万科联手民生电商 “互联网+房地产”另一种玩法

　　无论是“淘宝+万科”的消费账单抵扣，还是“微信+万科”的联手卖房，更多的是一种营销方式，并且仅集中于购房者一端。而按照民生e房的设计，民生易贷将通过P2P的方式直接深入房地产金融领域，并且打通上中下游整个产业链。

　　5月28日，民生电商旗下的投融资平台民生易贷正式推出“民生e房”，并与地产龙头万科合作上线首期项目“万民宝”。此前，淘宝、微信等互联网平台和产品率先打出了“互联网+房地产”的旗帜，但此次民生联手万科却试图打造一个不同的玩法。

　　民生易贷总经理任洪文接受21世纪经济报道记者采访时表示，民生e房要打通房地产行业各环节融资需求，包含房地产开发企业融资和置业者融资，进而以互联网金融手段将开发商和置业者进行直接撮合。

　　据了解，无论是“淘宝+万科”的消费账单抵扣，还是“微信+万科”的联手卖房，更多的是一种营销方式，并且仅集中于购房者一端。而按照民生e房的设计，民生易贷将通过P2P的方式直接深入房地产金融领域，并且打通上中下游整个产业链。

　　前端“痛点”

　　据了解，除了万科，目前民生易贷与保利、恒大、富力等房地产开发商也在进行业务接洽。基于房地产商是民生易贷卡位整个链条上的金融服务起点。

　　任洪文表示，民生e房1.0版本首先解决地产商的蓄客问题。按照相关规定，房地产商只有在取得预售证后才可以进行蓄客，而现在可以将此环节置前。民生e房采取的方式是加入理财产品，即通过P2P平台向购房意向者推荐该款理财产品。如果购房意向者购买了理财产品，即完成了一轮蓄客。

　　通过理财产品首先黏住这部分购房意向者，而促使购房意向者购买该理财产品的背后驱动力在于，一旦房地产商拿到了预售证后，购房意向者可以享受优先看房、折扣等优惠。比如此次与万科合作的“万民宝”，投资者通过易贷平台投资“民生e房-万民宝”产品可以获得预期年化4.5%的收益，同时，购房者如购买万科在广州天河智慧城区域的万科米酷楼盘，还可获得特别补贴的1%额外收益、9.8折购房优惠和优先选房权。

　　而在房地产商取得预售证后，该理财产品同步到期。如果投资者确定购房，其投资理财产品的本金和利息将直接作为定金转入房地产商账户；如果放弃购房，则将本息打回投资人账户。

　　“目前销售的该类理财产品与房地产商无关，理财产品的标的并不涉及房地产商资产，理财产品标的和地产商只是一种合作关系。”任洪文强调说。但他同时称，不排除未来将房地产商资产作为标的进行直接融资，形式与目前的类似。

　　任洪文表示，房地产商通过线上方式完成蓄客后，对于确定购房的投资人来说，最重要的是首付款。在传统模式下，购房者在银行完成按揭手续前要向房地产商交付首付款，在这段周期内，民生易贷同样可以将购房者的首付款作为标的在平台上进行销售，即首付贷。

　　“但不会覆盖全部首付款，比如首付是30%，只有一定的比例可以做首付贷，剩下的部分仍然需要购房者支付，否则风险太高。”任洪文表示。

　　据了解，这个标的的投资期很短，一旦按揭贷款有了结果，该产品同步到期。如果购房者顺利办理了按揭贷款，那么其需要拿出此前与首付贷融资等额的资金以及利息返还给投资者。虽然提供了便利，但对于购房者而言，这无疑增加了成本，并且短期内仍然需要支付首付款。

　　对此，任洪文表示，有很一大部分购房者是有这个需求的，比如这段时间，购房者需要继续筹措资金，或者资金用于其它方面投资而无法及时兑现，这也是购房者一个很大的痛点。

　　而一旦购房者无法办理按揭贷款，本金如何偿还？任洪文称，首付贷融到的资金进入了房地产商的账户，如果购房者无法办理按揭贷款，房地产商要负责对投资人进行本息的支付（利息从购房者支付的首付款部分中扣除），这个民生易贷和房地产商是有回购协议的。

　　由此，通过一连串的设计，首先保证了投资人的收益，同时解决了购房者的资金需求。

　　房地产商是关键

　　民生e房通过互联网的方式，将前端蓄客与首付两个环节由线下搬到了线上。同时，任洪文表示，基于房地产商，民生e房也通过互联网的方式打通了上游的金融服务。

　　在房地产行业，上游建筑商的资金需求不亚于房地产商，在合作中，一般都存在较长的账期，因此，在动工到交付这个周期内，建筑商的资金需求非常大。因此，民生易贷将传统的保理业务也搬到了线上。

　　据任洪文介绍，将上游建筑商的应收账款作为质押，通过P2P进行融资，而一旦应收账款到期，房地产商直接将资金打到投资人账户中。

　　但值得注意的是，在P2P平台去“担保化”的背景下，无论是首付贷还是上游建筑商的保理产品，平安易贷同样不提供担保，也无第三方担保。如何解决投资安全问题？

　　对此，任洪文表示，首付贷中，出现按揭不成功，由房地产商支付本息；而保理业务中，一旦产品到期，如果建筑商无法返还消费者全额的本息，差额部分同样由房地产商补齐。这也意味着，房地产商成为最关键的安全线，因此，“互联网+房地产”打通整个金融产业链，关键在于挑选优质的房地产商。

　　而对于房地产商本身，任洪文表示，尽管在理论上，房地产商可以拿土地或楼盘进行抵押在平台上融资，但融资额非常高，动辄几十亿元，暂时不具备这样的募集能力。但可以为房地产商日常的流动资金需求同样提供P2P的融资渠道。 

　　据了解，目前首付贷、保理业务、房地产商融资三个产品还是相互独立的，只是将其各自通过互联网的方式进行，提高融资效率。但任洪文表示，目前正在尝试打通这三项业务，能够实现在线上无缝的对接起来。但对于具体模式，他并未透露。

　　显然，在民生e贷的模式中，建筑商资金需求——房地产商资金需求——房地产商蓄客（理财产品）——购房者首付款需求等流程全部实现了线上P2P的方式解决。任洪文表示，相比传统银行，这种方式更加快捷有效。

　　民生e房模式下，P2P平台围绕一家房地产商就可以延伸出多个产品，这也解决了目前很多P2P平台缺乏优质项目的困境，P2P项目开始尝试由多元化向纵深化发展，即通过P2P解决房地产整个供应链的金融需求。