开战，待字闺中多年的华家池地块以136.7亿的总价成功出嫁。

　　在巅峰对决的首场PK中，万科仅以1000万之差败于绿地，失去了借力杭政储出[2013]57号地块进军绝对市中心的机会。

　　然而，在拿地两年后，绿地、世茂、滨江的华家池项目并未以“惊艳”的姿态出现在观众视野中。与此相反，则是其一推再推的开盘节奏。这样看来，万科与华家池的失之交臂，某种程度上，也算得上是一种“因祸得福”。

　　这也不由地抛出了另一个问题，虽然潮鸣地块总体条件比华家池要好，但如果万科或其他房企用高溢价拿下该地块后，在未来的开发过程中会不会遇到华家池之殇？

　　“肯定也会遇到华家池一样的问题，因为地块单价高则意外着房子总价高，但金子塔尖的需要求不如刚需那么大，而且消费者对豪宅也更为挑剔。”

　　章惠芳告诉观点地产新媒体，在上述条件下，万科如果要拿下潮鸣地块去做高端项目，不如绿城、滨江的豪宅客群基础，将是制约其销售的一大关键因素，“虽然万科比一般企业可能会做得好一点”。

　　相关数据显示，目前，在潮鸣地块周边的新房中，绿城兰园目前尾房在售，住宅均价50000元/平米左右；二手房方面，地块西面的中大凤栖花园、地块南面的米兰公寓，2015年以来的签约价格均在30000元/平米左右。

　　而在万科在售项目中，主流的价位是1.5万元/平方米，主力客群是白领阶层。“万科均价在3万以上的项目卖得都不是很好，如果潮鸣地块的成交均价在2万以上，万科将其卖到4万每平方米，则可能因吸引力不足而遭遇蓄客难的问题。。”杭州一业内人士如是评价。