起底深圳地铁集团 凭借什么拟成为万科的大股东？

　　（赢商网深圳站报道）跨年大戏“万宝之争”在这个春寒料峭的季节按下了暂停键。　 

　　3月13日下午，万科集团发布公告称，与深圳地铁签署了一份合作备忘录，集团或将购买地铁集团下属公司的全部或部分股权，初步预计交易对价介于400-600亿元之间。集团拟采取以向地铁集团新发行股份为主，如有差额以现金补足的方式收购上述股权。　　 

　　一旦交易成功，万科、华润以及深圳地铁集团三方的持股比例将超过40%，三方如果签署协议成为一致行动人，将一举超越宝能系夺回万科第一大股东席位。　　 

　　此前，业内人士猜测，按照王石的口径，万科要引进的白武士仍然会是“中”字头的企业，所以，当时的华润、中粮等都被猜了一遍，然而，半路“杀出“深圳地铁集团”颇让人意外。而这个拯救万科于“危难之中”的“白武士”到底是何方神圣？　 

　　深圳地铁集团是何方神圣？　　 

　　据了解，深圳地铁集团全名深圳市地铁集团有限公司，前身为深圳市地铁有限公司，成立于1998年7月31日，是深圳市国有资产监督管理委员会直属国有独资大型企业，经营范围为城市轨道交通项目的投融资、建设运营、开发和综合利用，投资兴办实业、国内商业、物资供销业、经营广告业务以及自有物业管理、轨道交通相关业务设计、咨询及教育培训等，现已形成集地铁“投融资、建设、运营、资源经营与物业开发”四位一体的产业链。　　 

　　该集团注册资本72.13亿元，总资产2065亿元，净资产1503亿元，资产负债率37.65%，已形成集团本部下辖建设总部、运营总部、物业开发总部等三个业务总部以及其它相关附属业务的“1+3”战略管控架构。　　 

　　深圳地铁集团学习港铁，以地养铁，确立了 “轨道+物业”发展模式，一方面充分利用上盖空间再造土地资源，另一方面以地铁上盖及沿线物业的升值效益反哺轨道交通建设运营，实现了轨道交通的可持续发展。　　 

　　根据深圳地铁官网介绍，到目前为止，深圳地铁拥有地铁上盖物业开发项目15个，总建筑面积接近700万平方米（并为政府建设了4个多达2万多套的保障房）。项目主要位于福田、南山、前海、宝安、龙岗等区域的地铁沿线。　 

　　凭什么成为了万科大股东？　 

　　事实上，在寸土寸金的深圳，拥有较强二次利用土地资源能力的深圳地铁集团，一直以来都是最受开发企业欢迎的合作对象。　 

　　早在2013年，深振业A便以8.66亿元中标了深圳地铁集团位于横岗车辆段综合物业开发项目，该项目位于地铁三号线六约地铁站旁，占地面积约11.12万方，包括住宅22.6万方，商业5.2万方，商务公寓4.1万方，其他配套0.346万方。项目定位为集住宅、商务公寓及商业于一体的城市综合体。　　 

　　双方合作的另一个项目为TOD全能综合体--塘朗城，与地铁5号线塘朗站无缝接驳，是以轨道交通为导向的土地综合开发模式。项目总规模约35万方，规划开发住宅约5.6万方、精品公寓约7.6万方、LOFT写字楼约5万方、精品酒店约1.8平方米及区域购物中心约6万方。　　 

　　2014年，深圳地铁集团又和中信集团强强联合，合作开发位于桂湾金融中心区的前海时代项目，该项目是深圳地铁旗下最大综合体项目，总建面达141万平米，将打造成聚合高端居住中心、顶级商务交流中心、全氧商业休闲中心、文化艺术享乐中心、生活资源中心等城市综合体。　　 

　　对深圳地铁集团而言，引入万科联合开发既符合共赢原则，也是创新合作方式、积极探索混合所有制经济发展的重要战略举措。 　 

　　深圳地铁集团虽然提出的“轨道+物业”模式，但考虑到地铁建设巨大的投资规模和资金成本，实现这一模式的关键在于上盖物业能否在充分体现地段价值的基础上，尽快顺利实现现金回流。因此，“轨道+物业”模式对于上盖物业的开发、设计和销售回款能力具有相当高的要求。　 

　　而万科作为国内最有实力的房地产开发企业，拥有30年多的专业开发经验和强大的品牌号召力，品牌知名度将有助于实现土地价值的最大化。　　 

　　其一贯倡导的“快速开发、快速销售”，也与地铁集团的战略需求高度匹配；在开发方面，万科拥有全球一流的建筑技术研究中心，近年来积极推广住宅产业化，强大的研发能力结合工业化的生产方式，使万科能有效提升产品质量，缩短开发周期。　 

　　从万科方面考虑，在房地产市场呈现“冰火两重天”的分化局面，核心城市的土地竞争日益激烈，不仅地价屡屡刷新纪录，“面粉贵过面包”的情形也并不鲜见。在核心城市以合理价格获取充足的土地资源日趋困难，已经成为制约房地产龙头企业发展的一大瓶颈。　 

　　此次与深圳地铁集团强强联合，不仅在于获得一个或几个优质项目，更重要的是，双方共同实施“轨道+物业”的发展战略，未来随着地铁线路的延伸，万科将有机会以合理价格获得源源不断的开发资源，一举解决核心城市土地资源紧缺的问题，让全体股东都能分享地铁经济所带来的巨大红利。　　 

　　所以，从各种角度考虑，深圳地铁集团和万科都具有极强的战略协同性，通过“轨道+物业”模式，双方彼此的专业优势将得到最有效的发挥。深圳地铁集团成为万科的“白武士”也算合情合理。　　 

　　强强联合意料之外情理之中　 

　　事实上，万科选择深圳地铁集团，也可谓意料之外，情理之中！双方的合作亦是由来已久，回顾一下深圳地铁与万科的强强联手过程：　　 

　　2014年7月，深圳地铁在红树湾项目首创采用“合作开发及BT融资建设”模式，公开招标合作开发商，9月万科集团携手中建一局参与投标并最终胜出，年底签合同，项目开工；　　 

　　2015年3月，深圳地铁与万科集团出资5000万，设立“深圳地铁万科投资发展有限公司”，负责项目开发；　 

　　2015年4月，万科集团携手中建四局再次参与深圳北站两个项目合作开发投标，并最终赢得C2地块；　　 

　　2016年1月，万科集团携手世界最大建筑商在中国建筑参与前海枢纽一期合作开发，在竞跑中再次胜出；　 

　　现在，深圳地铁与万科集团深度联盟，演绎着“城市生活运营商”与“城市配套服务商”的角色，也将实现业务上的协同性和专业上的互补性。　　 

　　选择与地铁集团合作，万科看重的是未来地铁上盖物业的发展前景甚大。正如郁亮所说的，“轨道交通在城市圈发展中起重要角色轨道上盖物业最合适万科定位，为万科做城市配套服务提供机会。”未来万科不仅仅只是跟深圳地铁集团合作，还会跟全国各地地铁合作。　　 

　　对于未来，业内人士预测，深圳地铁集团+万科的组合，将不再只局限于深圳，“轨道+物业”的先进模式，也有望随着轨道的延伸，向更多城市复制输出，促进更多城市经济圈的形成，推动我国城镇化发展进程，围绕国家“一带一路”战略和深圳建设全国经济中心城市的目标要求，加快“走出去”步伐。