房企中期业绩会：龙湖谈商业调整 融创做产品和服务

　　纵观今年上半年的房企大动作，央企绿地上证所登陆A股上市、万科与万达强强联合、融创与绿城的合与分、万科商业港交所A股上市，万达百货“缩编”、中渝连环“甩地”，恒大、融创为其套现等等。在黄金时代时期，房企的任何动作或许都会对行业产生的大动荡，但在动作频频的当下，除非是大动作才会引起行业的“振动”，而并非会产生“动荡”。或许，就如许家印所言，并购重组会成为未来主旋律。

　　2015年8月，上市房企业绩会相继发布，龙湖、融创、恒大、万达、绿地、中渝等房企纷纷亮出中期业绩以及未来企业发展等情况，其中，房企的销售额、利润率以及债务情况仍然是关注的焦点。

　　龙湖：

  上半年销售额同比增长6.7%至216.3亿元

   净负债率为61.1% 毛利率同比下降5.2%

　　2015年上半年龙湖地产营业额同比增长5.3%至167.9亿元，归属于股东的溢利为38.4亿元，减除少数股东权益及评估增值影响后之核心溢利比上年同期增长4.3%至22.3亿元，归属于股东的核心净利润率为13.3%。

　　在销售方面，龙湖地产上半年合同销售额同比增长6.7%至216.3亿元；销售总建筑面积179.12万平方米，同比下降3.0%；销售单价为12075元/平方米，同比上升9.9%。2015年上半年，龙湖地产综合毛利率为26.5，其中发展物业结算毛利率为25%，同比下降5.2%。截至2015年中，龙湖地产净负债率为61.1%，在手现金为170.2亿元。

　　在存货上，龙湖到年中已完工未销售的存货是105亿，跟2014年基本持平。其中，一二线的比例占比达到68%。据了解，龙湖地产下半年可售资源约700多亿，长三角、西部和环渤海分别占比32%、34%及25%，重点布局在北京、成都、重庆、上海及杭州等城市。

　　在融资方面，在近1-2年内，龙湖融资渠道比较宽松，目前龙湖还有国内四大行300多亿的授信，已经获批的公司债也还剩20亿额度，可在2017年6月前择机发行。2015年上半年龙湖发行了46亿银团贷款，7月份发行的60亿元公司债，5年期票息仅仅3.93%。

　　在商业方面，截止2015年上半年，龙湖地产已开业商场面积为124.5万平方米，整体出租率为92.4%。租金总额7.0亿元，扣除营业税后的租金收入为6.6亿元，较去年同期上升74.7%。相较于销售型物业，2015年上半年龙湖的投资性物业毛利率为71%。

　　据了解，在新增面积的增长方面，相较以前的每年保持投入10%的回款来发展商业，今年底商业面积会达到150万方，到明年年底会达到190万方，到2017年会达到250万方。按照龙湖的测算，2015年商业税前租金收入约15亿元，2016年为20亿元，2017年的目标则是25-30亿元。

　　据公开资料显示，在8月21的业绩发布会中，尽管龙湖董事会主席吴亚军未现身，但龙湖地产执行董事邵晓明仍然表达出了民营企业要“做强”的理念。在业绩会上，面对重庆天街系项目出租率情况，龙湖地产执行董事邵晓明认为，目前出租率平稳，且出租率达到95%以上已经足够，留有5%的余地做调整。

　　中渝：

       中渝置地上半年销售额达28亿元 

       三度抛售资产 毛利与盈利同比下滑

　　2015年上半年，中渝置地总销售额达28亿元，较2014年下降4.4%；已售面积44.14万平方米，较去年同期上升 31.5%。其中，非住宅产品的合约销售仅占总销售的20%，商业及写字楼销售60400平方米，主要来自重庆、成都、贵阳、西安、达州等。

　　中渝置地2015年上半年收入41亿港元，较2014年上半年中渝置地收入47.9亿港元，同比下跌14.4%；上半年已销售总建筑面积45.86万平方米，较2014年同期减少13.8%，重庆6个项目、成都3个项目及贵阳1个项目占主体，已确认销售的平均售价6.6%至6650元/平方米。

　　2015年上半年中渝置地毛利11.93亿港元，实现盈利7.68亿港元，同比于2014年同期分别下跌23.78%和16.2%。因去年同期出售照母山项目的非经常性收益所产生的除税后利润约4.3亿港元，利润有所减少。归属于母公司拥有人利润为5.88亿港元，非控制性股东权益1.8亿港元。

　　2015年上半年中渝置地物业收入38.586亿港元，较2014年同期减少19.3%；租金收入1193.6万港元，股本投资收入2.177亿港元，银行利息及债务投资收入合计1175.8万港元。期内入账毛利率为25%，较2014年同期的33%下降8%。

　　在土地储备方面，2015年上半年中渝置地并无土地认购，反而出售成都国嘉项目。在经过一轮项目出售后，中渝置地土地储备建筑面积为700万平方米，主要集中在重庆、成都、西安、达州等4个城市。据中渝置地公司副主席林孝文表示，对于这些项目，只要有合理的报价，亦会考虑出售。

　　然在2015年的9月伊始，中渝置地便实现了再中期业绩会上的“只要有合理的报价，亦会考虑出售”的说法。2015年9月4日，中渝置地发布公告称，于 2015 年 9 月 4 日(交易时段后)，妙领及买方(Colour Gold Limited )订立协议，据此妙领有条件地同意出售，及买方(Colour Gold Limited )有条件地同意收购销售股份，代价为人民币4.5亿元元(相当于5.41亿港元)。成交后，中渝置地于目标集团将不再拥有任何权益，而其所有成员公司将不再为本公司的附属公司。

　　融创：

      做好产品和服务 上半年销售额272.60亿

      重庆等四城市土地储备占90%

　　2015年上半年，融创受并购收益等影响，公司盈利12.57亿元，同比大增80.2%；拥有人应占溢利达到9.51亿元，同比增长17.1%。实现合同销售金额达到272.60亿元，同比增长5%，权益销售达到186.31亿元，较去年同期的160亿元增长16.2%；实现合同销售面积122万平方米。由于公司所售产品属于一二线城市高端精品住宅，合同销售均价为22382元/平方米，较2014年同期有所增长。

　　此外，业绩持续稳定增长的同时，集团财务继续保持稳健，2015年上半年，公司拥有现金及现金等价物167.846亿元，债务净额与资产总额比率为13.7%，资产负债比率为41.4%，净负债率为70.7%。

　　2015年上半年，集团营业总收入为人民币54.43亿元。期间，集团附属公司、合营公司及联营公司的收入合计为人民币157.25亿元，其中本公司拥有人应占人民币85.24亿元。集团经营溢利平稳增长，由截至2014年中期的15.026亿元增加至2015年中期的21.528亿元。而公司拥有人应占本集团的核心溢利为人民币10.03亿元，与去年同期相比保持稳定。

　　据了解，集团的毛利率为11.4%，如剔除公允价值重新计量及物业减值拨备的影响，本集团实际毛利率为23.6%，与去年同期基本持平。经营溢利也保证了平稳增长，2015年上半年，融创经营溢利达到12.57亿元，同比大增80.2%；本公司拥有人应占溢利达到9.51亿元，同比增长17.1%；核心净利为10.03亿元，与去年同期相比保持稳定。

　　2015年上半年，在国内融资渠道放宽、降低融资成本等有利条件下，融创首次平均融资成本利率下降至8%以下。在债务方面，截止6月30日，集团的借贷总额为311.731亿元，较上年同期减少约32亿元。与此同时，由于期间加权平均实际利率以及加权平均借贷余额的下降，公司上半年的总利息成本为13.622亿元，较上年同期的15.226亿减少1.604亿元。

　　截至2015年6月30日，融创获得优质土地储备约525万平方米，集团拥有土地储备约2324万平方米，其中权益土地储备共计约1475万平方米。其中，在北京、天津、上海、重庆等四个城市的土地储备占公司总土地储备的90%。此外，下半年，公司预计将有8个全新项目推出，分别位于北京、天津、上海、杭州、苏州等市场较活跃的城市。

　　在8月25日的融创业绩会上，孙宏斌透露了融创在今后仍要坚持“拿地”和“并购”两条腿走路的计划，未来的融创还将继续重点“做好产品和服务”。

　　万科：

      1-6月销售面积与销售额现双涨

       净利率与毛利率双双下滑

　　2015年万科半年报显示，万科上半年实现营业收入502.7亿元，同比增长22.72%；实现净利润（含少数股东损益）67.9亿元，同比增长23.6%；实现归属于上市公司股东的净利润为48.5亿元，同比增长0.77%。截至报告期末，万科合并报表范围内有1948.2万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约2303.3亿元，较上年末分别增长16.7%和18.4%。

　　销售方面，公司 1-6 月累计实现销售面积 902.6万平方米，销售金额 1099.6亿元，同比分别上升 9.9%和 9.0%。从区域来来看，公司以珠三角为核心的广深区域实现销售面积226.1万平方米，销售金额329.2亿元；以长三角为核心的上海区域实现销售面积234.3万平方米，销售金额357.9亿元；以环渤海为核心的北京区域实现销售面积217.1万平方米，销售金额233.0亿元；以中西部中心城市组成的成都区域实现销售面积225.1万平方米，销售金额179.5亿元。

　　在1-6 月期间，公司实现新开工面积 1011.9 万平方米，较去年同期增长 5.2%，占全年计划开工面积的比例为 60.2%；实现竣工面积517.2 万平方米，较去年同期增长 29.9%，占全年计划竣工面积的比例为 32.7%。根据截至目前的项目运营情况，预计全年开竣工面积将超过年初计划。 

　　在报告期内，万科上半年新增加开发项目26个，总建筑面积为688.1万平方米，其中按万科权益计算的规划建筑面积约507.5万平方米，较2014年同期增长92.2%。截至报告期末，规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计 3678.3 万平方米，保持在两年以上的开发水平。此外，公司还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，此类项目中万科权益建筑面积在报告期末合计约 270.8 万平方米。 

　　财务方面，截至报告期末，公司持有货币资金 446.1 亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和 237.7亿元。公司净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）为 15.76%，继续保持在行业较低水平。 

　　在盈利方面，上半年万科房地产业务毛利率为21.04%，较2014年同期减少0.84个百分点。值得注意的是，万科上半年一批合作比例较高的项目进入结算，导致净利润中归属于少数股东的比例大幅上升，受此影响，万科上半年归属于上市公司股东的结算净利润率较去年同期有所下降，为9.60%。

　　在住宅和传统商办地产之外，积极拓展消费地产、产业地产，以及地产延伸业务。期内，公司成立了万科物流地产发展有限公司，目前已在贵阳、武汉正式获取两个物流地产项目，物流地产进入开发运作阶段。其中，贵阳龙里物流项目建筑面积约10.1万平方米，万科拥有50%权益；武汉阳逻物流项目建筑面积约7.6万平方米，万科拥有100%权益。

　　根据公开资料显示，在8月17日的万科中期业绩会上，郁亮介绍了万科的“万亿市值”，除了小部分的住宅销售外，万科确定了“五大新业务”，包括物业服务、物流地产、教育营地、万科驿（租赁性公寓）以及海外业务。

　　据了解，根据万科的规划，万科物业2015年目标是托管外部约6000万平方米项目，启动物业市场化，引入合伙人机制以及打造10个合作标杆。谭华杰介也指出，2014年万科管理物业面积0.7亿平方米，2017年预计达到5亿平方米，3年增长7倍。

　　保利：

      保利地产与保利置业或合并

      上半年销售金额约145亿 库存下降5.9%

　　保利置业集团有限公司发布中期业绩显示，2015年上半年，保利置业营业收入为74.89亿港元，较2014年同期112.09亿港元下降33.2%；期内股东应占溢利1.03亿港元，较2014年同期11.33亿港元大幅下降90.93%。另外，2014年上半年整体毛利率大概不到17%，2015年上半年保持在17%的水平。

　　2015年上半年，保利置业销售签约金额约145亿元，同比增长18%，库存水平较2014年底下降了5.9%，签约销售面积约130.7万平方米；新推项目的认购去化率为84%，新推及续推项目认购去化率为74%。

　　据了解，下半年保利置业将有约290万平方米的可售货量，其中续推盘38个，新推项目6个，分别位于上海、广州、南宁、武汉及哈尔滨。按照货值计算，长三角和珠三角可售货值合计占比约57%。

　　数据显示，2015年上半年保利置业开发业务入账销售额约为人民币56亿元，面积约为53万平方米，均价为10487元/每平方米。入账金额中长三角区域占比33%，珠三角区域占20%，西南区域占15%，其他地区占32%，长三角与珠三角合计占比超过53%。

　　在土地储备方面，2015年上半年保利置业坚持以补充为主，审慎投资的土地获取策略，分别于武汉和威海获得两块土地，合计新增土地建筑面积37.4万平方米。另外，在建项目及土地储备总建筑面积约2321万平方米，其中在建面积约为847万平方米，待建的储备面积约为1447万平方米。　　

　　根据公开资料显示，在8月24日的保利置地业绩发布会上，保利置业懂事总经理韩清涛表达了保利地产和保利置业已在做整合考量，但尚未有具体实施细则出炉。