万科商业地产投资寻新突破 上海至少布局4个万科广场

21世纪经济报道   2015-09-30 10:15
核心提示:万科上海2015年内会有5万平方米商业面积入市,明年5月份再供应5万平方米。预计到2020年,万科上海至少会布局4个万科广场,3个万科中心。万科商业地产投资正在寻求新的突破。

  万科一向专注的普通住宅领域已不再有高增长,这从万科年报数据可见一斑:2011年至2014年,万科的净利率逐年下降,分别是15.01%、13.08%、12.01%和11.41%。

  万科商业地产投资正在寻求新的突破。

  一个事实是,万科一向专注的普通住宅领域已不再有高增长,这从万科年报数据可见一斑:2011年至2014年,万科的净利率逐年下降,分别是15.01%、13.08%、12.01%和11.41%。

  在商业地产介入路径上,万科内外两路并进,外部与基金进行项目股权合作,内部则通过成立资本管理平台进行兼并收购,从而有效解决商业地产资金沉淀过多的问题。

  获悉,万科内部新成立的万丈资本有限公司,首席执行官由丁长峰出任。丁长峰透露万丈资本的主要业务是金融和城市存量资产的收购改造。

  上海九项目齐发

  据不完全统计,万科商业总建筑面积已超过1400万平方米,包括217万平方米购物中心、70.25万平方米酒店及服务式公寓、442万平方米写字楼。其中,非住宅业务总资产超过1900亿元,共计25个万科广场在建或者规划中,截至目前有5个万科广场已开业,至2016年末将同时运营10个万科广场,总资产将达到304亿元。

  分析人士指出,万科做商业地产的劣势在于,缺乏运营经验尤其是高端办公的经验,目前还没有拿得出手的案例,因此他们通过引入各种基金做轻资产,希望另辟蹊径。而做轻资产考验的就是企业的运营能力,如果运营能力不提高,资金实力再雄厚也需要交学费。

  据透露,万科上海2015年内会有5万平方米商业面积入市,明年5月份再供应5万平方米。预计到2020年,万科上海至少会布局4个万科广场,3个万科中心。

  经过3年发展,上海已是万科商业地产布局最大区域之一。目前上海万科广场、徐汇万科中心、滨江万科中心等9个项目已陆续进入招商阶段,接下来就是开业。

  万科商用资产管理公司总经理叶挺曾透露万科在商业用地选址法则:核心商务区、具备高增长潜力的新兴商业区,预期可以迅速成熟的、必须跟轨道交通结合的片区。他指出万科比较看好的都是轨道交通节点、大型商业区、甚至整个长三角的核心驱动区。例如浦东陆家嘴周边的经济外溢区,又例如位于七宝的万科广场不仅处于两条地铁交汇处,周边人口甚至都超过50万。

  万丈资本主攻方向

  投资者首先看到的,是万科的资本运作能力雄厚,年报显示,截至2014年底,万科拥有货币资金627.3亿元,现金流净额417.2亿元。而净负债率降到了5.4%。

  万科的住宅项目大多数采用信托模式解决现金流,而在商业地产方面,万科也从不避讳对投资者坦言其态度谨慎。近两年来,万科和铁狮门、凯雷、领汇、黑石、麦格理、GIC、东方藏山等基金合作,还成立了前海万科REITs封闭式混合型基金。

  有了上述这个外部资本的合作经验,万科在内部成立万丈资本则是水到渠成。

  此前,据媒体披露,万丈资本有限公司是万科V Capital计划的业务实体,在香港设立。而V Capital计划主要针对金融和投资业务,是万科应对住宅由增量转向存量时代而做出的转型业务之一,以金融化为主要运作方式。万丈资本为私人股份有限公司,初期募集规模不小于100亿元(并非注册资本金,香港设立公司不需注册资本金)。

  万丈资本作为新成立的一个资金平台,将专注于城市更新和核心资产的收购改造,目的就是配合各地有商业地产的项目投资与提供服务,万丈资本将作为资本方,介入万科自身甚至其他项目。

  从丁长峰推动200亿规模的V Capital就可以看出,万科万丈资本也是要玩存量资产的打法,而这正是万科做商业地产的主要模式。例如上海虹桥万科中心,此前就将90%股权卖给GIC,自己保留10%,但万科全权负责招商和项目运营管理。9月28日,叶挺接受21世纪经济报道记者专访时认为,万丈资本后期或许会介入万科上海其他商业项目。

  正如丁长峰所言,大型综合项目中,要根据项目特点,对即售部分和持有经营部分进行土地成本重置,这是所有定位的前提。

  这也透露了万科的商业野心不止于综合体。21世纪经济报道记者获悉,万科日前中标上海徐泾地铁上盖TOD项目,该项目总建筑面积共46万平方米,其中18万平方米为商办写字楼,由上海申通地铁、上海轨道交通上盖物业股权投资基金合伙企业于今年2月2日联合竞得,成交价219787万元。根据初步规划,徐泾TOD项目预计2020年之前开业运营。

  此前的9月22日,珠海市住城建局发布公告显示,万科在今年2月28日竞得的约19.3万平方米的商住地,将建成“万科城市中心”,成为上冲TOD小镇的组成部分。该项目位于上冲片区上冲车辆基地北侧,建设单位为珠海市万有引力房产有限公司。

{{num}} 全部展开
0

好文章,支持一下!

0

好文章,收藏起来!

本文转载来自:21世纪经济报道,不代表赢商网观点,如需转载请联系原作者。如涉及版权问题请联系赢商网,电话:020-37128209;邮箱:news@winshang.com
参与评论
未登录
你可能感兴趣
添加到收藏夹
×
×扫描分享到微信