万科谭华杰：农民工市民化将带来庞大居住与消费需求

　　3月14日早上10点30分，万科(000002.SZ)业绩发布会正式在深圳召开。此次发布会与往年一样，由万科总裁郁亮坐阵。万科董事会主席王石没有出现在发布会现场，这或许意味着万科与深圳地铁的交易细节敲定尚需时日。

　　发布会比原定时间推迟了，原因是该公司在业绩发布会前召开了一场基金沟通会。而10点30分召开时，《第一财经日报》记者在现场看到，与会记者人数过百，挤满了整个会议室，万科工作人员还在不断协调座位。

　　万科高级副总裁谭华杰开始做2015年业绩说明。他说，早在2013年，万科就判断房地产行业进入白银时代，但同时存在巨大市场空间。“来自农村的产业工人收入能力未来将高于普通白领，农民工市民化将带来庞大的居住和消费需求。”谭华杰也提到，“轨道交通发展空间巨大，是下一阶段城市化与城市圈成型的重要力量，东京都的轨道交通分担率高达95%(2009年)，而北上广深的分担率分别为42%、51%、47%和28%(2014年)。此外，物流地产明显跟不上电商发展速度，2014年中国的电商渗透率为11%，已经超过了美国的10%，但中国人均现代仓储面积不到美国的10%。”

　　“老龄化会给经济增长带来巨大压力，但同时蕴藏着巨大市场机会。中国老龄照护和养老地产市场未来可能会达到1万亿。房地产金融创新尚处于起步阶段，充满想象力。中国Reits时代还没有真正开始，美国在1980年代后Reits出现了爆发式增长，到2015年总市值达9390亿美元。而中国未来的可证券化资产规模远远超过美国。”

　　谭华杰还说，供给侧改革就是要调整供给，提供有效供给。在房地产行业，就是要提供有效供给，满足一些刚刚出现的需求。从发达国家经验来说，经济进入成熟阶段后，房地产业的经济枢纽地位，不仅不会削弱，反而会进一步强化。“未来房地产+服务的戏份行业收入将有超过万亿的潜力。过去一年，房地产市场的主题词不是回暖、升温，而是分化，一二线城市有较大回升，但三四线城市仍处于漫长的去库存阶段。”