房地产营改增税率定了11% 商业地产去库存大幕开启

　　国务院部署营改增！税率定了11%，不动产全面抵扣定了。

　　2016年新增不动产投资被纳入抵扣，这将鼓励企业投资、购入并持有商业地产，对从事商业地产的房地产企业来说，也便于它把税负传递给下家，这是今年商业地产去库存的大招！

　　国务院总理李克强3月18日主持召开国务院常务会议，部署全面推开营改增试点，进一步减轻企业税负。其中包括两大事关商业地产行业发展的大政策：

　　一是房地产营改增税率确定为11%

　　从今年5月1日起，一是扩大试点行业范围。将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围，自此，现行营业税纳税人全部改征增值税。实现货物和服务行业全覆盖，打通税收抵扣链条，支持现代服务业发展和制造业升级。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。这些新增试点行业，涉及纳税人近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍；年营业税规模约1.9万亿元，占原营业税总收入的比例约80%。

　　二是将不动产纳入抵扣范围。

　　继上一轮增值税转型改革将企业购进机器设备纳入抵扣范围之后，本次改革又将不动产纳入抵扣范围，无论是制造业、商业等原增值税纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。加大企业减负力度，促进扩大有效投资。同时，新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，对特定行业采取过渡性措施，对服务出口实行零税率或免税政策，确保所有行业税负只减不增。预计今年营改增将减轻企业税负5000多亿元。

　　“新增不动产投资被纳入抵扣，这将鼓励企业投资、购入并持有商业地产，对从事商业地产的房地产企业来说，也便于它把税负传递给下家，因此房地产营改增利好商业地产。”15日的德勤全球税务大会媒体专访会上，德勤华东区间接税主管合伙人高立群表达了上述观点。

　　由于此前房地产行业采用5%的营业税税率，因此营改增后房地产企业担心税负上升。但国家承诺所有行业税负只减不增，房地产营改增具体政策如何设计因此成为企业关注焦点。

　　先来普及一下基础知识：“营改增”到底是啥？

　　营增改，全称“营业税改征增值税改革”。简单说就是原来按营业税征收的部分行业，现改为按增值税征收。

　　增值税顾名思义就是对于增值部分来征收税收，一件产品买来50元，卖出去1000元，那么增值部分就是50元，乘以一个税率，这就是要交给国家的。而营业税呢，就非常简单，一个产品卖出去100，那么你就乘以一个税率，就是你要交给国家的。

　　增值税最最核心的地方在于他可以设定一个基数，这个基数是可以被扣除，这样就可以缩小缴税基数。

　　商业地产去库存最大的利好：不动产纳入增值税抵扣链条

　　不是说11%的增值税率利好小，而是对当下新增投资增速下滑的商业地产而言，去库存是当务之急。

　　不动产纳入增值税抵扣链条，一直被视为营改增中减税幅度较大的动作。楼继伟称，去年已经对有关方案进行认真研究和论证，听取了部门、有关协会和典型企业的意见，提出了改革方案。税率设计要简洁，要考虑企业的税负变化，还要兼顾财政的承受能力。

　　他表示，不动产纳入抵扣链条后，企业租来的房产、投资形成的不动产可以抵扣，但是过去以往的不动产还不能抵，新投资的部分可以抵，这恐怕在开始阶段可能有税负的变化，鼓励企业投资，甚至投资量大的时候，可能一两年可以不交税，都抵扣了。

　　请注意，是2016年5月1日以后新投资的可以抵税，之前的不能抵！这将大大刺激商业地产和写字楼、工业园区物业等商用物业的去库存，这将利好国内2.5亿平米商业项目库存的去化！

　　根据盈石集团研究中心统计，目前全国开发商旗下无法产生租金或销售收入的商业项目体量已经达到2.5亿平方米，为历史最高水平。

　　根据国家统计局数据，2015年前十个月非住宅商品房中，开发企业已竣工但未能出租或销售的建筑面积（包括办公楼、商业营业用房及其他）达到2.5亿平方米，比2014年同期增长25.1%，是2010年的1.74倍。虽然与住宅市场近4.4亿平方米的待售面积相比仍有一定的差距，但是商业地产更昂贵的开发成本意味着它对资金的需求更加迫切。

　　一般情况下，商业项目的平均地价水平高于住宅项目约20%或以上，而它们的平均建造价格比住宅则要高出约50%甚至1倍以上的，高企的库存给商业地产开发商带来的资金压力比传统住宅市场有过之而无不及。

　　不少专家学者认为，具有操作性的是采取分几年进行抵扣的方式。比如新建厂房投资1000万元，按照11%的增值税税率，进项抵扣税额110万元，需要分若干年抵扣，这样带来的财政减收压力会减小。

　　营改增的实际利好：商业地产和高档物业可能受益更多

　　为更有效的进行直观分析，我们引用中国指数研究院的相关研究，以某应税房地产企业D举例并以其为视角，测算在不同条件下该企业的税负变化，本文所有测算均是建立在如下假设条件下：

　　1）某房地产企业当期营业额100万；其中土地成本占营业额的35%，建安成本占营业额的25%，财务成本占营业额的3%，其他成本占比为10%；

　　2）在土地出让情况下，土地增值税对出让国有土地使用权的行为不征税；建筑业、金融业营改增后两行业增值税率为11%和6%；其他成本增值税率为6%；

　　3）营业税为营业额的5%，附加费（包括城建税、教育附加费等）为流转税的12%；

　　4）在没有特殊强调时，我们均假设税负传导顺畅，上游建筑企业能够将进项税转嫁给开发企业，并且开发企业能够将销项税转嫁给消费者；

　　5)测算方法采用一般计税方法中的购进扣税法，应纳税额是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额，公式为增值税=销项税（营业收入*销项增值税率）-进项税抵扣；进项税抵扣额=成本*税率。

　　营改增后房企加税风险可能要大过减税机会

　　税率作为房地产业“营改增”的核心环节，是各利益关联方关注的焦点。当前四档增值税率分别是6%、11%、13%和17%，房地产业增值税率或为其中之一。但不同税率对于房地产企业的应交税负有着不同的影响，仅6%的税率下，营改增后企业税负减少，因而改征增值税后开发商仍面临税负增加的风险。此次政府工作报告提出要确保所有行业税负只减不增。我们认为未来房地产业营业增在税率、计税方式上或给予企业更多的让利。

表：不同税率下“营改增”对企业税负影响（单位：万元）

　　建安成本占比越高越受益，更为利好高端商业地产、办公楼和精装公寓

　　购置出让土地时，由于地方政府非企业身份无法开具增值税发票，因而无法产生进项税抵扣。此时，土地成本变动对企业税负无法产生影响。在土地成本不能抵扣的情况下，建安成本成为主要抵扣项，建安成本在营业额中所占比例不同同样影响到营改增后应缴税额的额度。我们仍以上述假设进行测算，令房地产业营改增后增值税率为11%，其他各项条件不变的情况下，建安成本占比趋多，应交税额越少。经过估算，若要维持税负不变，则建安成本占比需达到营业额的半数以上。

表：不同建安成本对“营改增”后企业税负影响（单位：万元）

　　营改增后建安成本占比越高将越利好企业税负抵扣。由于精装修费用可以作为进项抵扣，以高档住宅为主的产品线产品将明显获益。同时，商业、办公等建安成本也相对较大，也有望获得更多税收抵扣。因此，营改增也将引导房地产行业由简单开发销售转型为精装修、商住并举的差异化销售，构建共赢的市场竞争模式。

　　另外对于产业地产企业而言，在当前产城融合大趋势下，企业拿地成本相对较低，建安成本也较住宅、商办地产低，因而企业主要需要控制财务成本及其它运营成本的进项税抵扣，以减轻税负。

　　对商业地产运营而言，税收优化将成为一项竞争力！

　　商业地产是指作为商业用途的地产，常用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。对于房地产开发商而言，运作商业地产通常有“只租不售”、“完全出售+后续管理”、“租售结合”、“先售后租”等形式。

　　房地产企业需要考虑各种不同运作模式对商业地产增值税处理所带来的影响。举例而言，营改增后商业地产业务可能出现的增值税常见问题包括：

　　如何管理进项税额与销项税额的匹配度：

　　与地产销售业务类似，在商业地产的经营活动中也可能出现进销项错配的情况。相关企业应准确匡算进项税额得以实现全部抵扣的时间表，一方面从财务管理上考虑进项税额不能及时抵扣对房地产企业资金占用带来的现金流影响，另一方面从业务运作模式调整上考虑如何使得进项税额尽快合理合法抵扣销项税额；

　　如何识别商业地产收益的性质并区分其收入组成：

　　源自商业地产的收益在形式上表现多样，这些收益既可能表现为不动产租金（可能适用11%增值税税率）、资金融通收益（可能适用6%增值税税率），也可能包含设备出租、水费、电费、电话费、上网费、传真费、物业管理费、装修费用等名目的收入（可能各自适用6%、11%或17%的增值税税率），甚至归属于不征收增值税的投资收益。

　　因此相关房地产企业需要对商业地产的每一类别的收入在合同上进行合理安排和细致划分，并做好会计资料支持，按各自适用的增值税税率进行申报，避免由于会计核算不清导致税务机关按照最高增值税税率征收增值税，从而导致较高的税务成本。

　　只剩下1个多月了，商业地产企业你准备好了吗？

　　挑战和机遇往往是并存的，商业房地产企业需要积极行动起来，密切关注增值税税制对自身带来的影响，在量化分析的基础上，作出必要的调整，以实现税务优化。德勤在《营改增 | 你必须知道的》栏目中，提到常见应对方案如下：

　　对具有不同业态的样本项目增值税税负进行模拟测算，以了解在其他因素不变的情况下，营改增对样本公司带来的增值税税负影响，为后续销售价格制定、供应商采购谈判等提供参考建议。在测算过程中，企业需要从房地产业样本项目的销项税额、进项税额两端出发，以了解营改增可能对收入、成本和费用带来的影响和税负变化率。

　　对供应商进行筛选和信息完善：考虑到增值税进项税额的抵扣，房地产企业需要对供应商进行筛选，根据商业实质的要求和具体业务的需要，考虑选择具有一般纳税人资格的供应商。对于入围的供应商，考虑到未来增值税发票升级版的需要，在现阶段，还应要求供应商提供完整的发票信息，为未来顺利开票做好准备。

　　对过渡期合同进行梳理：一方面，需要对过渡期房地产项目进度进行梳理，区分新建、在建、即将完工、已完工等各种状态，以考虑如何适用相关的过渡期增值税政策；另一方面，需要与合同签约方就过渡期合同的交易价格、增值税税负承担主体、发票的开具和取得要求、纳税义务时点等进行协商或重新确认，并考虑签署相关的补充协议来明确上述条款变化。

　　对5月1日前的业务发票进行结算：及时就2016年5月1日前在会计上已经实现的收入、和确认的成本费用进行营业税发票结算，以避免在营改增后，对5月1日前已实现的收入不能向客户开具营业税发票，以及不能就相关的成本费用取得营业税发票的情况。

　　制定增值税管理流程：及时制定房地产业增值税适用政策及常见问题法规手册，并制定发票管理手册、业务流程操作手册等，为不同业务部门提供相关的增值税遵从指导。

　　重新审视公司的业务模式和组织架构：分析不同商业模式和组织架构的税务影响，作出必要的调整，这可能涉及公司设立形式、运营模式转换等方面，以实现税务利益的优化。

　　做好增值税内部培训工作：除了参与金税税控设备培训、税务部门主办的增值税培训外，房地产企业还应按财务人员、业务人员和管理人员，以及营改增实施前和实施后等几个维度分别开展增值税内部培训。