为什么新加坡社区商业如此成功？“邻里中心”有何玄机

　　社区商业是一种以社区居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。它是城市商业空间的一个重要层次，基本功能是满足社区居民的购物需求、服务需求、 休闲娱乐需求等。

　　20世纪50年代，社区商业首先在美国兴起，之后在其它西方国家逐步大规模发展起来。60年代，英国、 日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业，到70年代，新加坡的社区商业也开始大规模发展来。

　　虽然，“邻里中心”社区商业模式这一概念早已在美国提出，但并没有很有效地发挥出它的性质。后来新加坡则采用了“邻里中心”社区商业模式并且有效地结合了他们的国情，建造出富有新加坡特色的社区商业模式。因此，本文笔者对新加坡“邻里中心”社区商业模式进行探讨与分析，并对该社区商业模式给中国的启示提出相应建议。

　　新加坡“邻里中心”的由来

　　新加坡“邻里中心(Neighborhood Center)”的概念来源于新加坡政府1965推行并长期实施的组屋计划，经过近40多年的发展和探索，已成为新加坡城市名片的成功写照。

　　新加坡“邻里中心”主要分布于政府组屋区内，为当地居民提供生活配套服务，其主要功能为完善的商业、服务、娱乐等生活配套，其实质是购物中心。

　　同时，新加坡“邻里中心”是新加坡政府根据新加坡社会文化情况进行长远考虑而构思和制定的精神内核：国家至上，社会为先;家庭为根，社会为本;关怀扶持，同舟共济;求同存异，协商共识;种族和谐，宗教宽容。

　　基于这种既充满东方哲学与智慧又与西方人文精神相融合的规划（专题阅读）指导思想，使得“邻里中心”体现现鲜明的地域和民族特色。

　　新加坡“邻里中心”的特征

　　(1)邻里中心以居住人群为中心，全部设施满足人们在家居附近寻求生活、文化交流的需要，构成了一套巨大的家庭住宅延伸体系。

　　菜场，超市是厨房的延伸;浴室，洗衣房是卫生间的延伸;影院、茶座、歌舞厅是客厅的延伸;图书馆、阅览室是书房的延伸。

　　人们在邻里中心进行这些活动较之在家里更增添了社区文化的氛围。

　　(2)邻里中心把既有商业和服务设施集于其中，既缩短了这些设施与社区居民的距离，又满足了人们多样化的需求;既便民，利民，又提高了居民的生活质量和城市环境质量。

　　(3)邻里中心的服务对象以本区居民日常活动为主，有别于中心商务对外交流为主的城市功能，但两者又互为交叉，共同构成城市人民活动中心的完整系统。

　　(4)邻里中心是政府调控下的商业行为，在政府的支持下，邻里中心为社区居民提供教育、文化体育、生活福利等服务，这种不断完善的商业组合，取得了相当可观的经济效益，还提供了很多就业机会。

　　新加坡建屋发展局将社区规划分为三种类型：

　　第一类，每1000～1200套住户配套建设一个邻里商店;

　　第二类，每6000～8000套住户配套建设一个邻里中心;

　　第三类，每40000～60000套住户配套建设一个新镇中心。

　　邻里商店以经营生活必需品为主，商店组合为：普通日用品商店和餐厅。邻里中心以经营中档商品为主，商店组合为：普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。

　　新镇中心以经营高档商品为主，商店组合为：娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店。

　　新加坡的社区商业配置12个基本行业和业态业种：菜场、银行、邮政、卫生所、洗衣房、理发店、快餐店、超市、新华书店、修理铺、公共厕所和社区活动中心。

　　推荐13个行业和业态业种：服装店、鞋店、礼品店、鲜花店、摄影店、音像制品店等。

　　新加坡的“邻里中心”社区商业，它主要考虑的是为居民服务、为生活服务。它的业态组合的特征有三大块：餐饮(以家庭餐饮为主);购物(包括超市购物);娱乐。

　　“邻里中心”的成功案例

　　1、新加坡第一乐广场

　　第一乐广场坐落于新加坡西部的蔡厝港，这里是新加坡政府规划的高密度组屋住宅区，周边居住人口近50万人。

　　第一乐广场位于整个社区的中心，交通便捷，连接了主要公路，广场边上就是蔡厝港地铁站、轻轨列车站及巴士转换站。

　　第一乐广场的成功之处是亲民设施增加社区商业粘度。这是一个家庭消费为主题的社区购物中心，营业面积仅有2万多平方米，却有150多家零售商家。

　　第一乐广场的业态(购物：餐饮：娱乐：其它)比例分别为26%：25%：17%：32%。

　　2、苏州邻里中心-新城大厦　　 

　　1997年，以新加坡“邻里中心”为范本的新城大厦在苏州工业园区被“克隆”，邻里中心摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端，也不同于传统意义上的小区内的零散商铺，而是立足于“大社区、大组团”的先进理念进行功能定位和开发建设。

　　以12项必备功能为核心产品，从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，企业效益和社会效应协同提高，充分满足了居民的基本物质文化生活需求。

　　3、苏州邻里中心-玲珑大厦

　　2006，由苏州邻里中心运营管理有限公司自行投资5300万元建设的玲珑大厦落成开业。

　　该大厦是邻里中心自行建设开发的首次尝试。大厦内12项必备功能完备，针对周边消费者的特点。

　　在功能设置上体现新颖，在商家选择上贯彻“择商”概念，使玲珑大厦成为金鸡湖东岸第二个让居民完成衣、食、住、闲消费的好去处。

　　新加坡“邻里中心”模式对中国社区商业发展的借鉴意义

　　1、加强政府规划的立法高度

　　国外社区商业的开发都是在政府的统一规划下进行的。

　　其中，英国、新加坡等国家，政府对社区购物中心的开发实行强有力的控制，开发者须与地方当局结成共同开发的伙伴关系。

　　发展社区商业建设，应将商圈规划纳入城市总体建设工作规划中。政府规划部门应通过公开招标方式委托专业策划公司进行深入调查研究，充分了解社区商业服务资源的情况，以制定科学合理的规划方案。

　　特别是根据居民消费需求变化，以及社区网点数量作出总体规划。

　　政府部门以及相关管理部门应该在房产开发前期介入，与统筹规划社区商业的开发商进行沟通，对商业网点、设施等进行预先科学规划并通过立法限制开发商将商业配套全部销售。

　　2、增加公益设施投入

　　社区商业是以一定居住地域为载体，以便民利民为宗旨，以不断提升居民生活质量为目标，为社区居民提供日常物质生活、精神生活需要的商品和服务的属地型商业。

　　社区商业要充分体现以人为本的原则，以方便居民日常生活、提高生活品质为中心。

　　政府应通过政策引导和资金扶持鼓励开发商在提高传统服务业水平的基础上，积极投资经营符合社区特点的公益性服务设施，不断提高生活服务水平、形成规范化、标准化、个性化的社区服务体系来满足该社区居民的需求。

　　3、政府采取政策倾斜

　　社区商业的发达程度是衡量一个城市商业综合竞争能力的重要方面。在西方发达国家，社区商业的发展已有数十年的历史。

　　而在我国，社区商业尚处于起步阶段。为了营造一个良好的社区商业经营环境，形成良性运行机制，政府部门应在土地出让、税收减免、资金信贷等方面制定鼓励扶持政策。

　　由于社区商业便民利民回报较低的特点，开发商应在租金、税收等方面尽量予以优惠政策，鼓励投资者介入。

　　对有实力的大型商业零售企业集团和连锁企业，制定优惠政策引导其进入社区，发挥其品牌及管理优势，政府主管部门应予以政策支持和资金奖励。