碧桂园战略构图浮出水面：物业、教育版块分拆上市

　　8月19日，碧桂园在港举行2015年中期业绩发布会。碧桂园总裁及执行董事莫斌、联席总裁及执行董事朱荣斌以及执行董事及首席财务官吴建斌出席现场。

　　2015年以来，引入战略投资者、进军一线城市与境内外融资等接连动作让碧桂园的“后千亿”战略发展方向备受外界关注。此次业绩会，“三斌”齐聚上阵答疑，碧桂园战略构图开始更清晰地浮出水面。

　　在莫斌的口中，2015年是“碧桂园战略变革的实施元年”，碧桂园未来三大战略即聚焦城镇化红利、塑造财务稳健性以及采用金融化手段打造社区资源整合平台，“碧桂园已准备好迎接更广阔的市场，打造以社区为中心的地产开发、社区服务及配套、金融三大业务平台。”

　　与此同时，碧桂园旗下物业、教育业务分拆上市计划亦首次明确进程。吴建斌表示，碧桂园物业及教育业务分拆上市目的地为国内A股，目前上市工作正在“紧锣密鼓的推进之中”。

　　更长远的未来中，碧桂园的上市平台版图或许还不仅仅限于地产、物业及教育，“只要对经营方面有价值的，可以分拆的，我们在未来的时间内，都会逐步分拆上市。”

　　去存货与进军一二线

　　8月19日，碧桂园公布中报数据，截至2015年6月30日止六个月，碧桂园总收入为473.3亿元，同比增长约23.5%；毛利约为109.75亿元，同比增长0.2%；核心净利润约为48.8亿元，同比增长3.6%。

　　2013年上半年，碧桂园连同合营及联营公司共实现合同销售金额约544.7亿元，合同销售面积约845万平方米。对比2014年同期584.2亿元的销售金额，碧桂园今年业绩有所下降。

　　对此，莫斌指，主要是由于碧桂园今年上半年新推货量不大，“2015年下半年计划推出700亿元到800亿元的新货，下半年的货量充足，我们完全有信心完成全年销售目标”。

　　谈及业绩，莫斌的另两大关键词为存货与利润。“2015年上半年碧桂园总体存货量净减少约156.6亿元，在达成销售目标的同时，碧桂园将进一步去存货”。

　　而维持核心净利润增长，则是碧桂园未来两年即将面临的较大挑战。尽管总收入同比增幅达到23.5%，但碧桂园上半年毛利持平，核心净利润增幅仅为3.6%。

　　对于行业利润下降趋势，碧桂园的看法并不乐观，“房地产行业高毛利率时代一去不返，随着经济走入新常态，我们应该清晰地认识到竞争加剧，利润下降，是任何行业走向成熟的必然结果。碧桂园也正努力适应新形势下的发展需求。”

　　“我们预计2015年全年确认收入土地增值税拨备前的毛利率约为22%-24%”，莫斌称，碧桂园毛利率相比2014年有所收窄，主要是因为2015年交付产品大部分是2014年的签约转为确认收入，“预计毛利率将逐步企稳或小幅回升。”

　　此外，碧桂园大力进军一线的举动也成为此次业绩会的焦点。2015年碧桂园拿地预算为200亿元，上半年已使用80.2亿元新增755万平建面储备，其中19%位于一线城市。

　　朱荣斌表示，随着碧桂园财务状况和融资渠道的改善、拓宽以及人才队伍的积累，碧桂园过去的“环抱一二线”已经变为“进军一二线”。

　　“作为千亿的企业，没有一线市场是不完美的”，朱荣斌称，一、二线城市业务的开展，会成为碧桂园持续规模发展和提升公司品牌的新亮点。

　　莫斌对此的补充是，碧桂园在拓展一二线城市的同时，“绝不会放弃三四线城市的优势”。

　　对于市场关于碧桂园一二线前景的疑问，莫斌亦坦陈：“一二线城市和三四线城市本质是不同的，不能进行高速资金周转，更多的是长期的耕耘，这方面我们有资金支持，请大家放心。”他甚至戏称，“城里人下乡很难适应，但是乡里人进城很快适应。”

　　按照他的描述，中国城镇化进程远未结束，未来碧桂园将坚持拓展一、二线城市，巩固三、四线城市的战略，以提高在全国范围内的市场份额。

　　而在聚焦城镇化的同时，碧桂园也已经瞄准物业开发以外的关联需求业务。

　　“我们在积极筹划以社区需求为中心，打造包括物业开发、社区配套、金融三大业务板块的资源整合平台，进一步充分挖掘房地产价值链内业务及资产价值”，碧桂园整合业务平台的金融化手段包括出售、打包上市，首先将被推向资本市场的资产包就是物业和教育业务。

　　物业、教育分拆上市

　　今年3月11日，碧桂园集团董事局主席杨国强在2014年全年业绩发布会上表示，“社区将是碧桂园探索新业务的一个重要方向”。时隔5个月，碧桂园首次公布社区配套的业务板块构成。

　　据碧桂园披露，其社区服务及配套包括教育、社区服务及健康养老、物业运营，其中物业管理及社区相关业务以及教育业务正在成为碧桂园新的利润挖崛点。

　　吴建斌表示，碧桂园教育产业和物业管理板块已分别成立上市工作小组，上市目的地明确为国内A股。

　　据碧桂园披露，目前其已拥有34所在办学校及3所慈善学校，在校学生数达21087名。吴建斌表示，碧桂园教育板块有品牌、有规模，市场也认可教育产业，当前已成立工作组在推进上市工作，将会赶在明年上半年的窗口期在A股分拆上市。

　　同时，碧桂园物业管理公司也已纳入上市进程。截至目前，碧桂园物业签约管理面积约1.2亿平方米，合共服务约42万户居民。

　　“物业管理面积、收入增长非常快，我们加入社区金融、社区服务概念完成在国内A股上市”，吴建斌透露，目前碧桂园物业管理业务上市工作中券商、投行、会计均已到位，“正在紧锣密鼓的推进之中。”

　　吴建斌亦指，虽然时值酒店业寒冬，但碧桂园也并未放弃酒店业务上市目标，该板块目前正在引进合作伙伴筹划盘活资产。

　　物业开发、社区配套及服务之外的第三大金融板块，碧桂园的业务开展与中国平安紧密关联。据碧桂园披露，其金融板块业务包括投资理财和保险，其将携手二股东平安推进这项业务。

　　“与平安的战略合作正从土地投资、营销、金融、社区业务四个方面稳步推进”，据莫斌介绍，碧桂园正与平安陆金所、平安不动产合作地产基金，同时碧桂园和平安好房的首批9个营销合作试点项目已经在北京、深圳、广州、辽宁及马来西亚等地落地。

　　在碧桂园的资本融资中，平安亦是主要投资者，“公司发行的8亿美元银团贷款及60亿人民币公司债，平安均进行认购，出资金额较大排位靠前”。同时，平安通过购买或租用碧桂园资产进驻社区，为碧桂园社区居民提供金融门店的便捷服务目前已经初步选定了地址。

　　除去业务板块的蓝图勾勒，碧桂园此次在业绩会中亦同时公布了其未来的融资计划。

　　“国内市场资金环境还是非常好的，这种情况下我们认为是很好的融资窗口”，吴建斌表示，碧桂园8月19日董事会议已经在审议两笔融资方案，一笔是60-80亿元人民币的境内私募债，一笔是20亿元规模的短期融资债。

　　“资金的用途比较清晰，主要是调整债务结构”，吴建斌表示，碧桂园现在的平均融资成本是7.07%，依然有持续下降的空间，“我们期待未来的融资成本应该控制在5%到6%，目前市场有这样的机会，因此要继续发债和调整结构。”

　　以下为碧桂园控股有限公司2015年中期业绩会现场问答实录：

　　现场提问：公司酒店物业分拆上市的计划目前的进展是怎样的？平安今年成为公司的战略投资者，本月初碧桂园参加了平安发起的项目，碧桂园充当的是怎样的角色，是否会成为集团投资型物业？

　　吴建斌：今年上半年公布去年业绩的时候，提到酒店业务准备分拆上市，到目前为止没有变化。推进酒店物业分拆上市的过程中，我们找了投资银行做了很多的方案，这些方案比较来比较去，目前国内酒店业处于寒冬，就是收入下降，此时推进上市的难度比较大。

　　但是我们并没有停止对酒店物业的盘活工作，一直从另外的途径，例如找合作伙伴，联营管理或者是引进国际上的品牌联营管理，或者是卖一部分的股权给国际酒店管理公司，几方面推进，而且非常实在，最近有重大的突破。从董事局的角度，还在研究比较，到底哪个方案更好，一旦方案出来后，就会正式公布。

　　莫斌：平安自4月份加入碧桂园成为第二大股东后，我们是全方位的合作。本月9日，我们在北京由平安银行牵头，由6家发起成立了平安文旅荟，包括平安银行、碧桂园、华谊兄弟、大连海昌、砂之船奥特莱斯、艺术北京等6家，还有48家企业加入俱乐部，这是跨界的合作。

　　今后48家根据各自的特点和情况，进行资源的组合后拿土地。原来是一家房地产公司，现在是文化、旅游、度假的组合，根据每个城市的不同特点，组合我们的跨界组合，大家形成优势，拿到合适我们开发或者是合适我们做文化，或者是合适做旅游的土地，形成资源组合，将城市客户人群进一步的信息化，大家共同开发后，生意得到比较有效的回报。

　　现场提问：碧桂园在广州、深圳以招拍挂的方式拿到土地，7月份成立了一线城市事业部，碧桂园回归一线城市，是出于怎样的战略考虑？如何看待三、四线城市房地产市场？也请简单的介绍下合伙人机制？

　　朱荣斌：三、四线市场依然是公司的主战场，在我们的战略中三、四线城市是不会改变的。

　　但作为千亿的企业，没有一线市场是不完美的，今年我们的财务状况持续改善，尤其是融资渠道在拓宽，加上公司这两年积累了一批熟悉一线市场的人才队伍，所以过去环抱一、二线的战略安排改变为进军一、二线城市，相关的项目陆续落地。一、二线城市业务的开展，会成为公司持续规模发展和提升公司品牌的新亮点。

　　莫斌：关于一、二线城市我稍微补充一下，大家认为碧桂园是长期做三、四线城市，实际上碧桂园是一、二、三、四线同步发展，哪里有市场就到哪里发展，这是我们提出的要求。

　　我们在拓展一、二线城市的同时，绝不会放弃原有的优势，要继续深耕和夯实拓展三、四线城市的优势。一、二线城市事业部，包括一线城市事业部管理是有高度的，还有平安的加入和资本市场的强大资金支持。

　　一、二线城市和三、四线城市本质是不同的，不能进行高速的资金周转，更多的是长期的耕耘，这方面我们有资金的支持，就可以投入一、二线城市，因此请大家放心。用通俗的话来说，城里人下乡很难适应，但是乡下人进城很快适应。

　　关于合伙人机制方面，细节方面要花很长的时间说。第一，主要负责人强制跟投，我们三位在总部对每个项目进行平均的跟投，项目组也要跟投，其他的是自愿地跟投，比例不能超过15%，从目前的运作来说，我们实行内部合伙人机制的同期共享48个项目，到今天为止，没有一个项目不成功的，这是内部合伙人制度激发了大家的积极性和事业的责任心。

　　自有资金的回报率达到了60%，目前是动态的回报，我们会监控所有的回报，最终预期会达到的。我们也在考虑是否可以推外部合伙人，如果有人愿意合作的话，如果他们有资金的话，可以进行安排，从而实现外部合伙人的机制，正在试行和考虑之中，希望通过内外合伙人的机制，将我们的战略拓展得更高。

　　现场提问：公司有没有计划再发债，如果再发债的话，是否会有货币的风险？如果再发债的话，你们是用作资本开支还是用来偿还国内的债务？是否有考虑外围对冲？

　　吴建斌：国内市场资金环境还是非常好的，这种情况下，我们认为是很好的融资的窗口。今天上午董事会审议要发两笔债，一笔债是跟上次国内发行的60亿元债是一样的，上次是公募，这次是私募，上次是60亿元人民币，这次是60亿元到80亿元人民币的私募债，程序已经启动了。

　　第二笔债是短期融资债，大约是20亿元。发上一笔60亿元人民币债的时候，我参与了路演，大家对碧桂园的财务状况是认可的，另一方面市场还是有窗口的，因此我们抓紧时间做。

　　资金的用途比较清晰，主要是调整债务结构，现在碧桂园的融资成本平均是7.07%，目前来说，可以使融资成本有持续下降的空间。期待未来的融资成本应该控制在5%到6%，目前市场有这样的机会，因此要继续的发债和调整结构。调整结构后，还有富裕资金则投入到生产中。

　　关于外部对冲，我们在年初已经看到美元汇率持续上升的趋势，去年年底美元兑人民币借贷的比例是50：50。刚才莫总介绍财务结构的时候讲得很清楚，6月30日人民币借贷是57%，美元是43%，这一结构还要继续调整。第二，下一步继续对境外融资后，需要投到境内或者是境外几个市场，我们会清晰地研究，进行方案的比较，确保汇率方面有很好的安排。

　　现场提问：境外投资集中在马来西亚和澳洲，现在人民币贬值，是否考虑过加快投资到海外其他的市场，可以降低中国人民币的风险？

　　吴建斌：投资者非常关注汇率的变化，我们在马来西亚的市场大家是知道的，这两年汇率跌得很多。我们从去年的下半年到今年陆续启动了用当地的货币做当地的业务，用马来西亚的马币发展当地的业务。目前这一计划差不多了，在10月上旬可以完成，就是马来西亚发行伊斯兰债，可能有6亿到8亿马币，回来后会有部分的资金要还美元投入，一部分的资金进行当地的生产经营。

　　这些方面我们努力做，只要有机会，尽可能减少美元的投入，寻求当地货币，解决当地生产经营的需求。这些方面我们在不断的观察和平衡，只要有机会，就会做得更好。

　　现场提问：谈到社区的时候，提到了教育，教育板块的发展计划是怎样的？物业方面，很多大型企业都在分拆，碧桂园今年上半年物业收入增长很快，目前是否有上市的想法，目前的进展是怎样的？

　　吴建斌：公司已经将碧桂园的教育产业在内部进行方案调整，一定要完成上市。碧桂园学校有20多年的历史，目前有34所学校，在校学生有2万多人，在中国来讲是非常难得的规模。

　　这块的资源对住宅产业的推进发挥了非常重要的作用，过去二十年来，碧桂园一直打造教育产业，当时对上市不太了解，所以一直搁置。

　　去年团队开始研究，认为教育产业是很好的一块，国内好学校的教育学位是很难得的，我们有这样的品牌和这样的规模，而且市场也允许，因此我们全力推进教育产业的上市，成立了工作小组。国内上市目前稍微停滞了，但只要股市稳定下来，明年上半年新股发行还会启动，那个时候就可以赶得上节奏，在A股上市。

　　物业管理公司已经纳入上市的进程，碧桂园现在管理200多个社区管理8000多万平方米，外面的面积是4000万平方米，两者相加是1.2亿平方米的面积。而且今年以来的收入增长非常快，规模也够大。

　　另一方面，物业管理方面也做了社区O2O的安排，社区金融、社区服务方面，都做了安排，将这些包装起来，完成国内A股的上市，工作也纳入到相关的程序，券商也请了，投行也到位，会计也到位了，正在紧锣密鼓的推进之中。

　　现场提问：为什么不考虑在香港上市？

　　吴建斌：市场的差别是很大的，我们追求价值更高的内容，还是选择在国内的A股上市。

　　现场提问：除了房地产之外其他的业务，是否都打算打包上市。债务的融资成本是怎样的？

　　吴建斌：私募60亿到80亿，按照市场反馈的情况，大约比公募高出50点到100点。短融预计的成本跟之前发布的公募债的成本是差不多的。马来西亚发的伊斯兰债成本是按照国际水平安排的，现在碧桂园评级是7%左右，成本估计是7%左右。

　　专业的公司是否全面的打包分拆上市，目前正在研究之中，更多关注于上市公司中的物业管理公司的上市。如何让上市公司的资产价值最大化，其实对股东来讲是非常好的主题，我们会不断的研究。

　　莫斌：打包上市的问题，我补充一下。碧桂园跟其他公司有所不同，我们从设计开始到物业公司，所有的内容都是由我们自己独立完成的。为了进一步的增强竞争力，主要对经营方面有价值的，可以分拆的，我们在未来的时间内，都会逐步的分拆上市，如果有可能的话。

　　这样可以增加品牌的竞争力，也增加对母体的贡献。物业和教育上市，实际上跟主营业务的发展是相关联的，如果小区有非常好的学位，有非常优良的物业服务，相信对物业的销售和物业的溢价有直接帮助，因此上市是按照CFO提的，我们坚定的往前走，也是稳步的发展，根据实际的情况来定。

　　现场提问：今年碧桂园在武汉、沈阳各地都有项目的合作，或者是收购了一些项目，未来是否会继续以这种方式扩张？公司未来一、二线城市拿地的比例是怎样，土地储备分布的比例是怎样的？

　　莫斌：关于合作并购的问题，因为碧桂园的发展、管理的力量，品牌的优势，资金的优势，销售的优势，产业链条覆盖等等优势，现在有很多的合作伙伴愿意加入到我们的团队中，包括刚才提到的跨界合作。未来在合作并购方面会进一步的加大力度，这种运作最有效，也可以最快速的达到资源最大化，占有市场，提升利润总额。

　　朱荣斌：不会准确界定一、二线城市和三、四线城市投入的比例，公司要维持经营规模和利润持续的增长，无论是一、二线城市还是三、四线城市，公司目前的财务状况可以支持我们，找到我们所有适合发展的项目，只要是适合的项目，无论是一、二线城市还是三、四线城市都会拿。也不会主观的定比例，这些比例不会限制我们在一、二线城市或者是三、四线城市，要看市场的机会。

　　现场提问：朱总说了一、二线城市销售比例会上升的，下半年的拿地主要还是一、二线城市，拿地的成本也会上升，拿地资本开支是多少？库存大概是多少，三、四线城市占了多少，三、四线去库存的情况是怎样的？下半年可推的货量中，三、四线占了多少，均价是否会进一步的下调？

　　吴建斌：今年全年预算讲得很清楚，买土地要花200亿元，上半年花了80亿元，下半年理论上讲有120亿元的开支，这是原来计划的安排。

　　土地成本的问题，正在发生较大的变化，原来三、四线城市土地储备比较多，总成本占有比例是12%。现在一、二线城市增加了土地成本，但如果土地要计算平均成本的话，暂时是比较困难的。

　　我们内部7月份进行了统计和分析。一线的四个城市北京、上海、广州、深圳进行比较，第二是省会进行比较，第三是三、四线城市进行比较，比较后才有数据。总体感觉，土地成本均价会上升。

　　库存的问题，今年在业务发展方面讲得比较清晰，一方面促销库存，一方面促进发展，两方面是并举，上半年去库存是非常不错的，从去年年底1100多亿到今年变成900多亿元的库存，下半年去库存的力度还会进一步的加大，最近去库存和应收款方面也在加大力度。

　　现场提问：碧桂园探索绿色智慧城市方面公司有哪些成果？碧桂园总部和马来西亚的森林城市是否已经探索出可以复制的生态办公，生态社区方面的模式，在国内是否有计划推广到住宅和现有的综合体的项目？

　　莫斌：绿色智慧城市是积极推进的工作，目前正在跟华为形成了战略合作，为国内和马来西亚项目推进绿色智慧城市。

　　目前碧桂园总部大楼是很生态的，树种在楼上，远远看上去是绿色的建筑，这些方面我们会进一步的推动。我们有一系列的绿色智慧城市的工作成果，但还未系统化。在成本可控的情况下，尤其是业主好用愿意用的情况下，使绿色智慧城市给他们带来实惠，正在形成系统化。今年下半年新项目会逐步将分拆的系统上线试运行。马来西亚的森林项目会大力的投入和推广，成果后反哺国内的项目。

　　现场提问：首先在哪些城市推广？

　　莫斌：主要是南方城市，当然也包括广州。