广州万科杨卫东：万科里瞄准周边1.5公里的高频次消费

　　（赢商网报道）万科进入广州市场已有13年时间，已成功运作了三十多个项目，建成建筑面积超过1000万平方米，为超过8万户家庭提供房子和社区服务。当互联网经济、90后、O2O等新潮流涌来的时候，万科正加速向城市配套服务商的角色转型，“盖有人住的房子”，多项创新型业务已领先于行业，万科商业就是这样的代表。

　　今年以来，原东莞万科商业管理有限公司总经理杨卫东调任广州，凭借着打造东莞万科商业版图的丰富经验，他组建了广州万科的商管团队，为广州万科商业的发展注入了新思维。

　　杨卫东对赢商网表示，万科是一家要求快速周转的房地产公司，讲究资金效率、周转效率，万科商业一定会做万科自己的东西。广州万科的商业会围绕万科的社区去操作，提高消费的粘性和消费频次，首先会着重打造好定位为邻里商业中心的万科里，首个万科里项目将在今年年底开业。

广州万科商业管理有限公司总经理杨卫东 图片来源：赢商网

　　广州万科的新业务探索

　　赢商网：万科在传统的住宅之外，在商业地产、教育等其他领域都做了不少创新和实践，能否介绍一下有哪些业务？

　　杨卫东：现在整个地产业务已经进入了行业下半场，进入下半场各个企业怎么做，每个企业有每个企业的探索。万科在地产业务以外探索了一些新的业务尝试，包括养老、酒店、公寓、医疗、教育、商业物业等，这些新的业务探索整个集团都在做，广深片区的新业务探索方面在路径、模式、产品线上已经有一些初见成效的探索，但是这些东西还不太为外界所知道。

　　商业物业方面，万科正在学习亚洲市值最大的房地产信托基金领汇的做法，小生意也有大市值，我们认为国内的一线城市有部分接近、或已经达到了香港的发展状态，完全可以在一些社区商业、社区服务上大力发展。

　　广州万科的商业规划和生意经

　　赢商网：广州万科的商业项目有哪些，产品线是如何规划的？

　　杨卫东：不是任何商业一定要做成为大型购物中心，实际上万科也在转换调整。在房地产下半场的时代，与太古地产、和记黄埔、新鸿基、恒隆等港资企业相比，内地开发商做大型商业项目的风险越来越大，港资企业资金成本低、资金周转效率高，但是国内的发展商一般资金成本高，同时周转效率低。也就是说，我们无力用国内的钱开发像香港和新加坡发展商所开发的业务模式，并去持有经营它们。这是相当长的时间内无法调和的，除非有一天我们国内的房地产REITs放开了，操作的可行性才会加快。

　　而万科是一家要求快速周转的房地产公司。讲究资金效率、周转效率，我们特别在意资金使用效率，以及我们的占压。因此万科不一定要做成像恒隆广场、太古汇一样的产品，万科一定会做万科自己的东西，符合万科的基因。大型购物中心对万科而言是机会型产品，未来不排除有特别合适的机会时候会做。

　　万科的商业会围绕万科的社区去做，广州万科有将近30个大的社区，有的已经很成熟了，但是这些社区仍存在日常消费的困难，就是最后一公里没有被完全打通，需求没有被完全释放出来的，万科会着力去做好社区服务。

　　产品线方向，广州万科商业规划了万科里、万科街fun和万科广场三大产品，万科里是邻里商业中心，辐射周围半径1公里，万科街fun是趣味型商业街，万科广场是综合性商业项目。

　　广州城市规模很大，容量也很大，相对而言广州城市的增量市场在现阶段还有一定的规模，比如说萝岗片区。而广州在传统商业领域比深圳会发展得偏慢一点，这跟投资方向、岭南文化、消费者习性有相当大的关系，我们在广州选择的商业项目会比较谨慎，我们会首先依托我们自身的社区，会在社区相对比较成熟的阶段做一些商业项目。

　　万科商业瞄准周边1.5公里的高频次消费

　　赢商网：广州万科如何做好社区最后一公里的生意？

　　杨卫东：万科有天然的优势，依托我们的社区，万科希望做一个产品包出来，这个包里面会有很多内容和模块,万科作为整合者，相当于做一个社区最后一公里的平台。

　　这个平台里面，有最火的跨境电商业态，方便居民手机上下跨境电商的单；万科正在与速递易、58到家、饿了么、E袋洗等机构合作，解决居民的快递、洗衣、订餐等琐碎的需求；万科开发的自有街市品牌幸福街市也已经开业，将网络上比较火的一些业态，一些提供产品和服务的商家集中到了万科的社区，特别是具备O2O线上、线下的实体门店，满足了全方位的需求，提高了社区的消费粘性。

　　赢商网：这么说万科是在做存量商业地产市场了，与传统的购物中心相比，万科的社区商业有什么优势和特点？

　　杨卫东：存量市场我们认为有很多机会，只不过传统地产开发商都觉得这个生意太小了，不愿意去做，但是从万科的角度来讲，这个对我们而言，一旦有规模就可以复制，我们认为它也有很大的市场空间和机会。

　　现在的购物中心更加注重打社交牌，社交是有一个商圈消费范围的，高品质的、泛社交的消费可能会去太古汇、天河城等，但是去这些地方消费的频率并不高。而看电影、买菜、买面包、喝咖啡、吃个披萨等就可以就近解决，比如你到楼下便利店消费的时间和次数一定比去太古汇多，离我1.5公里就有一家叫万科里的邻里中心开着，能解决我的大部分需求，万科里把1.5公里范围内居民的日常消费生活都解决了。

　　因此万科的商业会做更贴合社区，或者更贴合现在线上、线下互动性更强的东西，我们把它称之为模块，这个模块内容可以无限想象。广州万科创立的社区生活服务集合品牌已经在萝岗万科东荟城开业，引进了20多个商家合作经营。幸福街市其实是一个小的产品模块，未来可以直接导入到万科里这个产品里。

　　未来的广州万科商业，我们会着力做万科里这样的一个产品，首个万科里项目将在今年年底开业。

　　第一个万科里项目重点体现教育特色

　　赢商网：据说第一个万科里项目与万科教育有密切的联系。

　　杨卫东：广州万科第一个万科里项目在海珠区的地铁2号线及11号线交汇点江泰路站，是江燕路万科里项目，万科教育在这个项目里有重点体现，万科教育品牌包括社区营地和VPARK科技童玩中心两个旗舰店都在里面。

　　依托万科教育公司，我们现在切入教育产业链，产品会涵盖3到12岁年龄段的教育培训，做全广州独一无二的，跟加拿大合作的科普类集玩乐、教育为一体化的项目，让孩子在这里体验一些科普类的知识，类似于少年宫科教馆，但是他又比科教馆显得更加生动有趣。

　　我们希望先把周围1.5公里周围的社区居民吸引过来，我们现在做的活动都会走进社区，走进社区家庭，跟他们的家庭去互动，很精准的针对他们，我们没有针对年轻人和时尚的人群，我们针对家庭，把家庭的消费和粘性在我们这个商场里面完成。

　　赢商网：发展教育板块，创立街市品牌，与各行各业合作打造社区服务模块，广州万科已不再是一家传统的地产公司了。

　　杨卫东：互联网经济确实改变了人们的很多消费习惯，人的衣食住行都与互联网产生关系，这些消费习惯的背后是社会单元、经济因素、人口特征在发生剧烈的变化，就要求这个行业的从业者提供的产品要跟上这个时代的变化，这种变化对万科的影响很深远。

　　万科已经不是传统地产公司了，但传统地产开发业务仍然是我们的主流，但是现在我们仍然在积极探索新的业务，新的可能性，在新模式、新探索上面会以非常开放的心态切入，万科现在允许试错，就是对我们做新业务最大的支持。

　　万科轻资产模式总结的经验

　　赢商网：东莞万科的商业项目已经与基金合作做轻资产管理输出，那么，万科与资本市场对接总结了哪些宝贵的经验？

　　杨卫东：东莞厚街万科项目和塘厦万科项目，万科选择与东方资产旗下的东方藏山合作，基金占大股东，万科是小股东，双方共同经营管理，共同享受收益回报，既确保基金的收益，也能确保万科的收益，双方的合作总结出了丰富的经验。

　　第一，我们认为最核心的还是我们的经营能力，经营能力是一切商业价值体现的前提，有经营能力就意味着有产品力，有了产品力就有了价值，能够在资本市场拿到应有的估值。

　　第二，跟资本市场打交道最重要的是要用资本的视角看商业，这也是很多国内发展商不太具备的地方，从资本视角的看商业，与从零售的角度看商业有很大的区别。资本有独特的视角、业务逻辑、测算模型、收益预期、管理模式、退出模式等对万科而言是宝贵的经验，我们会带着这些经验在未来的商业项目上面有意识去思考，并按照资本的逻辑去推动我们的工作。

　　第三，跟资本市场打交道能够提升万科的产品力和经营能力，但是有一点也不能忽视，时机的选择很重要，与开发商的开发背景、投入时间、获利要求也有紧密关联性。当产品有很好的成长性，又符合资本市场的预期，就适合去操作轻资产，如果项目在起步阶段，或初期刚刚培育阶段，就要再等一等。