房地产行业利润率跌至历史最低 盈利模式持续性存疑

　　在已经公布三季报的80家企业中，只有28家企业利润率高于10%，房地产行业已进入中低利润行业范畴。尽管房企营业收入在增加，但前三季度只有25家房企净利润上涨，大部分企业的利润率都明显下调。

　　“曾经拿过地王的公司都在感慨地价之高。”中金公司执行总经理宁静鞭对21世纪经济报道记者说。这是他近期与房企交流中最大的感受。

　　尽管已经历过多轮房地产涨跌周期，宁静鞭仍然担忧当前高地价背后的市场风险。用行业正常规律，他无法计算出地王解套背后的逻辑。

　　地价高成本风险的另一面是，开发商的净利润率已经跌至历史最低点。

　　中原地产研究部统计数据显示：截至目前已经有80家上市房企公布了三季报，其中包含万科、招商等标杆房企。80家房企总营业收入为4244.45亿，但合计的净利润只有343.5亿，净利润率仅8%。

　　利润困局

　　房企利润正在逐年走低。

　　中原地产监测数据显示：2013年房企平均净利润率达11.97%；2014年则为10%；2015年上半年跌至9.1%左右；2015年三季度再次下调，预期随着中小房企集中公布财报，整体房企净利润率将在8%左右。2015年将是房企首次出现行业平均利润率低于2位数的年份。

　　在已经公布三季报的80家企业中，只有28家企业利润率高于10%，房地产行业已进入中低利润行业范畴。尽管房企营业收入在增加，但前三季度只有25家房企净利润上涨，大部分企业的利润率都明显下调。

　　中原地产分析师张大伟认为，房企利润率下滑有多方因素影响。“销售难度加大，虽然全国一二线市场回暖，但三四线依然处于调整中，以价换量在持续；融资成本持续增加，对企业来说，对内对外融资的成本都吞噬了利润；土地竞争激烈，房企一二线拿地艰难，过去依赖土地升值获得利润的发展模式难以维持。在一二线城市出现地价超过房价而成交的地王比比皆是。”

　　以楼盘布局主要在三四线城市的雅居乐地产为例。标普分析师李俊文称，随着雅居乐清理库存，2016年利润率仍将受压。2015年上半年其毛利率从2014年的32%降至29.6%。同期库存减少10亿元人民币至2015年6月底的151亿元人民币。但是，管理层对土地收购显示出更为审慎的态度，这应有助于控制公司财务杠杆。

　　与此同时，一二线城市的开发商也饱受高地价风险。他们正面临“不拿地等死，拿地也会死”的困局。

　　以北京为例，由于地价高企，北京市新建商品房市场豪宅化非常明显。中原地产数据显示，目前已经入市单价超过10万的项目接近25个，预计在2016年将接近50个。

　　易居研究院分析师严跃进表示，从行业发展的角度看，净利润持续下滑，实际上和房地产行业高暴利时代的消逝有关系。大部分房企的经营思路仍局限在过去的商业策略，自然会在行业调整中比较被动。从财务角度看，部分财务数据的恶化可能会侵蚀盈利空间。比如对于很多房企来说，在去库存压力增加的情况下，存货的公允价值是在减少的。这和此类存货背后的土地价格高企、开发周期被延长、融资成本较高等态势有关。最后反映在计算净利润的公式中，会使房企的盈利能力持续被削弱。

　　盈利模式持续性存疑

　　找寻可持续盈利方式是房企不得不面对的问题。

　　中信证券研究部分析师陈聪表示，随着很多城市出现供给过剩和人口净流出，房地产企业愿意大规模投资的城市数目越来越少，而拿地资金却未见减少，于是地价竞争越发激烈。债权人和地方政府都偏爱资产和销售规模更大的企业，因此中等规模企业宁可牺牲部分盈利，也要追求快速壮大规模。同时个别城市顶级豪宅价格确实可以脱离周边普通住宅，但大量发展商集体聚焦这类小众产品，实际上面临风险。

　　陈聪称，如果房价可以大幅上涨，那么地价上涨并不会成为问题。可是全行业去库存意识已经树立，3·30和9·30政策推出至今，十大核心城市可销售资源不降反增，开发投资增速不断下降，供不应求局面已经很难出现。其认为房地产没有硬着陆风险，但企业传统盈利模式面临挑战。充裕的流动性可能无法创造供求缺口，不能推动房价大幅上涨，却又可能推动个别城市地价快速上升。陈聪认为一二线城市房价固然稳定，热销固然仍能持续，但传统的开发模式面临挑战，期待开发企业能找到新的出路。

　　但转型并非易事。

　　10月21日，碧桂园联合中国金茂以总价51.8亿元拿下丰台区花乡四合庄两块地，溢价率均超140%，综合楼面价2.9万元/平方米。这意味着碧桂园终于完成一线城市全面布局。但仅一天之后就有爆料称，由于金茂举牌的最终报价超过了碧桂园的授权价格，碧桂园有可能选择退出。截至目前，碧桂园集团仍对此事表示缄默，进京事件尘埃未定。

　　CRIC研究员朱一鸣称，与金茂不同，碧桂园是一家从三四线打拼出来的企业，非常注重成本控制和项目盈利。当拿地成本已经超过预算、最终产品又没有盈利把握的时候，碧桂园必然需要认真考量是否值得为该项目花费如此大的代价。可见，碧桂园的纠结主要源于集团新战略与盈利之间出现了冲突，究竟是战略转型优先还是盈利优先让碧桂园难以抉择。实际上，在房企发展的过程中，此类创新和盈利不可兼得的情况屡见不鲜。

　　朱一鸣认为，对于小型房企而言，盈利更为重要，否则将面临被市场淘汰的危险。尤其是当前行业进入新时期，包括恒大、碧桂园等龙头房企今年都并购了诸多中小房企，行业洗牌加速。

　　一家正在考虑企业长期转型战略的房企负责人对21世纪经济报道记者表示，他们研究了目前房企诸多转型模式，还没找到一条更明确的转型道路。而看到其他同行大多数的做法是，先进行各种探索，试探性向前走。

　　朱一鸣表示，改革创新需要代价，行事保守可能会在一段时间内让企业处于安全边际之内，但长期固步自封则会招致被市场淘汰的命运，而勇于突破则会使企业承受较大风险。企业应根据各自情况寻找其中平衡点，做出适合自己发展的判断。