土地市场“地王”频出的背后：二三线城市流拍成常态

　　不同区域之间房地产市场的分化，已在土地市场上有充分体现。由于在市场库存、人口吸纳等方面存在差异，明年土地市场的分化趋势将更为明显，即在一线城市高价地频出的同时，流拍流标等现象将继续成为二三线城市土地市场的常态。

　　12月23日，随着北京大兴区三宗地块的成交，2015年北京市土地出让金达到2017亿元，史上首次突破2000亿大关。这种火爆局面也成为今年一线城市土地市场的缩影。

　　但其他城市情况并不乐观。据统计，在全国百座城市中，2015年共有10所城市的土地流拍、流标率达到或超过50%。

　　一边是海水，一边是火焰。在一些机构看来，“冰与火之歌”构成了今年全国土地市场的主旋律。

　　业内人士指出，不同区域之间房地产市场的分化，已在土地市场上有充分体现。由于在市场库存、人口吸纳等方面存在差异，明年土地市场的分化趋势将更为明显，即在一线城市高价地频出的同时，流拍流标等现象将继续成为二三线城市土地市场的常态。

　　一线城市量跌价涨

　　在北京土地市场达到2000亿规模的背后，隐藏着另一重现实。根据北京市国土局的数据，截至2015年12月23日，今年北京共成交土地106宗，为最近5年来的最低；成交土地的平均楼面价为13731.4元/平方米，创历史新高。

　　也即，2015年的北京土地市场，出现明显的“量跌价涨”局面。

　　这也是整个一线城市的缩影。根据中原地产的统计，截至12月20日，2015年一线城市共成交土地516宗，规划建筑面积5318.7万平方米，两者均为最近六年的新低。但一线城市成交土地的平均楼面价达到9075.43元/平方米，创历史新高。

　　其中，11月单月，一线城市成交65宗地块，土地出让金高达1061.8亿，创造了历史纪录。成交楼面价也创下年内新高，达到了12715元/平方米，环比上涨23.7%。

　　一线城市土地市场火爆，与房企扎堆拿地有关。有分析指出，随着二三线市场风险的不断累积，房企纷纷向一线城市回归，导致在这些地方的土地市场出现激烈争夺，并表现出“多轮竞价、高溢价、高单价”等特征。

　　根据中原地产的统计，截至12月初，20大标杆房企合计在土地市场投入了3010亿资金。其中，一线城市的占比首次突破四成，达到44%。

　　与此同时，土地一级开发难度加大，制约了一线城市的土地供应。“在土地一级开发成本中，拆迁成本占比过半。”北京某上市房企负责人向21世纪经济报道记者表示，近几年来拆迁难度加大，使得土地收储和开发进展缓慢，影响到供地规模，同时也在推高土地成本。

　　根据官方的数据，近几年来，一线城市土地成交单价大幅抬升，但平均溢价率的上升并不明显，原因即在于土地底价不断上涨。

　　全国土地流拍近两成

　　一线城市的火爆，并不能掩盖全国土地市场表现不佳的现实。根据“标准排名机构”的统计，截至12月13日，全国100座城市在2015年共出让土地12493块，最终成交10003块，2490块土地流拍或流标，流拍率为19.93%。

　　这些流拍的土地分布在95个城市之中，只有5个城市还没有出现土地流拍情况，分别是青岛、北京、长沙、镇江和珠海。

　　即使是市场火爆的一线城市，个别地块也面临无人问津的尴尬。除北京外，截至12月初，上海供应土地215块，流拍8块；深圳供应58块，流拍12块；广州供应173块，流拍18块。

　　有房企人士向21世纪经济报道记者指出，一线城市土地流拍的原因，多在于土地自身“品质”较差，主要表现在位置较偏远、配建规模过大、价格偏高、同区域竞品过多等。

　　真正严重的是二三线城市。上述机构统计显示，从流拍率来看，排名第一是北海市。该市全年供应38块土地，仅成交了13块，25块土地流拍，流拍率达到65.79%。

　　紧随其后的为台州市，流拍率为61.63%；其余依次为南充（59.21%）、西宁（58.62%）、平顶山（57.35%）、汕头（52.31%）和惠州（50.75%）。另有海口、绵阳和牡丹江三地的土地流拍率为50%。也即，在全国100所大城市中，今年土地流拍率在50%以上的城市共有10个。

　　中原地产分析指出，二三线城市普遍存在过剩风险，投入到这些城市的资金规模也在减少。因此除个别东部核心二线城市外，其他城市的土地市场相对平淡。总体来看，二三线城市的土地市场表现弱于往年。

　　经济生态继续分化

　　土地市场的迥异表现，反映出一线城市和其他城市完全不同的经济生态。

　　上述房企负责人表示，其所在的企业选择进驻城市的标准有三：经济发展水平、楼市供需状况、人口流动趋势。在这三个层面，一线城市和其他城市都有明显差异。

　　该人士表示，从经济发展水平来看，一线城市和其他城市本身就不在一个层级。而市场供需和人口流动的差异更为明显，这也决定了这些市场的发展潜力。

　　根据安信证券研究报告，截至10月末，我国房地产行业的真实库存约为98.3亿平方米，其中包括待售面积6.86亿平方米、尚未开工的企业拿地42.3亿平方米、在建商品房库存约49.1亿平方米。

　　从区域分布来看， 辽宁、山东、山西、内蒙古为“严重过剩”区域。其中，营口的供需比已达到338.1%， 鄂尔多斯 、乌兰察布的供需比分别达到280.7%和293.7%。吉林、湖南、贵州、云南、青海等地属于“轻度过剩”。相比之下，北京、上海、广东、福建等省市则属于“供给相对不足”。

　　人口流动的趋势同样不利于二三线城市。中信建投研究报告指出，一线城市因长期享受外来优质人口流入带来的人口红利，应继续成为房企的优先选择；紧邻三大经济圈的次中心城市，其丰富的资源对高素质人员具备较大的吸引力，也应是房企重点关注的对象。

　　相比之下，人口净流出省份的非核心城市被列为“警惕选择”级别。其中，过去人口流出最严重的区域有两个：除成都、重庆、贵阳以外的西部川渝黔连绵区；东部的浙西南-闽西连绵区。除非获得国家层面的重大政策惠及，如京津冀、长江经济带、一带一路等，否则上述人口迁徙的方向很难被打破。

　　上述因素决定了，在土地市场，一线城市和其他城市之间的分化还将持续，并使得未来的房价走势出现不同。多家机构认为，这种变化对房企的冲击同样明显，布局在三四线城市的房地产企业，未来可能遭遇市场变化带来的冲击，其项目或公司将成为市场兼并的对象。