绿城与中交九龙仓联合摘东四环地块 楼面价5.5万

　　今日(2月3日)下午，北京朝阳区将台乡驼房营村地块入市。作为2016年北京入市的第一宗住宅用地，虽然传说中每平米8万元的“地王”价格没有出现，但仍曝出了超5万元的高楼面价。

　　北京市国土局公开资料显示，上述地块起始总价高达50.35亿元，起始楼面价高达5.4万元/平方米，创下北京历史新高。此前，业内人士曾预测，该宗地成交楼面价有望成为每平米超8万元的北京新单价地王。最终，该地块由中交、绿城、九龙仓三家联合体以51.35亿元的底价收入囊中，实际楼面价每平米5.5万元。

　　该驼房营村地块位于东四环外，具体四至范围是：东至规划将台东路，南至规划亮马河北路，西至电子城小区东侧规划路，北至规划酒仙桥南街。亚豪机构市场总监郭毅对第一财经记者表示，相比2015年频频拍出的众多地王，该地块优劣势都十分明显。

　　优势主要是指地段。郭毅分析，近年来五环外甚至六环外逐渐成为北京土地市场的主导，2011年～2015年五年间，北京四环内住宅用地仅实现成交18宗，占比不到7%，而驼房营地块也是自2010年以来北京东部五环以内出让的第三宗住宅用地，相比去年入市的南四环石榴庄、新宫地块而言，稀缺程度高出很多。上述南四环宅地楼面价也已高达每平米6万元左右。另据了解，驼房营地块周边临近的东四环片区，已成北京单价10万元以上豪宅的聚集地，其中东山公寓、泛海国际的报价在11万元/平方米，合生霄云路8号报价12万元/平方米起。

　　不过，被成熟的豪宅区环抱，也可能给这宗新地块带来压力，因为这意味着它将面临相对多的成熟竞品，在没有价格优势的前提下如何寻求去化，这可能是未来将面临的挑战。另外，郭毅指出，该地块自身也有短板，如周边的实际现状多为老旧小区，配套相对落后，东侧毗邻一条尚在运行的铁路线路，噪音污染成为一大问题，周边正在拆迁阶段的土地使环境相对杂乱，这对于项目高端品牌的塑造也将产生一定负面作用。

　　值得注意的是，不常常在北京土地市场露面的绿城，出现在了这块土地的竞得主体名单上。

　　与很多品牌房企一样，加速三四线城市去化，重点布局一二线城市，成为绿城新的区域战略。去年11月18日，以57亿元配建3.1万平方米公租房的代价，绿城斩获北京西郊门头沟一宗土地。据测算，楼面价每平米超过了3.3万元。这是绿城在北京土地市场沉寂六年后再次出手。

　　第一次是2009年。彼时，经过上百轮竞价，绿城联合葛洲坝取得北京通州地块，以12.42亿元、300%的溢价率成就了当年的地王，名噪京城。

　　对于绿城此番参与摘地，分析人士指出，在中交入驻后，2015年绿城进入过渡与转型期，从目前的策略看，绿城仍在延续一二线城市进军的路径，希望在北京市场有所作为。郭毅则分析，自2010年开发北京诚园之后，绿城在北京也缺少一个代表性的顶豪项目，此次驼房营地块花落绿城联合体，将为绿城补充一个每平米10万元以上的顶豪产品。她认为，绿城的产品力在业界有口皆碑，自身的产品优势将在一定程度上抵消地块本身的短板。

　　除了是北京2016年宅地首拍，驼房营也是2月2日央行首付“新政”之后的首拍。本报记者看到，除了绿城联合体之外，该地块只有招商首创联合体、泰禾、万科等几个房企主体参与竞拍。对于北京土地市场走势，郭毅对记者分析，未来北京住宅市场中将有60余个单价10万元以上的老项目以及纯新盘豪宅同场竞技，顶豪市场供过于求的风险已经隐现，未来的去化压力，将使得开发商在拿地过程中更加谨慎。