吴光正卸任九龙仓集团 称绿城投资占九龙仓总资产1%

　　“今日很多谢有这个机会和各位说一个再见，大家亦有希望九龙仓会有个很好的将来”。5月15日，九龙仓如期在香港举行2015年股东周年大会，正式卸任九龙仓集团主席及董事职位的吴光正向一众股东作出了告别。

　　一个与往年不同的开场是，股东大会开始前吴光正带领着管理层步入会场，与身后一众小股东拍摄大合照留念。此次股东周大会终结时，原九龙仓副主席兼常务董事吴天海紧接吴光正继任九龙仓主席，吴光正则将出任首席顾问。

　　自1978年至2015年，吴光正加入九龙仓董事会已有37年，在离开倾注大半生时间与精力的事业时，吴光正选在股东大会详尽地讲述了九龙仓数十年来的投资策略、商业模式以及在香港时代变迁中的发展史。

　　九龙仓的商业模式

　　尽管九龙仓七成资产位于香港，但股东对其内地投资依然有极大关注，第一个抛向吴光正的提问就是其在内地投资策略的方向。

　　对于内地楼市的回落，吴光正坦率承认发展物业(销售物业)目前面对的挑战相较以往更大，同时亦认同“黄金时代”已过，“内地的大开发商都在说黄金时代已经过了，现在是运作和经营的时代，这个是正确的。”

　　吴光正表示，八、九年前九龙仓开始投资内地的房地产发展事业的时候，市场环境有其优点，“第一，当时还算黄金时代，可以买到便宜的地，赚到比较可观的利润。第二，当时的人民币是弱的，我们不单是买土地储备，还买人民币储备，所以这种商业模式是可以得益的。”

　　然而，随着最近三、四年内地房地产市场的转变，原来的商业模式对吴光正来说正在逐渐丧失吸引力。他指，内地楼市就是政策市，政策转变生意就变，“比如说有些三四线城市一方面要高价卖地，但是又不准加价卖楼，当市场不行时又不准降价卖楼，我觉得这个商业模式不是很有吸引。”

　　也正是基于此，九龙仓在三、四年前开始减少投资，“将现有项目做好，未来就集中在5、6个城市(以前是14个城市)，这样将单价做得高一点。”在吴光正看来，面对市场调节的准则始终应是要找到一个可以适当利用资本的商业模式。

　　相较于对发展物业的慎重和调整，九龙仓对内地投资物业的目标则要长远得多。“长期投资的文化和短期买卖楼宇是不同的，所谓长期投资不是一年两年，而是三十年、四十年、五十年。”

　　吴光正表示，不论是成都国金中心抑或长沙（楼盘）国金中心，在面积规模及投资方面都可以媲美海港城，“对于长期投资我们已经做好预期，海港城不是一天就能成为海港城，时代广场也不是一天就成为时代广场，要有过程。最重要的是选择对的地点，选择对的项目，选择项目能够发挥的能量和增值的机会。

　　而被问及对绿城中国的投资情况时，吴光正对观点地产新媒体的回答非常简洁，“绿城并不是我们唯一的投资，从入股到现在我们对绿城的投资基本满意”，同时他亦指，“绿城的投资在九龙仓总资产的比例是1%，不是我们重要的业务上的东西。”

　　全场股东大会，吴光正在面对公司业务问题时，一如既往的言语犀利、表达简洁清晰，唯有在股东大会即将结束时，一番10分钟的告别感言流露出了浓浓的感慨。

　　吴光正时代落幕

　　对于69岁的吴光正来说，加入九龙仓的时间，已经超过他过往生活历程的二分之一。

　　1961年，时年15岁的吴光正第一次接触九龙仓，“搭远洋的船，我从第一号闸上船，那时候九龙仓由一个历史悠久的英资管理，当时我是个15岁的学生，根本想不到我会成为这间公司的主席。”

　　“1978年，我第一次踏足九龙仓办事处。”当年某天的一个下午，李嘉诚与包玉刚会面，商讨购入香港九龙码头及仓库有限公司(即九龙仓集团有限公司)10%股权的事宜。吴光正实时细阅了九龙仓1977年年报及李嘉诚提供的一页简介，当晚拟定购入与否的建议。也就是在1978年，包玉刚与英资怡和洋行展开了轰动香港的“九龙仓之战”。

　　1988年，身为包玉刚女婿的吴光正出任九龙仓董事局主席，他开始大力促成将铜锣湾香港电车车厂重建为时代广场。1993年，时代广场落成，现在已与海港城并列为九龙仓旗下最重要的两大投资物业。

　　如果说从1978年至90年代中是吴光正在九龙仓的第一阶段，那么1996年参选首届香港特首选举，可以说是吴光正职业生涯第二个阶段的起点，尽管最终他并未成功获选。

　　“为什么我会参选特首，因为1997年是个机遇，1997年前与后这张牌在没有翻起之前是没有人知道(走向和结果)的，如果能够参与翻牌的过程，会是一个人生的大机。”

　　在时势的变迁之中，吴光正的决定似乎总透着一股善于捕捉时势的决断，这种预见性同样也体现在九龙仓的企业发展中。1992年，九龙仓发表《香港＋》文件，提出关于在中国内地开放下，香港在1997年前、后的机遇。

　　“自1989年起的十五年，经济呈现跌宕甚或通缩的状态，当中1995年至1997年间经济出现泡沫。期间，九龙仓选择兴建及不断优化海港城及时代广场这两项独一无二的物业。因此，当2003年中、港之门开启，无论个人或资金均开始着眼于及积极利用香港这服务平台时，九龙仓已准备就绪迎接这浪潮的服务需求。”吴光正曾如是描述。

　　九龙仓的发展历程亦经历过经济大起大落，而每一次低潮时期都被吴光正认为是增值时机。“好市道所有人都会做，反而低潮时是机会，有实力的人可以和其他竞争者相比去超越。”

　　面对当前香港零售业的下滑压力，吴光正同样持有上述看法。至于选择此时交棒，他认为并不受市场影响，“时机已经很成熟，九龙仓本身的质素、业务、计划、方向都已经很稳定，我也相信吴天海、周安桥、李玉芳和徐耀祥可以带领公司。”

　　吴光正称，退任之后他会花费更多是时间用于个人生活，并以健康为第一要务。对于坊间传闻他欲重返参选特首一事，吴光正现场斩钉截铁地否认，“我不会参选特首，零兴趣。”

　　回顾九龙仓发展历程，吴光正提及最多的词是“想不到”，“当年从来没有想过九龙仓会有今日的发展，九龙仓的成就也是天时地利人和，1978年中国开放，也就是我们入主九龙仓的时候，我很有幸能够参与这个浪潮。”

　　以下为九龙仓集团2015年股东周年大会现场问答节录：

　　现场提问：目前内地卖楼情况在回落，投资物业还比较长远，怎么看内地投资的方向？公司是否有考虑过效仿长和系重组，可以释放些价值？

　　吴光正：

　　公司和香港正面对经济情况的挑战是实际情况，而这方面去年九龙仓已经预料到了，所以是有准备的。

　　首先说内地发展物业，今年预算目标是要卖280亿元。第一，今年第一季度九龙仓自己营运的项目已经超过预算，合作的项目就比较慢点，但总体来说还可以。第二，在内地做发展物业面对的挑战大过以前好多，内地的大开发商都在说黄金时代已经过了，现在是运作和经营的时代，这个是正确的，所以都要面对这个挑战。

　　八、九年前九龙仓开始投资内地的房地产发展事业的时候，有几个优点。第一，当时还算黄金时代，可以买到便宜的地，赚到比较可观的利润。第二，当时的人民币是弱的，我们不单是买土地储备，还买人民币储备，用一些香港利息去支付。过去这种商业模式是可以得益的。

　　而最近三、四年市场有转变，商业模式未必是八、九年前见到的商业模式了，比如说有些三四线城市一方面要高价卖地，但是又不准加价卖楼，当市场不行时又不准降价卖楼，所以我觉得这个商业模式不是很吸引，因此三、四年前九龙仓已经在减少投资。主要是将现有项目做好，未来就是集中在5、6个城市(以前是14个城市)将单价做得高一点，这是调整的方向。

　　总结这八、九年的过程，我觉得是对的投资策略，而且对公司也有很好的回报，但同时今时今日我们要面对市场，要调节，要找到一个商业模式是可以适当来利用资本的。

　　第二方面是内地投资物业，是长期的投资。成都IFS就是一个海港城，800万尺，差不多200亿港元投资，要慢慢运作起来；长沙也是一样，又是800万尺，再一个海港城，又是要差不多200亿港元投资，所以在这个过程中，投资数是慢慢上升。

　　这个(长期投资)我们已经有预期，海港城不是一天就能成为海港城，时代广场也不是一天就成为时代广场，要有过程。最重要的是选择的地点是对的，选择的项目是对的，选择项目能够发挥的能量和增值的机会。长期投资不是一年两年，而是三十年、四十年，我们有信心，三十年后还会觉得这个投资项目非常好，所以长期投资的文化和短期买卖楼宇是不同的。

　　第三问我重组的可能？我只能说，我没有这么多海外资产。九龙仓一直都是集中在香港、内地，海外投资没有可以做得像李生那么好，我相信九龙仓股东也不是来投资海外资产的，所以我们都有自知之明，主要是希望公司的基础、工作和增值工程能一直不断进展。

　　至于股价方面，会德丰作为大股东都在支持九龙仓，不需要太担心股价，最重要的是公司的产业都是结实的，股东也都明白他们在投资什么。其实，公司总资产中海港城和时代广场加起来占了七成，这些资产全部都是可以看见的，随时都可以来逛的，这些都是实的。

　　现场提问：香港零售市场挑战比较大，九龙仓有什么准备来应对？预计零售业低迷可能会有多久？退休之后的计划是什么？

　　零售市道方面，大家都知道第一季度不是很好，四月复活节假期前市场都很悲观，所以今年前四个月数字都不太好，各行各业受影响不同，有些行业负增长15-20%，这不是秘密。

　　其实我们去年年中已经开始准备调整，因为当时已经看到欧元的情况可以预测，从公司的角度就是怎么去准备应对未来几个季度。你问我计划有多长？我们肯定计划是很长的，我不会说市道会马上回来。

　　有些因素要去考虑，比如欧元的走势，零售业是有季节性的，以前的货是按当时的汇率计算买入的，价钱会高一些，但新货的价是按照目前的欧元价，所以价钱会有调整，这个要观察。

　　至于九龙仓商场会怎么做？我可以说我们已经经历过很多个周期，几十年来的几个谷底，比如1981、1982、1997、2008等等，九龙仓的政策就是谷底时做好增值，当好时光到来就要全部准备好，因为大势是无法阻挡的，只能看公司是怎么去做。怎么令客户赢是最重要的，不是减租而是要吸引客流，高档品牌的确是面对很大挑战，但是九龙仓商场中上品牌销售还在增长，不同的价格层面的反应是不同的。

　　海港城的优势在于还是有很多品牌想进来，但等候的清单已经很长，海港城已经成为大中华区的门面典型场所，不在这里就是无名小卒。因为海港城有规模优势，具有临界规模，没有临界规模是很难在逆势竞争的，同时橱柜展示效果很重要，其实就是广告，告诉人们这个品牌可以开在这里，另外就是客户服务。这些都是软件优势，建商场不是那么容易的，软件远远难过硬件，软件竞争的DNA要靠自己创造出来，硬件谁都可以建，所以市道不好其实才是机会。

　　第二个问题，我是退任上市公司职位，还是首席顾问，有事情需要帮忙肯定要帮，同时我也是股东，也会关心公司。

　　现场提问：内地减少关税会不会对香港零售业未来产生负面影响？

　　内地城市的发展和内需的发展是必定的，只是迟与早、强与弱的问题。关税对香港的影响肯定会有，更加是考验香港的竞争力。税是钱的东西，但香港的竞争力不单是在钱的方面，第一选择性多，第二可靠性高，是真货，第三就是服务，这就是香港的特色和优势。

　　关税肯定有影响，但不要认为事情变惨，反而要令自己的强项更强才是出路。应该说更多竞争，要更加挑起自己的奋斗力，将自己的水平提高。这个世界动得很快，没有人会等你，只有强化自己、提高自己、优化自己这句话是香港要做的。

　　现场提问：为什么有信心在零售业下跌的情况下交棒？怎么看香港楼市和内地楼市？

　　我觉得现在时机已经很成熟，管理层团队也是有口碑的，我很放心。而且九仓一直是良好的公司，本身的质素、业务、计划、方向都已经很稳定，所以我是未雨绸缪，基本上一切是正常的。

　　香港楼市，我认为不会差。有些人会怕有泡沫，但买家也在想还不会还有上升，这都是一种心理预期。另外买楼花有一定时长等待，这段时间买家的薪水增长是怎样的，从目前来看香港每年平均薪酬升幅有5-6%，所以香港经济情况、就业及人工升幅是最关键的，虽然低价楼价格跳升很快，但市场会作调整。总体来说我不会觉得悲观，不会觉得会有大上大落。

　　至于内地楼市方面，就是政策市，政策转变生意就变，现在因为政策改变似乎市场又活跃了很多，我们苏州（楼盘）有个楼盘一个周末卖了300多个单位，与18个月前表现完全不同。现在很多人都怕了二三线城市的政策市，所以很多人都回到一二线。

　　现场提问：融绿划分资产后，九龙仓作为股东是否会觉得投资价值有所折扣？近期公司有小部分减持远洋地产股票，是出于什么考虑？

　　吴光正：

　　绿城是个上市公司我不方便讨论。我们对绿城的投资基本满意，当时5.2块到现在差不多10块，同时绿城的投资在九仓总资产的比例是1%，不是我们重要的业务上的东西。远洋方面的股票减持，只是一个技术性的调整，当时买回来也是很便宜，4块多，现在是6块多。