北京将台乡遇冷 绿城联合体举牌一轮火速成交

　　2月3日下午，备受市场瞩目的北京朝阳区将台乡驼房营村地块进入举牌竞价阶段。

　　这宗入市前一度被市场预言楼面价或超八万元的准地王，土拍现场却出现了戏剧性的一幕，仅一轮举牌后便再无人应价，开拍13分钟后即宣布成交，中交绿城九龙仓联合体轻松将该地块纳入囊中，成交总价51.35亿元，地块楼面价约5.5万元/平方米。

　　据观点地产新媒体了解，本次土拍共吸引了中交绿城九龙仓联合体、招商首创联合体、泰禾地产、万科地产四家大型房企参与报价。

　　令人费解的是，仅经历一轮举牌，地块即宣布成交，中交绿城九龙仓联合体几乎不费吹灰之力便将该地块斩获，整场土拍总耗时13分钟，堪称史上最短“地王”土拍。

　　最短“地王”土拍

　　2月3日，北京朝阳区将台乡驼房营村1016-34、36、40、41地块挂牌出让，共吸引来中交绿城九龙仓联合体、招商首创联合体、泰禾地产、万科地产四家重磅房企及联合体争相竞逐。

　　开拍前，市场一度预言该地块成交楼面价有望突破8万元/平方米，或将超越葛洲坝樊家村地块成为北京新单价地王。

　　然而，在最终的土拍现场却上演了戏剧性的一幕：仅报价一轮之后现场便进入沉默，随后即进入三次报价阶段，最终在主持人的犹疑之中一锤定音，中交绿城九龙仓联合体以51.35亿、5.5万元/平方米的楼面价轻松将该地块收入囊中。

　　据媒体了解，朝阳将台乡驼房营村1016-34、36、40、41地块具体范围东至规划将台东路，南至规划亮马河北路，西至电子城小区东侧规划路，北至规划酒仙桥南街。

　　该宗地以“三通一平”形式供地，土地建筑使用性质为F2公建混合住宅用地、A33基础教育用地、R2二类居住用地、U12供电用地，土地面积61023.18平方米，其中建设用地56169.068平方米，规划建筑面积123983平方米。

　　地块挂牌出让起始价为50.35亿元，竞价阶梯为2500万元整，竞买保证金为15.1亿元。

　　据媒体了解，该地块是继大望京地块后，最近6年以来北京出现的第二宗朝阳区五环内住宅用地，之前已经成交的住宅用地为农展馆地王。

　　众所周知，北京土地稀缺，特别是五环以内的宅地就更为少见了。

　　亚豪机构的数据显示，2015年北京地市仅供应了45宗住宅用地，除4宗在五环以内，其余41宗的23宗位于五环至六环之间，还有18宗地处六环以外。六环外的住宅用地供应占到总量的4成，这一比重创4年新高。

　　与北京土地供不应求相对应的是同样供不应求的住宅市场。

　　据中原地产发布的统计数据显示，截至今年1月28日，北京商品房库存量为5.60万套，创下2010年以来第二低水平。此前2013年，该市商品房库存量4.45万套创下最低水平。

　　其中截至1月25日止，1月份北京纯商品房住宅签约2819套，成交价格逾3.2万元/平方米，继续维持高位。与此同时，包含所有住宅的库存数据在最近几个月均呈现明显下调的趋势。

　　此外，二手房方面，截至1月25日止，1月份北京二手房市场签约已经高达18814套，预计全月二手房签约将有望超过12月的2.3万套。

　　在土地和楼市均出现严重供不应求、市场预期未来北京楼市仍将继续走高的情况下，朝阳区将台乡驼房营村地块却骤然遇冷，仅一轮竞价、历时13分钟即宣布成交，不仅让市场大跌眼镜，也让市场对地块遇冷的原因疑惑万分。

　　高位楼面价望而却步

　　媒体了解发现，朝阳区将台乡驼房营村地块周边目前并没有在售新房。而中原地产研究部统计数据显示，周围二手房均价在3.9万元，其中亮马家园在3.8万左右、燕莎后在4.5万左右。相对比较老的电子城等小区二手房均价在3.3万周围。

　　新建商品房方面，板块内基本都是边缘区域的老项目尾盘签约，核心区域内无项目入市。成交均价在5.2万元左右。

　　也就是说，即使是底价成交，地块楼面价也已经超过地块所在区域新建商品房价格，远超区域二手房价格。

　　基于对风险和利润的考量，本已属高位的楼面地价或许是让其他房企望而却步的原因之一。

　　另一方面，按照地块如此高的成交楼面价，毫无疑问未来必将是以高端豪宅项目身份入市。观点地产新媒体查阅资料发现，该地块周围当前已处于被豪宅“包围”的状态，距离其最近的就有包括泛海国际、东山公寓、霄云路8号等多个大型高端项目，可以想见，区域未来的竞争必将是十分激烈的状态。

　　亚豪机构市场总监郭毅也指出，该地块所在区域竞品项目较多，并且中、高、顶级产品齐备，而在这样一个成熟片区要想突出重围，在不具备价格优势的前提下难上加难。

　　此外，除开“后天”激烈竞争的预期，地块本身也有一些“先天”的不足。郭毅指出，虽然大的区域环境高端氛围较强，但是该地块周边的实际现状多为老旧小区，配套相对落后。地块东侧毗邻一条尚在运行的铁路线路，噪音污染也成为一大问题。

　　除此之外，在已出让的这宗地块之外，驼房营区域仍有大片地块处于拆迁阶段，周边环境的杂乱对于项目高端品牌的塑造也将产生一定负面作用。

　　以上“劣势”，或许也是开发商在拿地过程中谨而慎之的考量。事实上，伴随着北京市场的整体豪宅化，开发商在拿地过程中也日渐谨慎。

　　相关数据显示，未来一年北京住宅市场当中将有60余个10万+的老项目以及纯新盘豪宅入市，乐观估计上述库存去化也需5-10年，顶豪市场供过于求的风险已经隐现。