上海拿地造“沪版芳草地”猜想 低调侨福的霸气商业史

　　香港开发商在内地向来是“十年磨一剑”的作风，香港侨福集团也不例外，其内地代表作“芳草地”就是一个开发长达二十年的商场。

　　而这次，传来消息的不是名声大震的北京芳草地，而是“上海版芳草地”传闻。

　　2016年2月2日，侨福集团以7.36亿元底价竞得上海宝山区淞南镇一宗占地5.22万平方米的商住地块。

　　此前在2014年7月，侨福在该地块旁边竞得一宗占地6.7万平方米的商业地块。

　　对于大众来说，侨福是个很陌生又很神秘的企业，项目极少但是又会冷不丁的看到它的项目作为案例被分析。目前侨福较为人知的项目包括香港阳明山庄、新加坡鹤楼、北京芳草地购物中心。

　　手握上海近三十万方体量的商业项目的侨福会将打造成怎样一个项目呢？虽然从其之前的开发路径寻不到踪迹，但市场上还是出现了很多关于再造一个“芳草地”的声音。

　　“沪版芳草地”猜想

　　据记者了解，侨福本次夺下的这宗地为宝山区淞南镇N12-0102单元04-01地块，土地面积约5.22万平方米，容积率2.0，为商办、餐饮旅馆业用地。

　　据悉，该地块规划将建12万平方米的综合体，包括商场、精品酒店、高级写字楼、下沉广场等组合产品，且其中70%将用于自持。

　　一年半以前，在2014年7月1日，侨福击败绿地，以6.84亿元竞得宝山区淞南镇N12-0102单元03-01地块，与本次竞得地块相邻。该地块占地面积6.7万平方米，为办公用地，容积率为2.0。

　　该两宗连襟地宗占地11.92万平方米，合计建筑面积可达23.84万平方米。对于侨福的这宗地，市场上发出“沪版芳草地”的声音。

　　“芳草地”其实就是此前侨福于北京打造的综合体项目。项目位于北京朝阳区东大桥路上，是一家总面积达20万平方米的综合体，包含顶级写字楼、时尚购物中心、酒店，主打高档购物、艺术体验的理念。

　　北京芳草地项目外形似玻璃金字塔，内部空间层次复杂似一个小城市，仅建筑本身便富有极大的艺术特色；而内部的装饰、风格、主题也都有鲜明的艺术特征。在2012年开业之后，芳草地也一鸣惊人，一跃成为了北京地标之一，同时承担起了北京商业项目标杆的身份，也被誉为“北京最豪华的商场”。

　　此次上海拿下的地块来看，用地性质、建筑体量与北京芳草集相差并不大，而且同为一线城市，商业发展前景巨大，这也就让市场联想到侨福是否会再造一个“沪版芳草地”。

　　不过，也有人对此传言持相反意见。

　　上海睿意德顾问部总经理陈丽琳在接受观点地产新媒体采访时表示：“这块地并不适合做芳草地”。

　　据了解，该地块位于吴淞工业区和新江湾城之间，靠近吴淞入海口，距离中心城区有一定的距离。而目前该片区的商业发展多以社区商业为主，整体的定位、层次都不太高。

　　此外，上海和北京不同，不会允许侨福像做北京项目那样有二十年长的开发周期，所以片区发展的红利也不会很快体现出来。

　　陈丽琳表示，要是想在这边做超高档艺术型商业会比较难，侨福可能会将项目打造成中高端的综合产品，不太可能打造成芳草地。

　　对于侨福选择该地块的原因，陈丽琳认为，一方面是企业回归一线城市的趋势所使，侨福需要在上海据点打造品牌；另一方面，由于上海主城土地供应少而宝山供应较多，且土地低廉、有相关政策引导，而这块地也是宝山较为核心的地段。

　　除此之外，此前2015年侨福集团主席黄建华也曾在接受采访时表示，没有考虑过把芳草地品牌复制做成产品线。

　　侨福的内地商业路径

　　对于香港房企，大多人想到的都是新鸿基、长实、恒隆、太古等“头牌”房企，对于一向低调的侨福认识并不多。

　　侨福的发起人黄建华家族，属潮商一族，早期主要在香港、台湾、新加坡等东南亚地区活动，总部设在香港。

　　侨福因80年代时在香港开发豪宅项目阳明山庄而名声大噪，而该项目至今仍是建筑界的经典作品，也是各地建筑师、设计师常来参观拜访之地。

　　据侨福集团官网显示，目前侨福已经开发了香港阳明山庄、南京丁山花园大酒店、台北怡亨精品酒店、新加坡的鹤楼和侨福éCLAT、法国的布瓦隆酒店、北京芳草地等项目。另外，侨福还与上海外高桥保税区开发股份有限公司共同开发了上海阳明花园住宅项目。

　　目前其在内地开业的就仅有南京丁山花园大酒店和北京芳草地两个。“兵在精而不在多”，尽管侨福的商业项目很少，但都可以称得上是精品之作。

　　南京酒店项目为2006年侨福与江苏省国有资产经营（控股）有限公司从香格里拉手中收回后自营的项目，并将酒店原名“丁山香格里拉大酒店”改为“丁山花园大酒店”。

　　酒店是南京较为老牌的五星级酒店，一期开业于2001年。但是，这个项目在二期建设时遇到了一定的挫折，因受国家政策限制，导致侨福方资金无法正常到位，后项目二期就一直处于停工状态，直至目前还没有复工。

　　而让侨福在国内大放异彩的北京芳草地则是走出了阳明山庄一般的繁荣光景。

　　黄家拿到芳草地项目地块是在1995年，后因各方原因，项目早期发展并不顺利，且受区位和人流影响，项目早期的开发定位也处于极为艰难的境地。

　　在将近18年的开发之后，2012年芳草地终于得以面世。

　　芳草地总建筑面积达20万平方米，包含了顶级写字楼、时尚购物中心、艺术中心和精品酒店。其独特的玻璃金字塔外型和高档艺术主题购物体验也让其获得了北京商业项目标杆的地位，建筑也成为了北京的地标之一。

　　据了解，目前芳草地每日的客流量达到1至2万，整体经营状况十分理想。

　　如同阳明山庄一般，侨福北京芳草地也收获了市场和口碑双重荣誉，而上海项目是否能造就另一个“教科书式样本”，市场仍然期待侨福的表现。