王锐：提高商业地产资本化率 为轻资产模式提供发展空间

　　用有限资产，获取最大收益，是所有企业追求的最高境界和最终方向。在经济迅猛发展的当下，“变轻”不仅仅是一种选择，也是一种必然。在商业地产发达国家，轻资产发展模式已经较为成熟，而在国内，轻资产离我们还有多远？还需要从哪些方面努力掌握轻资产模式进化逻辑？ 且听且看2016年6月成都“2016中国商业地产模式创新论坛”。在此之前，赢商网推出“国内轻资产运营商发展状况调查系列报道联动”，了解国内商业地产运营商的发展情况，以及轻资产路径的实操经验和机遇挑战，分享商业地产人对轻资产模式的思考和解读。

　　市场需求、时代发展，成功案例的示范效应，都将带动商业地产的轻资产经营，轻资产运营作为一种趋势，未来会形成许多合作模式，不会只是一个模式，而是多种发展模式并存。

　　在上海证大房地产有限公司副总裁王锐看来，商业地产开发除了前期策划和招商短期合作上，会逐步倾向项目开业后的运营阶段，尤其是资产管理方面，同样需要成熟的经验和规划，需要长期耐心的管理和调整。

　　“这也是一个重要的专业领域合作，而项目的进一步资产运营如转让、融资、改造，也需要精深的专业管理经验，可以相信，中国的商业地产轻资产运营在资产管理运营上，将会有越来越多的合作开发空间。”

　　轻资产模式 证大先行一步

　　商业地产涉及设计规划、前测定位、服务招商、品牌推广、工程机电管理、营运管理、物业环境管理、信息规划管理等众多职能，需要综合的管理知识才能胜任。而一支优秀的商业运营团队不仅可以让商业物业的资产价值有合理的当期回报，更能持续提升商业物业的价值。 

　　就目前市场情况而言，商业地产在中国尚处于快速发展阶段，运营人才供应不足，市场上也缺少专业的外包服务团队和可靠的管理工具可供选择。根据市场分析，证大集团选择了轻资产业务，将商业地产从前策、规划、定位、营运等各阶段细化拆分，为各企业的需求提供全方位的输出服务，最终达到提升使企业商业资产价值资价值，获得双盈的目的。　 

　　经过多年的磨砺，证大集团的商业管理团队有着极其丰富的商业经营经验和众多的成功案例，王锐表示，“我们把这些经验与实战技术紧密结合起来，从定位策划、招商管理、企划推广、工程管理、营运管理、物业管理等各方面培养自己的专业人才梯队，且通过各个项目的筹备及运营累积了深厚的行业经验，创建一整套的商业地产全方位、精细化的解决决方案，帮助企业的经营者更好地服务顾客和商家，降低经营成本。同时我们还将凭借自身的商业经验和创新服务能力，帮助自管的购物中心拥有独特的经营内容和服务特色，获得高于市场平均水平的经营收益。”　　 

　　轻资产模式是长远发展战略

　　从证大集团未来长远的战略发展规划看，未来的发展重点将以轻资产输出为主，并选择合适的时机和项目进行轻资产输出。

　　关于在轻资产业务的实际操作过程中遇到的问题，王锐说道：“面临的挑战既是合作双方对商业地产的理念及认识不一致，导致了对于整体项目定位、规划、招商以及后续运营方向的分歧，面对这样的情况，我们还是会坚持自己的商业地产理念与原则，用专业的数据以及相关实例去说服开发商，并从中找到彼此的契合点。企业会更多考虑口碑效应和项目带来的正向影响力。如果一时妥协，最后这个项目做得不好，对企业形象以及未来的业务拓展，都会产生负面影响。”

　　证大集团在轻资产方面将优先拓展北上广等一线城市及长三角核心城市,机会型进入其他1.5线及2线核心城市，并兼顾部分优质3-4线城市拓展，以取得商业项目冠名及商业招商运营为核心业务。目前证大商业管理公司正在同时接洽数个商业项目，分布在全国各地。合作方式方便，有商业管理服务输出，也有全程的项目托管。此外，证大还将在商业地产资本运作方面进行探索与尝试。除了商业运营管理方面的业务输出外，未来我们还计划提供资本方面的服务，例如帮助合作伙伴做资本结构优化。对于优秀的项目，也不排除我们直接投资的可能。公司的设想是从专业管理切入，最终实现对项目的资产管理或持有。

　　目前轻资产也是行业的一个共同研究方向，证大集团在两三年前就在考虑这种发展模式，并且寻找合适的项目进行合作。目前证大集团已经做好了充分的准备，从运营能力到商户资源，包括对品牌价值的评估，对这几年积累下来的东西做了一些判断，我们认为已经具备对外进行管理输出的能力。

　　轻资产模式的发展需要空间和时间

　　从国际发达国家相比，目前国内环境还需要长时间发展。目前美国、新加坡、日本等，已形成了以房地产投资信托基金（REITs）为核心的商业地产轻资产发展模式，但目前中国的轻资产合作方式，尚处于摸索阶段，未形成广泛推广的模式，也没有建立很好的标杆项目，只是形式上有一些新的方式。对于大多数企业来说，由于大部分资源还是建立在自身项目和资源的基础上运营，未被社会广泛认同和接受，因此，不能算真正的“轻”资产运营。商业地产的轻资产方向，将会有一个成功过程，不会轻易取得成功，但其代表社会资源的新的配置方向，是社会分工进一步走专业化细分的结果，也会为中国的百姓投资以及社会的各类基金，提供新的投资方向和参考的案例。

　　王锐看来，经过近十年的发展，中国已经拥有5000多家购物中心，除了少数知名企业外，大多数的商业地产的投资者缺少成熟的运营管理团队、系统的管理工具，导致了很多商业中心因为设计缺陷、定位错误、招商不到位而经营困难，甚至难以开业。而且目前随着市场的进一步深度调整，以及开发商资金链的紧绷，行业利润空间逐渐被压缩，转型已经成为众多房地产企业必须要迈出的一步。“重运营、轻资产”已经成为众多商业地产企业的共识，现在商业地产发力轻资产可以说是正当时。

　　轻资产模式的发展需要商业地产的资本化率要进一步提高，商业地产开发企业，进一步拓宽长期融资渠道，优化资产组合，建立合理健康的退出机制，同时商业地产资产的证券化需要得到国家政策的支持与倾斜，允许更多的商业地产开发公司上市，则将会有更多的实力地产并购基金入市，开展行业整合，私募股权基金的活跃发展也会为商业地产的发展和交易到来新的机会，商业地产的投资退出需要一个活跃和可充分流动的市场，国家对各类基金如养老基金、保险基金等的管理适度放松，允许其以适当的方式流入房地产市场，而作为管理方，轻资产运营公司在经营能力、自身资本融资能力、经营模式上需要提高加强，建立品牌化管理信誉和服务，大力发展有限合作人制度会有利于商业地产轻资产运营模式的人才流动和积聚。只有营造这样的环境，中国商业地产的轻资产之路，才能越走越远。