杭州高溢价地背后的绿城“情结” 精彩故事已然落幕

　　断货一年半后，在杭州滨江板块上，围绕着四桥边江景宅地发生的故事绝对能摘下“十月土拍最精彩奖”。

　　故事的演员阵容囊括了朗诗、龙湖、旭辉、万科、德信、北辰、滨江、坤和、九龙仓、大家、中天、华润、碧桂园、绿城、招商、金地、合景、中铁建、平安、交通、世茂等20余强大买家。

　　虽然时长只有三十四分钟，镜头也只有二十七个回合，但绿城在结尾处突然“1000万”的加价，显然推动着整个情节达到高潮，而有着血缘关系的绿九置地（绿城九龙仓联合体）给出的最后一击让故事在哗然中落幕。

　　“新手”闯滨江

　　10月27日，杭州主城公开再推两宗宅地，起始总价达21.2亿元。在长时间处于断粮状态的滨江板块，四桥边江景宅地无疑众多房企争逐的对象。

　　地块竞价第一轮，绿城九龙仓联合体率先报价9.9亿元，折合楼面价1.28万元/平方米。随后滨江、德信、世茂、中铁建、大家、北辰、旭辉等房企陆续跟进报价。当报价提高至15.8亿元后，现场仅剩滨江、旭辉、绿城九龙仓联合体举牌。

　　值得一提的是，在第26轮竞拍中，以“绿城”为名的竞买人突然杀出，以16.2亿元的报价力压滨江、旭辉。

　　不过，随后绿城九龙仓联合体加价500万元，最终以16.25亿元从“绿城”手中夺得滨江区地块，折合楼面价21046.5万元/平方米，溢价率70.73%。

　　据记者查阅，杭政储出[2015]34号宅地东至规划平乐路，南至规划滨城路，西至江南国美家园、浙江省省级机关事务管理局（省属用地滨江地块拆复建工程），北至闻涛路。

　　地块出让面积38605平方米，约58亩，建筑面积77210平方米，起始总价95177万元，起始楼面价12327元/平方米。

　　这是继钱塘明月、萧政储出（2014）48号地块之后，绿城和九龙仓的第三次联姻，与前两次明显不同的是，这次合作项目的落址不再是萧山，而是在“老伙计”绿城熟知的滨江。

　　“绿城的这个团队原来就在滨江做过项目，对市场有深刻的了解，对新地块有较好的定位。”问及“新人”九龙仓选择上述地块的理由，集团第一副主席、九龙仓中国地产发展有限公司主席周安桥如是回答记者。

　　然而，虽前有明月江南（2009年拿地）与代建项目绿城巧园的铺垫，但在此次拿地前绿城已连续六年未踏足滨江板块半步。因此，在高溢价拿下该地块后，绿九如何应对高房价的质疑声也随着而来。

　　有市场分析指出，按目前的楼面价加上契税3%（631元）、建安成本（6000元/平）、管理和前期费（300元）以及精装（顶豪标准8000元/平）等费用后，上述项目售价将接近50000元/平。

　　可是，目前滨江区周边房价普遍不超过25000元/平，精装修不超过35000元/平，单价达4万的豪宅尚未出现，“楼面价超过了2万/平，就有一定的风险，且未来房价走势不可预测”。

　　面对质疑，“反攻为守”的绿城显得颇为自信，拿地现场绿城集团副总经理肖力指出，绿城之所以对这块地情有独钟，是基于对滨江区域的客户非常了解，希望做成明月江南的升级版。

　　九龙仓绿城情结

　　精彩的故事已然落幕，可口水并未止于此，这场颇为热烈又带点尖锐的讨论起于口水杭州论坛上的这句话“九龙仓拿地是和宋先生合作，与中交没多大关系。”

　　上述说法的依据是，绿九平台成立于2014年12月29日，而彼时中交建尚未入主绿城，绿城的老大还是宋卫平。

　　时间回溯至2014底，绿城及九龙仓附属公司作为联席投标人，以总价4.81亿元竞得杭州萧山区北干街道城北村一宗居住用地。

　　同日晚间，绿城公告宣布，与九龙仓订立框架协议，将按50:50拥有权比例共同开发上述地块，并成立杭州绿城九龙仓有限公司，绿九平台由此诞生。

　　据公告，绿九置业董事会由五名成员组成，三名由绿城委派，两名则是九龙仓人士，其中绿城方面负责运营，而九龙仓只扮演财务投资角色。

　　这样看来，如果口水圈的猜测属实的话，那此次滨江地王的争夺战则是中交版绿城与九龙仓绿城一次无声的对抗。对此，观点地产新媒体向绿城方面求证并未得到回应。

　　与此不同的是，九龙仓方面则向记者明确表示，“绿九平台是九龙仓和绿城建立的，滨江地块的财务和人才资源都是原公司（绿九置地）的延伸。”

　　九龙仓的回答破除与绿城的对抗传言，而此次与绿城的再度合作无疑进一步加强了二者之间的“兄弟情谊”，而高溢价地背后折射则是其九龙仓的八年绿城情结。

　　指针拨到八年前，2007年8月，九龙仓联手杭州本地房企金都以30.91亿元竞得转塘地块（高尔夫艺墅），首次亮相西子湖畔。

　　同年10月，九龙仓与绿城进行了一次短暂的联姻，共同开发蓝色钱江地块，项目公司中九龙仓占股40%，绿城则占剩余的60%。

　　不过，后来在2009年，九龙仓将持有的蓝色钱江40%的股权与绿城持有的上海新江湾城项目100%的股权进行置换，双方合作随之结束。

　　空档五年后，绿城与九龙仓终于在2013年12月18日二度联手，经300多轮举牌竞价后，以25.76亿元摘得萧政储出【2013】49号北干街道地块，溢价率69.82%，折合楼面价近1.36万元/平方米，一举成为萧山当年单价地王。

　　资料显示，该地块位于浙江省杭州市萧山区北干街道城北村，占地约7.02万平方米，总建筑面积将约18.96万平方米，容积率为2.7。

　　上述地块即为现如今的绿城九龙仓钱塘明月项目，是绿城在萧山落下的第一子。而据记者查阅，截至今年10月26日该项目已总计销售11.4亿元。

　　“机会主义者”？

　　其实，在2013年杭州再度合作前，2012年6月，九龙仓宣布斥资近51亿港元入股绿城，将绿城的持股量从2.1%增加至24.6%，成为后者第二大股东。

　　对于此次入股，当时多数分析师认为，作为战略投资者九龙仓内地布局模式或许已经有了明显调整，是其扩张的好时机。

　　“通过可换股债券，九龙仓是可能成为绿城的第一大股东，届时绿城就会变成九龙仓旗下的一个公司。”此时标普分析师符蓓推测九龙仓可能并不满足做一个单纯的股权投资者角色。

　　三个月后，9月13日，九龙仓与绿城在上海联合融创以8.34亿竞得浦东新区唐镇5街坊180/1丘住宅地块，楼板价11544元/平，溢价率0.3%。

　　彼时，九龙仓方面曾对记者表示：“是次为三家公司首度合作在内地投得地块及发展住宅项目，开始实现九龙仓透过投资绿城以发挥协同效应。”

　　从以上表述中，可看出，这时的九龙仓并不满足于“投资者”这一小角色，开始涉足项目的合作以寻找更多的扩张机会，只是步伐迈得不是很大。

　　“集团对合营模式持开放态度，并会继续探讨共同投资的可能性，寻找合适及具潜力的发展项目，以发挥彼此的专长。”

　　同年，就在三剑客沪上夺地后， 11月14日，绿城九龙仓联合体历时14小时拉锯战，力挫中海、保利、万科等劲敌，以20.28亿元摘得大连市中山区不朽巷住宅地块。

　　严格上讲，此次大连夺地在彼时也意味着双方的合作进一步加深--从过往的股权层面合作深入到更多项目层面的合作。

　　“其实在股权合作之后，我们一直都表示双方会在项目上有合作。”绿城中国首席财务官冯征其时在接受观点地产新媒体采访就表示，未来绿城买地会倾向与九龙仓合作，但前提是双方都对目标项目同样看好，而没有指定。

　　应该说，此时的九龙仓本想抓住上述势头好好大干一番，可故事总有起起伏伏。后来随着融绿并购的失败、中交的强势入主，几经周折的九龙仓被迫喊出了“对绿城的精神投入远超过金钱投入”口号，并于2015年7月6日宣布退出绿城董事会，再次回到纯粹“财务投资者”的起点。

　　而九龙仓主席吴天海就称，中交建进入后可以让绿城的情况得到稳定，而九龙仓则不再需要花费那么多时间在绿城的业务上。“我们可以安心了，于是我们就淡出了绿城董事会。”

　　不过，善于抓住机会的九龙仓显然并不打算就此放弃，在求变的路上，其之后给自己贴上的标签是“回归一线”与“加大操盘”。

　　“要争取跟人家合作，还要将让对方操盘为主的情况变成一半一半，最后九龙仓多操盘，上海、苏州和杭州将作为这一改变开始的核心城市。”

　　现在看来，绿九平台或许有可能就是九龙仓践行上述转变的一大有力例证，而这平台或许也将成为下一个杭州版“融绿”。

　　“我们计划把这个平台做大做强。”周安桥对观点地产新媒体透露，加大操盘是和缩小半径、聚焦城市相结合的，“集中我们的品牌优势，把该做的做到更好一点、更大一点”。

　　而上海业内人士严跃进则对观点地产新媒体分析称，考虑到九龙仓目前在国内市场的业务拓展步伐慢于其他几个港资企业的，绿九平台的开发重心可能会偏向九龙仓。

　　不管是哪一种原因，绿九平台都会是九龙仓与后宋卫平时代的绿城合作的一大平台，而这也许亦将成为其抓到的下一个机会。