新鸿基TOD经验成熟 与上实城开产子莘庄“天空之城”

　　在港铁九龙站，购物中心、写字楼、酒店、住宅、城市公园各业态间的无缝对接会让每一个穿梭于此的人大呼“这简直就是一个mini城”。

　　或许很多人不知道这个项目有个专属名字叫“TOD”，TOD在香港、东京的风靡确实吸引了中国大陆地产商们的眼球，虽落地的过程略显艰难。

　　9月22日，上实城开和新鸿基地产合作的上海莘庄地块上盖项目概念馆正式开幕，相关信息显示，该项目已命名为TODTOWN天荟，这也被看作是上海第一个真正意义上的TOD项目。

　　虽被吕元祥建筑师事务所（RLP）设计师们称为是“目前为止难度最高的项目”，但他们乐意将其构想成一个迷你城市，“内含各式商业、住宅楼群，包括高低层住宅、两幢酒店式公寓、高低层商住两用楼宇、25层高的办公楼、五星级酒店、大型购物中心，同时还有各种公共设施，如空中花园、博物馆等”。

　　四年准备期

　　被称为“天空之城”的TODTOWN天荟地处上海闵行区，坐落于（横跨）地铁1号线莘庄站的南、北广场，由宝城路、梅陇西路、莘朱路、江南苑用地界线、广贤路、众贤路、水清路（西股）、沪闵路、水清路（东股）及莘建东路所围合的区域。

　　据上实城开方面介绍，上述项目总建筑面积达70万平方米，涵盖了5万平方米写字楼、16万平方米商业、2万平方米酒店、9万平方米住宅、8.5万平方米服务式公寓、10万平方米交通设施和20万平方米地下空间。

　　其中，20万平方米的地下工程将作为一期工程进行整体开发，地下工程共分为3层，预计2018年完工，预留7个出入口与地面连接。除了设备管线层外，地下空间计划设置停车层，预留3000个停车位，与地面的400个临时停车位形成互补。

　　观点地产新媒体翻查资料显示，2010年9月29日，由上海城开、美冠投资（新鸿基地产旗下公司）、上海闵行城投三方（各占三分之一股权）组建的联合体以27亿元底价将项目地块收入囊中，面积为11.78万平方米，土地用途为“市政、公共服务、商业、办公、居住”综合开发用地。

　　在拿地后的四年时间里，莘庄项目进入沉默期，逐渐淡出公共视线，直至2014年6月26日宣布正式动工。

　　“与2011年相比，我们的整体方案中业态分类更明确，居住交通动静分离，更能满足交通组织、铁路和地铁开发技术要求。”彼时，上海莘天置业有限公司（莘庄项目开发商）总经理何彬如是说。

　　何彬指出，2011年后，由于国家对铁路建设的计划进行了调整，上盖工程的建设步伐也随之放缓，所以项目才延至2014年全面开工。

　　随着项目的开工，TODTOWN天荟再次成为上海商业地产圈中一个热议话题。2015年6月，上实城开董事局主席季岗在接受媒体采访时透露，项目是上海首个在成熟小区上空重新规划的大型综合体，总投资约100亿元，建设期约8年，土地成本每平方米4463元。

　　“商场面积达13万平方米，住宅部分已开工，明年10月应可达到预售标准。首批推363个产品，全部是约150至170平方米的三房产品和约100平方米的两房产品。”

　　从季岗的表述中得出，整个项目共分为三期，其中一期为住宅，去年6月开始建设；二期为商业办公及酒店项目，去年11月开始建设；“大三期”为综合项目，包含地铁、铁路、北广场交通设施及其他基础设施等。

　　7月，上实城开执行董事、上海城开总裁杨彪则向媒体介绍了项目的最新进展：“莘庄上盖一二期工程正稳步推进，一期住宅部分有望明年第三季度结构封顶并推向市场，二期部分酒店式公寓最快能在2018年面世。”

　　TOD二三事

　　“与一般传统的地铁综合体不同的是，TODTOWN天荟项目的开发模式更为独特，因为这是在地铁上空重新规划的综合体。”问及天荟项目的入市，上海中原地产咨询总监宋会雍对观点地产新媒体表示。

　　上实城开给出的官方说法是，莘庄项目采用的是TOD(Transit-Oriented Development)——以公共交通为导向的开发模式，将成为内地一线城市彷效的发展概念。

　　在专业术语中，TOD这个概念最早是由美国设计师哈里森·弗雷克提出，是为解决大城市无限蔓延而采取的一种以公共交通为中枢、综合发展的步行化城区。

　　公共交通主要是地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以公交站点为中心、以400-800米（5-10分钟步行路程）为半径建立中心广场或城市中心，特点在于集商务、娱乐、文化、休闲、居住等为一体的“混合用途”。

　　虽然在中国大陆TOD还只是一个新鲜的舶来品，但在人口密度高的香港、东京，这种模式的发展已愈趋成熟。

　　资料显示，从上世纪80年代开始，公共交通一直负担着全港80%以上的客流量，随着轨道交通的不断完善，TOD项目在香港出现的频率也逐渐提高，其中的代表作则是港铁公司联合九龙仓、恒隆、永泰及新鸿基（ICC大厦）在港铁九龙站开发的城市型站点TOD项目。

　　该项目于1998年正式运行，占地面积13.54公顷，总建筑面积109万平方米，包括16座住宅大厦及2座混合用途（酒店、服务式住宅、住宅）大厦、一间酒店、一幢118层高写字楼、一个8.3万平购物中心及幼儿园等设施。

　　九龙站项目的入市成效明显，有市场人士曾分析称：“早期由于位置远离市中心及周边没有什么大型设施，故客量一直偏低，圆方及上盖物业开幕后，人流量开始上升，在节假日出现超负荷。”

　　具体看，TOD项目的发展一方面能够减少地铁动迁资金的使用，另一方面地铁上盖物业能够扩大客流，使地铁站点周边成为产城融合最好的机会，客流的增长能够实现地铁可持续发展。

　　或是基于新鸿基地产在TOD方面的成熟经验，上实城开在拿下莘庄项目地块时已将新地拉入自己的阵营。对比莘庄与九龙站项目的业态构成，不难发现，TODTOWN天荟恰是九龙项目的一个翻版。

　　“因为TOD在工程技术等方面的复杂性，天荟项目开发耗时也较长，而新鸿基地产在这方面的积累显然提供了很多参考与借鉴。”亿翰智库研究总监张化东对观点地产新媒体表示。

　　近日，天荟项目设计方RLP的董事张文政在接受记者采访时透露，TODTOWN项目难点主要体现在三个方面，除了地块的零碎和不规则、不同建筑功能间协同问题外，“由于这是内地几个首次真正的铁路上盖开发，将城市交通和城市功能置于铁路上空，需要创新和突破许多现有的城市管理和建筑规范”。

　　问及天荟的入市前景，宋会雍则对观点地产新媒体指出，经过近15年开发，莘庄现已发展成为闵行区的中心地带，虽然周边配套层级也不高，但密集的人流可以很好支撑项目发展。

　　除了TODTOWN天荟外，全国包括龙之梦系列、广州太古汇、成都来福士等综合体项目，均被认为是国内较为成功的轨交综合体，国内众多大型开发商中，绿地、万科、中粮地产等也开始盯上这块大蛋糕。

　　在宋会雍看来，随着国内一线城市人口数量持续增长，TOD模式已成为一种普遍认可的趋势，但随着李嘉诚事件的发酵，政府、国内开发商在选择香港开发商作为合作伙伴上也将越来越谨慎，虽然他们的成熟开发技术及经验也是不容置疑的。