万科产业地产“云”试验：致力做地产界“Uber”

　　9月19日，万科“设计公社”正式亮相，建筑设计师们为此兴奋不已。

　　没有人能阻止万科，这次它准备做地产界的Uber。

　　“设计公社”为他们提供的不仅仅是物理空间，还有Uber化的平台和服务，建筑设计需求将通过互联网全面开放，能者胜任之。

　　这将带来更高的效率。

　　万科高级副总裁、万科广深区域本部首席执行官张纪文说，万科五年前某个建筑设计方案动用了上百号人、四个多月时间，现在可能只需要10个人、更短的时间做出更好的方案。

　　而“设计公社”仅仅是万科产业地产产品线万科云旗下的一个作品。

　　万科云将创造一种全新的产业地产模式，为不同的主题产业进行聚集、融合、重构。

　　万科云得到了管理层的高度重视。

　　万科总裁郁亮与全部副总裁悉数出席了发布会，万科董事会主席王石也通过视频为其站台，如此高规格产品发布会在万科实为罕见。

　　扛着Uber的大旗，万科将在产业地产掀起一场怎样的革命?

　　设计公社试验

　　当建筑设计遇见Uber，将会擦出什么火花?万科给出的答案是设计公社。

　　在深圳留仙洞总部基地，一个由万科与建筑设计产业链公司共同构建的设计公社正在诞生。

　　设计公社的目标是要孵化设计产业生态系统，成为全球设计领域最有影响力的产业集群。

　　早在8月7日，王石在哈佛大学的一次分享中就透露出想将Uber思维应用到建筑设计领域。

　　他给出了一组数据：(中国)80%的建筑设计事务所集中在北上广深一线成市，而其中60%又集中在深圳，排在第二第三的分别是北京、上海，而广州更少。

　　借用Uber思维，万科作为一个社区的连接者，能否做成建筑设计师的支撑平台?王石认为完全有可能。

　　“阿里巴巴、腾讯对我的刺激，都不如Uber。

　　因为Uber思维不是大小通吃，而是在诸多领域，都能各自打造一个生态系统。”王石说道。

　　设计公社就是将建筑产业上下游的要素进行聚集，进而对产业链进行重构，形成新的生态系统。

　　万科方面称，一个项目从投资者到使用者要经历研究、设计、建造等多个环节，设计公社将汇聚“设计阶段”的所有机构及个人，包括规划设计、建筑设计、室内设计、景观设计、工程设计等。同时，设计公社也会邀请研究阶段、建造阶段的研发机构及个人加入。

　　设计公社的Uber思维首先体现在资源的共享上。

　　在设计公社里，参与者只需要占有最核心的办公空间，而前台、会议室、储藏、非核心设备和人员都可以Uber化共享。

　　这能为参与者最大限度降低成本。

　　其次是平台化服务。

　　借助互联网和移动设备连接人与空间、人与项目、人与人，设计公社将原本封闭的设计资源寻找过程完全开放，竞争更为公平，工作更为高效。

　　“路由器计划”是实现上述连接的工具，它不仅能让需求被人们看见然后抢单，还提供一定“算法”，更深刻的从用户的角度理解需求和对服务提供方的历史信用及公开渠道信息进行分析，提供推荐和匹配。

　　说的通俗一点，在设计公社，任何机构或个人都可获得公平竞争的机会，谁最有能力、最合适，就会成为最终的“接单”者。就像用Uber打车一样，哪个司机离客户最近，就由他接单。

　　据悉，从9月开始，路由器计划已经上试运营，9月19日发布时已产生近200次设计需求发布和近2亿元设计费。

　　从10月份开始，设计师便可以在线上平台注册并申请承接项目任务。

　　同时，平台可以提供线下联合办公空间及线下空间的租赁服务。

　　“建筑行业需要平台的提供者和内容的提供者。”一位建筑设计师认为，设计公社是万科主动结合新的市场方向，对自己的一次变革。

　　王石表示，设计需求的开放只是开始，未来万科工程、采购、物业管理都将是信息开放的、平台化的，而万科是其中的参与者，也是用户。

　　合伙共建“轻”产业园

　　设计公社仅仅是万科在产业地产创新上的一小部分，它归属于一个叫“万科云”的产品线。

　　万科云是万科广深区域“八爪鱼”的触角之一。万科从去年开始提出要由传统开发商向城市配套服务商转型，广深区域作为创新试验田，在消费地产、产业地产进行了多重创新，八条创新产品线被成为“八爪鱼”。

　　按照万科的介绍，万科云是为选定的主题产业聚集、融合、协同提供空间和服务的产业地产全新模式。

　　万科云强调效率提升，通过空间共享、分时使用、优化资源配置等手段，为使用者提供集空间、服务、资源及“+互联网”的线下工作云平台。

　　值得一提的是，万科云将采用合伙共建模式。万科云的设计、建造、验收，将由万科和客户共同完成。

　　正式营业之后，经营业绩突出的客户，将从万科云的运营收益中获得一定分红权。

　　万科云项目的股权结构也将体现合伙共建。

　　作为持有经营类的资产，万科将在万科云项目中引进优先级投资人，而业务团队将作为劣后级合伙人共同参与投资，以激励他们实现更高的经营效率，并为万科股东创造更高的收益水平。

　　某产业园区运营人员林强(化名)对记者表示：“万科云合伙共建的模式是一种流程创新，让客户提前介入产品的前端设计。对于产业地产来说，前端的产品设计往往是最重要的，产品的好坏、是否适合招商产业，决定了今后的租金和空置率水平。”

　　林强认为，合伙共建的另一个好处是可以解决产业园区重资产的难题，让万科云变得更“轻”。

　　“一个园区的开发周期一般需要7~8年，期间会沉淀很多资金，对开发商的资金能力要求很高。合伙共建可以在很大程度上减轻资金压力。”林强告诉记者。

　　而万科想要做的不仅仅是传统产业园，其目标是要做革命性的、超越地域限制的“云平台”产业群落。

　　据了解，未来的万科云体系将分布在各个城市，它们不是孤立的，而是一起构成一个开放和智能的工作平台，成为一个有机的整体。

　　每个万科云有鲜明的主题产业，比如设计或建造、工程技术、设备采购，以最大限度共享资源。但一组万科云拼合在一起，又是一条完整的产业链，实现彼此的分工与协作。

　　目前，万科云已经在广州、深圳、厦门、东莞、福州等6个城市落地。

　　林强认为，产业地产运营的关键就在于对产业链的打通，万科云抓住了这一点，构建了比较好的模式。万科的优势在于资源整合和成本控制，但缺乏运营经验，这一块仍需加强。

　　有业内研究机构负责人对记者表示，由于中国经济增速和城镇化的需求，产业地产还有巨大的发展空间。

　　不过，产业地产已经有比较成熟的玩家，如华夏幸福、天安数码城，万科在产业地产方面还是“新手”，万科云等项目也只是处于尝试摸索阶段，能否进一步规模化尚难定论。