融资问题成为房企面临的主要难题：三板斧破解困境

　　上半年各项利好政策汇集，为企业降低了融资成本，缓解了部分融资压力，但受CPI持续低位、人民币兑美元贬值、经济下行压力仍然较大等影响，融资难、融资贵仍旧是目前企业面临的主要问题。对此央行及国务院继续采取加强流动性灵活管理、调整完善资本金制度等一系列措施为企业缓解资金链压力。

　　1、融资问题成为当前企业面临的主要难题，投资放缓也拖累了经济增长　 

　　经济下行压力仍存，投资效率下降。国家统计局投资数据显示，1-8月份全国固定资产投资（不含农户）338977亿元，虽然同比增长10.9%，但比1-7月份回落0.3个百分点。其中，1-8月份，全国房地产开发投资61063亿元，同比增长3.5%，增速比1-7月份回落0.8个百分点，回落幅度比1-7月份扩大0.5个百分点，达到了2009年以来的最低水平。由于商品房去库存压力较大、土地市场低迷等因素的影响，房地产开发投资增速回落幅度较大，导致投资增速回落。同时，8月数据显示CPI数据虽有小幅上涨，但PPI降幅仍在扩大，同比下降5.9%，迄今为止，工业领域价格持续负增长已经超过40个月，工业通缩压力加大制约经济回暖，当前经济仍处于筑底阶段。　 

　　新增信贷回落，M2同比走平，融资环境整体持续低迷。央行8月社会融资规模统计数据报告和金融数据报告显示，2015年8月社会融资规模为1.08万亿元，比去年同期多增1276亿元，余额同比增速持平12.0%。其中，由于人民币汇率8月贬值效应，企业继续加速偿还外币负债，外币贷款降幅进一步扩大，虽然表外融资环比有所回升，但整体仍较低迷。截止8月末，广义货币（M2）余额135.69万亿元，同比增长13.3%，增速与上月持平，外汇占款虽然下降较多，但在去年8月的低基数下，M2同比增速并未出现明显回落。

　　国内贷款占比降低，贷款增幅较去年同期回落。今年上半年，房地产新增贷款1.54万亿元，占人民币新增贷款26.8%，较去年年末下降了0.8个百分点。房地产到位资金来源数据显示，今年1至8月到位资金79742.4亿元，其中国内贷款13956.1亿元，较去年同期下降4.8%，占总额的17.5%。2015年以来房地产资金来源中，国内贷款同比均为负增长，地产行业贷款增长形势严峻。　 

　　2、中央屡出招，力争化解融资难题

　　为解决融资难题，中央出台了各项政策应对融资难及融资贵的问题，其中以央行货币政策为代表，释放流动性，降低贷款利率，缓解企业投融资压力。近期国务院发布《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》，进一步补短板、增后劲，扩大有效投资需求，促进投资结构调整。

　　第一招：降准等货币工具组合释放流动性　 

　　降准、扩大逆回购、MLF、PSL等工具轮番上阵填充流动性缺口。2015年以来，央行已实施三轮普遍降准和一轮定向降准，释放万亿流动性，特别是8月末的降准对冲人民币贬值带来资本外流压力，以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，促进经济平稳健康发展。此外，近期央行还实施了扩大逆回购、中期借贷便利（MLF）、抵押补充贷款（PSL）等增加市场流动性和可贷资金的举措。8月累计开展逆回购操作投放流动性5650亿元，开展中央国库现金管理商业银行定期存款操作投放流动性600亿元。8月19日开展6个月期MLF操作1100亿元，利率3.35%。

　　央行调整考核政策，加强金融机构流动性灵活管理。央行决定9月15日起，改革存款准备金考核制度，由现行的时点法改为平均法考核，同时，存款准备金考核设每日下限，为金融机构管理流动性提供缓冲机制，有助于金融机构平衡好资金运用效率和流动性安全的关系，提高金融机构管理流动性和便利性。此次央行的调整放宽银行法定存款准备金要求，降低金融机构应对突发性支付的超额准备金需求，提高资金的使用效率，在一定程度上释放了流动性。

　　新调整释放流动性对冲资金外流，缓解经济下行压力。此次央行算法的调整是在汇改开始启动和利率进入市场化改革的末期的大背景下进行的，为预防单家银行面临的存款波动加大及银行人民币存款的流失，应对未来汇率和利率市场化背景下波动环境而出台的更具有弹性的监管指标。央行一定程度上释放的流动性，引导扩大金融机构信贷的投放行为，进而增加实体经济资金流动性，对冲货币货币贬值而导致的资本外流。同时，一定量流动性能够引导实际利率的下降，有助于稳定资本市场情绪，缓解经济下行压力，改善市场预期，提振市场信心。

　　第二招：降息化解融资压力 

　　降息进一步降低融资成本，刺激实体经济。为巩固前期调控效果，央行发挥基准利率引导作用，促进金融机构贷款利率和各类市场利率下行，支持实体经济稳定发展。去年11月以来9个月内央行五次降息，五年长期贷款利率降至5.15%的历史低位，进一步降低企业融资成本，缓解企业融资贵问题。7月金融机构贷款加权平均利率为5.97%，自2011年以来首次回落至6%以下的水平，社会融资成本高问题有效缓解。　 

　　第三招：调整房地产行业项目资本金制度，减少部分项目融资资本金　 

　　完善固定资产投资制度，合理降低投资门槛。近日，经李克强总理签批，国务院印发《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》。此次调整，围绕优化投资结构，对2009年确定的固定资产投资项目资本金比例及相关内容进行完善，对各个行业固定资产投资项目的最低资本金做出重新规定。其中对于房地产行业的开发项目实施保障性住房和普通商品住房项目维持20%不变，其他项目由30%降为25%。在经济疲软的大环境下，无论是固定资产投资还是房地产与投资增速均在放缓，此次调整固定资产资本金比例，降低了注资资本金的门槛，缓解了经济下行引起的行业焦虑，一定程度上使得房地产企业可用有效资金增加，加之前期政策促进下的去库存的回笼资金，促使房地产积极调整开发节奏，扩大行业投资需求，维持行业供求平衡，推动房地产业健康持续发展。

　　鼓励改善型项目，高端住宅开发迎利好。本次资本金调整主要针对保障房和普通商品房以外的项目给出优惠政策，包括住宅中的别墅、高档公寓等非普通商品住房及非住宅类的商办、产业、养老、旅游、文化等业态，特别是向改善性项目释放积极信号。由于高端项目投资资金量大，而销售周期及周转时间普遍较长，回款相对较慢，在企业资金链趋紧的大环境下，此次注资资本的降低无疑给开发商的资金链进行实质性的松绑，直接从投资端口减少了开发商的资金投入，更加方便开发商根据实际调整开发结构，向高端改善性项目倾斜。同时，非住宅类的商办、产业、养老、旅游、文化等地产也将享受利好，其发展将助力于推动当地经济平稳健康发展。

　　小结：多轮政策加码推行业稳定，未来仍有新招继续为企业投融资破冰

　　多项政策减轻投融资难问题，保证房地产行业稳健发展。从中央及地方的政策来看，央行陆续的降准降息、调整存准率考核政策等举措在融资端口为企业减负，而此次国务院的降低房地产行业部分注资资本准备金也在一定程度上缓解企业投融资难的问题。多轮利好政策迭加将促进房地产企业合理投资，改善地产企业的开发节奏和开发结构，使地产行业在合理的区间内稳健的发展。

　　进一步宽松政策或将逐步出台，为楼市形成推动力。目前的市场环境及政策环境均为楼市形成推动力，在新一轮的政策刺激下或将迎来房地产市场成交量的上涨，拉动投资和消费的马车，保证经济持续稳定增长的动力。未来应将有新的一波促进行业投融资宽松政策，如“营改增”将缓解企业开发前期现金流问题，更为实际的为房地产商解决现金流紧张，在房企库存高企的背景下带来资金链上的缓解。