2015年第三季度昆明土地市场总结：供求遇冷 创新低

　　2015年三季度，昆明土地市场在供求两端双双遇冷，无论是81万方的新增供应面积，还是73万方的成交面积，都创下三年来的同期新低；这其中，“金九”期间本地更是分别仅有1宗土地挂牌入市和成交。密集出台的土地收紧政策，使三季度的昆明土地市场大减速，唯有北大资源入昆、“土豪”个人拿地等亮点给人些许安慰。

　　1宗土地“三进宫”

　　9月三项土地数据创新低

　　刚刚过去的9月份，昆明土地市场再次刷新了年内的“下限”：全月分别仅有1宗土地出让和成交，出让面积2150.89㎡，成交面积908㎡，成交金额244.8万元。土地出让面积环比暴跌99.7%，成交面积环比暴跌99.9%，三项数据全部创下年内新低。

　　9月唯一出让的1宗土地位于昆明经济技术开发区普照海子片区，编号JK-PH-16-04-02。早在去年时，这宗土地就曾因报名人数不足而惨遭流拍；今年8月，该宗地块的使用年限改为27年再次挂牌，但8月底再次遭遇流拍；9月初这宗土地第三度入市，将于10月9日挂牌到期，其屡遭流拍的，命运不知是否会改变。

　　而9月唯一成交的1宗土地位于滇池国家旅游度假区海埂片区，这一用地年限50年机关团体用地占地面积仅有908㎡，云南城投医疗产业开发有限公司以244.8万元的底价将其收入囊中。

　　三季度昆明土地市场大缩水

　　2015年1-9月昆明土地市场入市及成交详情

　　■ “金九不金”，直接拉低了整个三季度昆明土地市场的水准。今年7-9月，昆明共有23宗土地入市，供应面积近81万方，同比微跌5.1%；同时有16宗土地成交，成交面积约73万方，同比微跌6.6%——供求两端土地市场均是交出了近三年来最差的成绩单。

　　■ 进入三季度以来，昆明土地市场仅在7月时有昙花一现的高出让，近80万平的土地出让面积创下年内新高；此后土地市场便一路下行，8月0.5万方、9月0.2万方的土地出让面积不断刷新年内新低。土地市场跌至年内“冰点”。

　　盘龙区三拿“双黄蛋”

　　“黄金地”流拍拉低各项数据

　　01.从片区看　 

　　三季度盘龙区在供应与成交两端双“挂零”，既没有土地挂牌出让，也没有土地成交。

　　三季度宜良“反客为主”，阳宗海七甸片区9宗工业用地面积合计近55万方，出让与成交面积远超市内各区。

　　西山区虽然有多达9宗土地入市，出让面积超过21万方，但最终仅有4宗土地到期成交，成交面积缩水至5.8万方。不过，三季度总计10.29亿元的土地成交总额中，西山一区就贡献了近3亿元，区位优势相当显著。

　　02.从用地性质来看　 

　　三季度共有5宗居住用地入市，但戏剧的是这5宗土地全部流拍。位于西山区福海街道办事处草海5号片区的这5宗“黄金地”，面积合计约15.5万方，成交底价19亿元，其流拍是造成三季度昆明土地市场“滑坡”的最主要原因。而位于阳宗海七甸片区的9宗土地虽然占地面积很广，但成交金额合计还不及2.2亿元。

　　土地市场冷清

　　擦出零星火花

　　虽然三季度的昆明土地市场跌至“冰点”，但仍有零星的火花。

　　8月28日，北大资源集团下属企业，昆明方源博泰置业有限公司底价摘得位于西山区棕树营街道办事处编号KCXS2012-33-A3-1和KCXS2012-33-A3-2的2宗商住混合用地，宣告北大资源正式入昆。这2宗混合用地面积合计约5.6万方，成交金额合计近2.85亿元，未来北大资源将与昆明医科大学合作在此打造城市综合体。

　　同样是在28日，昆明土豪俱乐部诞生了年内第三位成员：赵晨曦以1167万元的高价斩获位于西山区前卫街道办事处拥护社区居委会1宗面积1998.73㎡的商业用地。该片区商业氛围浓厚，聚集了中天融城、南悦城、广福小区、华都花园等多个住宅项目，有大量的潜在消费者。

　　28日当天，昆明还迎来了年内第三次土地竞拍，位于昆明经济技术开发区普照海子片区的JK-PH-16-07-01号地块经过2轮加价，被昆明新机场高速建设发展有限公司以390.64万元的价格收入囊中。虽然相较交易起价仅溢价10万元，但这是时隔近3个月的昆明土地市场年内第3次土地竞拍。

　　土地市场频上“紧箍咒”

　　三季度以来，云南及昆明土地政策频出，不断给昆明土地市场加上“紧箍咒”，这或许是造成三季度市场遇冷的主要原因。

　　7月

　　7月，云南出台四项规定从源头防腐严查土地出让违法违纪行为，对于违规少征、减免、返还及违规安排、支出、使用土地出让收入等突出问题进行了进一步的严格规定。

　　8月

　　8月，云南新制定出台4项省府文件，加强对公共资源交易的监管，并规范土地出让。

　　9月

　　云南省委相关巡视组针对“红顶中介”内外勾结垄断审批、权力寻租等现象向省国土厅进行了反馈，继续从源头上规范土地市场。

　　9月中旬

　　出台“20条”促进房地产业平稳健康可持续发展的指导意见中，更是提到对在售商品住房库存过多，消化周期超过2年，或在建待售、土地已出让待建的商品住宅用地过多，累计消化周期超过3年的县、市、区，暂停商品住宅用地供应。

　　年度供地计划存疑　 

　　虽然昆明本地暂时不会踏入“限地令”的范围内，但一月一道“紧箍咒”，还是使得昆明土地市场的预期转向冷清。根据8月时公布的数据显示，2015年昆明计划新增土地储备16600亩、计划供地17100亩，创下5年来新低。但截至三季度结束，年内本地通过挂牌出让的土地面积合计仅有4358亩，距离年度供应计划仍有不小的差距。