18期沙龙之走进勒泰花絮：原来5A写字楼是这样炼成的

　　(赢商网河北站报道)近几年，随着经济社会发展以及房企开发品质的提升，不断有写字楼项目定位高端，将其品质锁定“5A”。5A写字楼是怎样炼成的？在我们这个高端服务业并不发达的省会城市，5A面向的是哪些企业？其市场容量究竟有多大？9月10日，第18期《赢在河北》沙龙走进石家庄中心核心地段5A写字楼勒泰中心誉峰项目，与会专业人士共同分享经验，探讨5A写字楼是怎样炼成的。

　　勒泰集团作为本次活动的东道主，给予了高度重视，多位写字楼项目主管参会，同时邀请了华为、中英人寿等知名的入驻企业参会，可谓是阵容豪华。本次参会嘉宾包括石家庄勒泰房地产开发有限公司销售总监刘飞，石家庄勒泰物业服务有限公司销售物业副总经理蒋颜冰，石家庄勒泰物业服务有限公司项目物业中心总经理黄雄才，石家庄勒泰物业服务有限公司物业租赁部经理闫正东，华为技术有限公司河北代表处行政经理李雅哲，中英人寿河北省公司总经理刘维等。

　　此外，本次活动也受到了业界的广泛关注，参会嘉宾还包括燕赵晚报房产部主任王丹雪，惹目机构执行总经理张金峰，河北国际商会广场副总经理董剑，星际未来城（润江）营销经理单欣，星际未来城（润江）销售经理徐凯等业内人士。

　　据介绍，勒泰中心项目涵盖涉外超甲级写字楼、国际五星级酒店、纯商务创智型loft、一站式体验购物中心、温泉假日酒店、精装酒店式公寓及中高档餐饮集群等多种高端产品业态。作为商业元素集大成者，勒泰中心创造出顶级生态商务价值链体系，在这里，入驻企业可以充分感受世界级商务主场的独特魅力：商务洽谈、会客宴请、休闲娱乐以及VIP舒享体验尽在其间，容量达两千七百一十六席超大型地下停车场，可充分满足入驻公司商务接洽需求；华北屈指可数的直升机停机坪将为私人座驾提供优质的着落平台。 

　　其中，勒泰誉峰5A甲级办公楼，楼体高达212.8米，全楼外立面采用纯玻璃幕墙形式，不仅将企业形象体现至极，更稳居中山路第一高楼的宝座。而且，誉峰写字楼设计之初便将“绿色低碳”与“现代科技”完美结合，其广阔视野、丰富景观、空中花园不仅有着舒心的环境、如家的惬意，更让白领们像爱家一样爱工作。目前，已经众多知名企业入驻，既有享誉世界的五百强商业巨头，亦有秉持行业先锋理念的智慧型公司、位列国内一线的金融行业翘楚的央企巨头、发展迅速的新锐品牌亦纷纷选址于此，可以说，在这里，已经形成了国际生态商务圈层。

　　本次沙龙主要围绕四个话题展开，分别是：一、入门级话题。真正5A都有哪些要求？目前市面上标榜5A 的项目通常会缺哪个A ？与之对应的功能缺失是什么；二、 5A 的用户在哪里。大家都在笼统地讲世界500强、总部经济，从勒泰誉峰招租情况来看，在石家庄这样的城市，5A写字楼的最终用户是哪些企业？当初勒泰是通过哪些途径找到他们的；三、5A写字楼用户需要的服务都有哪些？勒泰的物业管理当初引进戴德梁行，是基于怎样的考虑？四、算笔经济账：5A写字楼的收益怎样，未来运营前景如何。

　　勒泰方面介绍到，曾做过一个石家庄写字楼供应量的小调研，2014年底石家庄写字楼供应量是186万平方米，而2010年时这个数据是100万平方米。在沙龙现场，与会嘉宾对勒泰誉峰写字楼给予了高度的评价。同时指出，随着开发量的增加，高端写字楼地段好、品质高决定了它对租户的吸引力，档次低一点的写字楼出租率随着物业水平的下降形成了空置率很高，平均空置率在20%左右甚至更高。今年在建写字楼项目也不少，在近几年经济下行的状况下，写字楼开发还是应该谨慎一些。

　　参会嘉宾都有哪些精彩发言呢？且听小编一一道来，先上一张众位嘉宾的合影，看看都有哪些大咖参会了吧：

　　  第18期《赢在河北》沙龙合影  

　　沙龙现场，众位与会嘉宾畅所欲言，观点独到：

　　  石家庄勒泰房地产开发有限公司销售总监 刘飞

石家庄勒泰物业服务有限公司销售物业副总经理 蒋颜冰

　　石家庄勒泰物业服务有限公司销售物业副总经理 蒋颜冰：2014年前后，随着勒泰中心的投入使用，以后的写字楼楼宇才基本是具备了5A的条件的，当然这些5A的写字楼更多的还是聚集于相对比较繁华的、高端的一些商业区。

　　其实真正的5A不是国际惯例，不是一个标准，只是一个配套，这个A只代表一个配套，只是一个设备设施的条件，是对这个楼宇凭级别的一个标准。怎么让这个楼宇真正的成为一个5A，成为更多五百强企业总部机构选择的对象呢？最考验楼宇操盘者的是三个方面：

　　第一是集成能力；第二个是系统集成能力。这些勒泰都做到了，勒泰中心有BMS管控中心，把5A综合系统能力集成在一起，由相应的总控室对这些系统做到分控、总控，做到对大楼的控制，包括节能、安保等等。第三个层面是系统综合集成能力，这是最高的层面，在这个层面上，是整个勒泰中心以至于勒泰集团在下一步新的项目里面要去拓展和开拓的。这是地产商业集团在下一个工作中，无论是塔楼部分，还是裙楼部分，实现的更高层级的对5A的名副其实的甲级5A甚至是超甲级5A写字楼以及物业管理管理目标。

    石家庄勒泰物业服务有限公司项目物业中心总经理 黄雄才

　　石家庄勒泰物业服务有限公司项目物业中心总经理 黄雄才：5A除了一些硬件配套还有位置，是一个地方标志，还有就是住户的组成。另外一个也非常重要的，开始是5A，慢慢做不好了就是3A，所以物业管理是很重要的。物业管理长期的服务，使5A日常硬件管理做好。还有软件的管理，包括安保管理、后续服务、增值服务、环保工作，以及整个业主的需求，物业管理就是想这些东西的。5A做得好，不仅是开发商，还有物业，还有住户，我们一起来配合。

石家庄勒泰物业服务有限公司物业租赁部经理 闫正东

　　石家庄勒泰物业服务有限公司物业租赁部经理 闫正东：2014年年底的时候，勒泰誉峰写字楼入住率达到37%，今年是95%。是从今年3月份以后，最高峰在6月30号之间。这是由于国家政策对新兴服务业的大力支持和推动。现在互联网+非常灵活，金融行业和互联网结合最近，基本上承租能力和承租面积以及发展的速度和扩租的规模都非常快，这是6月30号之前。

　　除了新兴行业，还有像一些生产型企业，传统的房地产行业，以及现在很多跟互联网相关的服务型企业，也是快速成长起来。入驻的企业像金融集团有中英人寿、平安保险、平安银行，这都属于行业里的领头羊，还有中国太平、中国石油、华为。我们当时在选择入驻企业时候就是选行业里的领头羊。 

燕赵晚报房产部主任 王丹雪

　　燕赵晚报房产部主任 王丹雪：石家庄作为2.5线城市或者3线城市，差的不仅是产业结构还有建筑形式，写字楼物业上也是存在差别的。其实核心区的写字楼不少，写字楼肯定是以地段为王，但是好的地段未必有好的产品，硬件和软件都要跟上。

　　从这几年的发展趋势来看，现在高端的写字楼，就是我们的5A写字楼也进入到客户细分时代，写字楼的客户根据自己服务客户的数量还有服务的半径还有服务的行业不同，可能选择写字楼的位置也不一样。比如说县域产业的公司来石家庄可能会选择交通节点的写字楼会多一点，核心区的肯定是服务对象密度更大一些，集中在主城区的这些会选择CBD这些区域。

　　写字楼的发展，现在石家庄确实是比较滞后，有客户群的问题，也有产业结构的问题，从我这么多年的观察来说应该是产业结构决定了客户的质量和认识程度，因为石家庄是以二产为主的，三产的发展其实是极度不健全的，新兴服务业还比较少，机会是在将来的京津冀协同发展之后可能会有一些功能补充，但是这个过程有多长还不得而知，至少这是一个趋势，现在有一些在建和在售的项目也是着眼于此。

　　作为媒体，觉得开发商其实产业结构应该有一个前瞻性，尤其是商业地产和商务地产开发这块，当我们盖一座写字楼的时候，更多是寻着你的产业形态和产业发展的脉络，包括资源禀赋和在区域里所处的位置来想未来的客户是谁，还需要什么样的软硬件服务，然后需要怎么做，一旦市场有高端需求我们至少有条件迅速激活它。

惹目机构执行总经理 张金峰

　　惹目机构执行总经理 张金峰：5A主要是一个配套，一方面是楼宇的硬件，一方面还是使用楼宇人的意识行为。真正好的写字楼，像勒泰，有许多的像华为、中华人寿这样企业入住，这些的企业是集团公司或者是总部级的公司，他们确实在办公自动化、通讯自动化方面做得很）。当然我们本土开发商在这方面意识较差，再加上本土一些使用用户要求低，所以在石家庄来讲，基础硬件包括物业基本的管理服务、消防、安保也在一些入住用户自身来讲还很难达到这样的一个标准。

　　还有是一个意识形态的转化。现在消费群体逐渐在转化，集中在70末、80初的人群，他们接受新鲜事物和这个时代下对5A的追求逐渐多起来，在天元、勒泰、万达等许多高端的5A写字楼里面，现在入驻扎的商户们主要是经营性公司，或者是比较大的连锁企业机构、相对发展仕途比较强的公司。所以高端写字楼还是很有市场需求的。

河北国际商会广场副总经理 董剑

　　河北国际商会广场副总经理 董剑：5A本身是一种概念性的东西，是在不断变化的，未来人们的思维和需求都有可能提到7A。

　　国际商会广场紧邻火车站，地段不在城市核心，但它的优势是交通便利。如果周边几个大项目都能进展顺利，未来火车站商圈完全可以发展成为石家庄城市的副中心，因为毕竟石家庄市最近的扩展是往南部、东部、西部。

　　我们的写字楼项目在定位逻辑上如何形成一个完整体系，形成一个内部的循环，一直是我们着意考虑的问题。C座定位高端，目标人群是处在发展前沿的大企业，同样他们也需要一些配套企业，另外一座写字楼的定位就因此确定为面向创业企业，这些创业企业可以在这里找到商机。

　　在5A中，CA是开发商在建筑前期就要更多的去考虑，希望华为的新技术能为我们的客户提供更高端的服务，我们也努力打造更为高品质的写字楼。

华为技术有限公司河北代表处行政经理 李雅哲

　　华为技术有限公司河北代表处行政经理 李雅哲：华为选择办公地址有自己的标准，品牌物业公司入驻勒泰对华为是很有吸引力的，因为我们看到未来能不能有一个很舒适的、很专业化的物业服务。另外从内部来说，华为在租赁上也有一部分标准，我们要迎合公司的企业文化和核心价值观，华为的文化是以客户为中心，以生存为底线。

　　对行政来说，所有的员工就是客户，所以我们讲一个关键时刻的词，在关键时刻，在别人需要你的时候能提供给他专业的行政服务所以是基于公司内部比较完善的流程体系和指导策略，然后我们最终选择的时候匹配了勒泰中心，我们选择了有完善的住宿资源，有比较齐全的餐饮资源，有休闲娱乐资源。

　　当然在物业整体管理上，实际上从蒋总说的这几个标准上，勒泰也是能做得很好的，所以在这个基础上我们最终还是选择了勒泰。当然我觉得勒泰团队对华为所付出的诚心也是感觉到非常大的，所以是双赢的结果。　 

中英人寿河北省公司总经理 刘维

　　中英人寿河北省公司总经理 刘维：作为一家外资公司，选办公地肯定要选在当地是一个标志性的建筑，有很好的品牌，交通方便，物业很好，周围邻居也很好，这是我们选择的标准。

　　还有很重要一点是服务，其实选办公地点和自己买房子住是一样的道理，好的物业管理会带来保值增值。我们的客户都是高端客户，在选择楼宇时候会考虑客户的感受。

星际未来城（润江）营销经理 单欣

　　 星际未来城（润江）营销经理 单欣：我们项目星际未来城在高开区，也是一个写字楼的项目，非常高兴能参加这样的活动。

　　    对于写字楼的产品我们是这样理解的，一个是物业、一个是开发商，一个是用户，这是一个三角的关系，相互之间是一个非常匹配的关系。不同类型、不同发展阶段的企业会选择不同的物业类型，不同的物业类型是和客户需求相品配的，物业与之相互依托又相互发展。不管是少了哪一块，可能整个写字楼的产品都会跑偏。

　　    写字楼自己成长的周期有可能是十年到二十年，但是现在社会发展速度是非常快的，以前我们可能预计五到十年的发展，现在可能两年三年的发展都无法进行准确的预估，也就是在写字楼后期开发的产品当中要预留升级和扩容改造的空间，就是企业在发展、用户在发展，我们的配套和物业服务同时都要发展，这种扩容关系就跟电脑和手机一样。

　　            星际未来城（润江）销售经理 徐凯

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