新鸿基、长实不看好香港地产 中海为何选择重返？

　　正当国内的房地产市场因为政策鼓励而表现的热火朝天之时，与之一江之隔的香港楼市却呈现接连下滑的趋势。

　　就是在这样的市场环境下，中海有意重返香港房地产，宣布此前所得的“港人港地”项目近期即将入市销售。

　　据记者了解，准备入市的项目位于位于香港九龙，案名为“启德1号”并将于本季内推售，美联物业特意于九龙湾德福广场开设专门店，吸纳区内外客户。

　　即将入市的启德1号

　　4月6日，中海地产董事总经理游伟光出席开幕礼时表示，“启德1号”是启德城中心首个私人住宅项目，预计最快第二季推售，目前项目正在申请预售楼花同意书，会争取月内获批。

　　此外，游伟光补充，销售中心将设于九龙湾，而项目定价会参考九龙及港岛区的铁路沿线项目，也会了解同区物业楼价及视项目质素而定。项目稍后将会推出9个示范单位，包括6个交楼标准单位，及3个连装修单位。

　　据悉，“启德一号”是中海首个“港人港地”项目，地盘面积合共约17.6万平方呎，发展面积共约88万平方呎，计划兴建4幢30至32层高住宅大厦、13座5层高低密度住宅及面向未来港铁启德站广场的两层高约2.7万平方呎商业楼面，合共提供约1179个一房至四房住宅单位。此外，项目设有住客专用会所，提供多元化休闲娱乐设施。

　　据观点地产新媒体此前报道显示，2013年6月5日，香港地政总署将两幅实施“港人港地”措施的住宅用地，各以22.7亿港元批予中国海外发展有限公司旗下的高龙发展有限公司。两幅用地的批租期为50年，地价总计为45.4亿港元，发展项目的住宅单位总数不得少于1145个。

　　两幅地块分别为位于九龙启德地盘1H1上的新九龙内地段第6516号，及地盘1H2上的新九龙内地段第6517号的土地。且按照“港人港地”措施，该批住宅单位将优先满足港人的住屋需要，建成后首次出售对象，以及其后30年的转售对象，均只限于拥有香港永久居民身份的港人。

　　去年12月，中海方面曾对外透露，2016年其将在香港及澳门推售5个项目，除西营盘星钻及赤柱环角径二号两个老盘之外，还将推出3个全新项目，新盘货量涉近1300个单位。

　　这其中就包括“启德1号”，按当时的消息显示，此项目预计在2016年年中推出。游伟光此前亦表示，因香港本地置业需求大，“港人港地”条款不会影响推盘。

　　香港楼市差过“非典时期”

　　从去年12月至今的4个月时间中，香港楼市环境持续低迷，中海却选择在此时开盘入市，多少出乎了大多数人的意料。

　　据香港特区政府差饷物业估价署3月31日发布的数据显示，2月份香港私人住宅的售价指数报272.8点，与2014年10月份水平相当，环比下跌2.19%，同比下跌6.42%。自2015年10月份以来，香港私人住宅的售价指数已连跌5个月，累计下跌10.88%。

　　期内，面积1076平方呎以下的中小型单位中，以港岛区跌幅最明显。该区实用面积431平方呎以下的A类细单位，按月急跌9.65%，431呎至752平方呎的B类单位按月楼价跌幅亦高达8.94%。

　　至于由香港地产业界编制的楼价指数则跌足半年，反映楼价走势的中原城市领先指数CCL最新跌至127.46点，按周跌0.73%，创18个月新低。以季度结算，首季CCL累跌6.2%或8.43点，近两季累跌达12.7%。

　　香港开发商也纷纷表示了对目前市场的担忧。

　　目前，长实地产主席李嘉诚公开表示：目前香港的楼市是1996年以来最差的，甚至超过2003年非典时期。

　　在2月份新鸿基的业绩会上，新鸿基虽然表示：“香港经济将有温和增长，预期银行资金充裕，加之港元息率持续低企、市民收入增加以及较低的住户借贷水平，相信可继续支持一手市场用家需求。”

　　但对于2015财年320亿港元的全年目标，新鸿基地产副董事总经理雷霆亦坦诚可能会有10%-15%的下调。

　　不过，恒基兆业的主席李兆基安慰大家称，香港的楼价最多只有下降30%的空间，因为光是建筑成本就不能减少了。

　　无论如何，香港楼市正处于下行区间已是不争的事实。成交与均价的走低让香港房地产市场看空情绪一直低空盘旋。

　　美联物业管理咨询有限公司执行董事张锦成此前接受观点地产新媒体采访时曾表示，香港豪宅近一年的售价和租金都在下降，这将直接影响到豪宅的回报率，买家现在入市风险还是比较大的。

　　因此，在这样的市场环境下，中海为何选择此时推盘入市，“启德1号”又将取得怎样的销售成绩等也成为接下来外界将关注的问题。

　　中海重返香港时刻？

　　对于中海而言，香港其实是一个即熟悉又陌生的市场。

　　说熟悉，是因为这里是中海起家之地，曾经中海在这里开发做诸多项目，说陌生是因为中海如今的发展主力集中国内，香港已经许久没有新盘推出。

　　据记者查阅此前资料得知，中海的历史可以追溯到1979年。当年，中国海外集团有限公司在香港成立，主要承建香港的建筑业务。

　　经过几年发展，中国海外开始从一个建筑商转型过一个开发商。

　　1986年4月，中国海外投资发展的第一个香港地产项目海宝花园发售成功，香港居民争相购买海宝花园，并很快留下“排队买楼不知价”的美名。

　　进军房地产算得上是中海地产历史上的第一次转型，也是中海顺应市场需求的主动转型，让中海的业务结构开始从建筑业转向建筑、地产开发两者并举。在此之前，中海的母公司——中国海外集团以承建业务在香港立足，逐步发展成为香港最大的承建商之一。

　　从1988年到1997年的10年间，中海的重心一直在香港，并在香港开发了大量的住宅项目。

　　曾有报道称，每15个香港人就有1个住在中海的物业里。据不完全统计，中海在香港累计建造房屋面积1280万平方米，可供50多万人居住，先后独资和主导发展了南浪海湾、中国海外大厦、雅利德桦台、富豪海湾、牛津道1号等60多个地产项目。其中不乏超高端的顶级别墅项目。

　　然而，在1997年时，因受到亚洲金融危机的影响，中海在香港的发展受到严重打击。

　　1997年香港回归前，中海看好回归后的香港房地产市场，加大投资力度，以当时的高价拿下了三块土地，但之后遭遇亚洲金融风暴，香港楼市暴跌。中海地产“10年辛苦挣的钱，一夜工夫打回原形。”

　　雪上加霜的是，为中海提供贷款的日资银行承受危机的冲击，要从香港撤资，要求中海提前还贷，中海几近破产边缘。

　　于是中海不得已将发展的目光投向了国内，从此开启了在国内的高速发展之路。

　　而上一次在香港大批量拿地开发项目，则是在2010年前后。

　　2010年4月，中海在香港拿地，随后的9月，中海曾宣布将在2010年第四季度推出位于香港、珠海、澳门三地的多个豪宅项目。

　　不过，当时的中海投资者关系部人士也曾表示，中海在香港拥有很高的品牌认可度，但目前发展重心还是在内地，香港只是作为补充。

　　记者查阅2015年中海年报显示，于香港澳门中海有土地储备13万平方米，其中香港约10万平方米。

　　中海去年在港澳地区的销售已有52.66亿港元，于香港主要在售项目包括位于西营盘第三街的中海星钻、位于九龙马头角北帝街的中海喜点。

　　此外，中海于香港的主要发展项目还有位于香港南区的南区左岸项目、以及本季度内将推出的启德1号。