绿地3200亿的新命题 该如何破解商办围城？

　　当万科2016年只用了118天就完成千亿征途，而恒大则祭出翻番的增长速度时，同为2000亿规模的绿地却因过往大量商办物业的布局闪了一下腰。

　　数据显示，绿地控股一季度的合同销售金额为496亿元，同比增长80.8%，合同销售面积370.2万平方米，相较去年同期增幅为45.3%。

　　虽然步调与千亿房企几乎一致，但绿地业绩曲线上扬的幅度要明显逊于万科与恒大。同期，这两家公司的销售金额分别为752亿元和657亿元。

　　不同的地方是，这些年商办项目在绿地内部扮演着“扛大旗”的角色，这般的产品配比也意味着在这波住宅市场回暖中，绿地并不能像万科、恒大一样成为十足的“幸运儿”。

　　绿地集团董事长张玉良在早前接受采访时也曾毫不避讳地指出，当前绿地正面临着三四线和商办品类去库存的棘手难题。毋庸置疑，在抛出3200亿目标的同时，绿地需要通过产品结构的调整来寻找新的支撑点。

　　“在特定阶段，绿地充分享受到了商办比例比较高带来的红利，但最近两年市场行情有所转变，从今年来讲住宅市场会好一点，所以绿地也在调整产品结构，今年的业绩可能会更好地体现这方面的调整。” 绿地控股集团董秘王晓东在5月16日的股东会上，这样向投资者解释。

　　绿地商办“围城”

　　业已公布销售业绩的房企都在用数字印证着房地产市场的回暖，以行业大佬万科为例，这家开发商在一季度的销售金额已达752亿元，完成千亿销售用时仅为118天。截至4月底，万科销售达1109亿元。

　　除了销售同比增速明显，万科今年的均价也在显著提升。观点地产新媒体粗略计算，万科一季度销售均价约为1.38万元/平方米，同比去年有十五个百分点的提升。

　　在去年进行了大手笔并购的恒大，同样在前三月交出了不错的成绩，期间，恒大地产累计销售657亿元，同比增幅高达115%。

　　龙头房企的业绩飘红只是市场回暖的一个脚注，包括融创、新城、旭辉等在内的第二梯队房企都不约而同地在一季度出现了销售业绩的大幅增长。

　　水涨船高之下，绿地一季度虽然录得了八成的同比增幅，但这与其去年同期基数较小不无关系。证券分析人士指出，绿地整体步伐略逊万科恒大的关键在于商办项目较多，因为这两年商办市场的表现并不理想。

　　巧妇难为无米之炊，纵然行情再好，若没有充足货源可售，对开发商来讲也是枉然。由于过去商办占用了大量资源，眼下绿地住宅产品的供应并不能像恒大、万科那样握有更多的主动权。

　　以绿地广州为例，既有的7个项目中，仅有广州绿地城和绿地缇香公馆含有住宅业态，其他均为商办和公寓产品。

　　商办产品的颓势在绿地去年的销售业绩中已经或多或少有所反映，据观点地产新媒体了解，在绿地去年2301亿元的销售中，来自住宅产品和商办物业的贡献各为1170亿元和1131亿元，相应的占比为50.85%和49.15%。

　　要知道在绿地对万科实现赶超的2014年，正是商办产品助力其完成临门一脚。该年绿地商办的贡献占比为53.8%，销售增幅更是高达90%。这也意味着，绿地过去一年来自商办的销售不增反减。

　　不可否认，商办产品的高库存已经成了眼下绿地追逐业绩快增长的镣铐。

　　“我们此前商场的商办类产品要跟政府共同协商进行改造，还有部分商办项目按照现在的市场情况需要延迟开工，这是绿地集团缓解三四线城市去库存压力的措施之一。”张玉良称。

　　带着“镣铐”跳舞

　　虽然在过去一年绿地失约2800亿的年度销售目标，但在公布年报的同时，绿地还是锚定了新一年的路线图，即在2016年要实现合同销售收入3200亿元，经营收入2400亿元，利润总额120亿元。

　　当中，房地产无疑是首当其冲的主力，基于商办去化缓慢的现实，绿地也在去年开始着手在产品配比及城市布局方面寻求新的平衡。

　　“从去年年底开始，我们把握住了宏观经济的一些最新变化趋势，及早布局。去年四季度，特别是12月份，绿地在土地获取方面的力度很大，拿了十几块地，涉及的土地款有100多亿元，我们也是在提前布局和谋划。”王晓东指出。

　　观点地产新媒体查阅绿地控股年报发现，2015年全年绿地先后在上海、北京、深圳、广州、苏州、南京、合肥、郑州、武汉、南昌等城市新增项目储备69个，权益土地面积8075亩，可建建筑面积1174万平方米，权益土地金额484亿元。

　　新增项目中，大部分为一二线城市刚需住宅项目，住宅产品可建建筑面积占比约70%。对比而言，新增项目的区域结构和产品结构都更趋于优化。

　　王晓东强调，绿地这番调整会更好地反应在2016年的业绩上，“无论是规模还是利润都会有一个比较好的增长”。

　　实际上，绿地的调整也体现在各级区域公司的销售指标与期望之上，比如以上海为主要阵地的绿地事业二部今年领取的销售指标为300亿元，当中绿地长岛项目就担着50亿元的指标任务。

　　一直未有亮眼表现的绿地京津事业部也一改往昔低调，绿地相关人士透露，这是因为集团对北京区域的期待比较高，希望北京能够成为与上海齐头并进的一个区域。据观点地产新媒体了解，去年底绿地在北京获取的大兴黄村项目将会是集团直投项目。

　　在3200亿的新命题之下，绿地除了地产主业的发力外，还在去年以剥离云峰的形式为自己的业绩润色，但此等剥离也让绿地陷入债务违约的舆论漩涡。

　　针对外界的质疑，王晓东在股东会回应称，绿地作为参股方不应该完全承担偿还云峰债务的责任。

　　“绿地的表态也是从参股股东的角度出发，力所能及地帮助云峰处理债务危机，但这个债务危机的主体是云峰。”