龙湖明年商业面积拟增至250万方 2020年商业收入50亿

　　近几年来，以开发高端住宅为主的龙湖地产，正在持续投资商业地产业务。7月1日上午，龙湖在北京的购物中心大兴天街项目正式投入市场。龙湖集团商业地产部总经理李楠在开业仪式后接受第一财经等媒体采访时透露，大兴天街是龙湖第18个天街项目，加上即将面世的重庆和上海虹桥天街，今年年底龙湖天街项目将达到20个。

　　根据龙湖的计划，今年年底龙湖商业面积接近200万平方米，明年拟增至近250万平方米，2020年商业收入目标为50亿元。

　　明年开业总面积增至近250万方

　　龙湖集团1993年创建于重庆，发展于全国，业务涉及地产开发、商业运营和物业服务三个业务板块。自2011年以来，龙湖开始以“优土储、强运营、控成本、持商业、精团队”为关键词的战略转型，龙湖商业也进入快速发展阶段。根据年报，2015年龙湖地产营业收入474.23亿元人民币，毛利率为27.4%。其中，投资物业渐成规模，截至2015年底，龙湖商业布局西部、华北和华东三大板块，实现全国化布局，累计已开业商场面积近150万平方米，整体出租率达95.9%。2015年其投资性物业收入15亿元(剔除营业税前)，同比增长61.5%，毛利率70.8%。

　　目前，龙湖旗下有天街、星悦荟、家悦荟三个商业品牌，其中天街是龙湖持有的主要商业地产品牌，定位为面向中等收入新兴家庭的区域型购物中心，为集购物、餐饮、休闲、娱乐等多种消费类型于一体的一站式商业综合体。2015年，龙湖新开了杭州和成都的天街商场。据李楠介绍，今年年底，龙湖面世的天街项目将达到20个，未来还将考虑在南京、厦门、武汉等“1.5线城市”开设天街商场。更为具体的计划是，重庆时代天街3期、上海虹桥天街将于今年开业，重庆源著天街、杭州滨江天街、苏州狮山天街、重庆U城天街2期、上海宝山天街计划于2017年开业，到2017年底，开业商场25个左右，开业总面积将增至近250万平方米。

　　一方面不希望过快过猛，一方面积极发掘机会。龙湖集团副总裁宋海林在今年5月时曾表示，龙湖也计划用5年~10年的时间，使商业成为集团新的业务增长极。面对媒体记者，李楠给出了更为具体的经营目标。她透露，龙湖对每年都有一定的租金目标，今年商业收益要达到20亿元，明年是25亿~30亿元，2020年收益目标为50亿元，“这是集团给商业的指标，今年目标应该能超越一点点。”

　　聚焦一二线城市的区域核心

　　聚焦一二线城市是龙湖的区域战略，去年龙湖合同销售额为545.4亿元，同比增长11.2%，创历史新高。对此，龙湖方面的解释是，这“得益于聚焦一二线的布局与品牌优势”。以龙湖聚焦的北京为例，进京十年后，目前龙湖在北京已实现3年2个“天街系”购物中心开业，运营面积42万平方米，在一线城市进入多个天街同时运营的阶段。宋海林7月1日对记者透露，2020年龙湖将在北京有5个以上的天街项目开业。

　　与市面上标准化、模板化的商业开发不同，龙湖的商业主要依托住宅产品，天街的定位是“区域核心，生活中心”，希望做“城市或区域的地标性商业”。如大兴项目，北京大兴天街项目负责人介绍，大兴天街项目还在客群调研与分析阶段，对于项目周边及区域内客群的现状、特点进行分析，最终勾勒出大兴天街四类核心客群：项目周边居民、黄村区域原住民、庞各庄榆垡等被城市化人群以及固安区域内环京人群，基于项目周边人群的育儿刚性需求，大兴天街突破性地将儿童业态占比提升到16.5%，希望成为北京南城最全的早教中心。

　　关于龙湖商业选址的特点，宋海林接受采访时对记者总结了三个方面因素，首先是城市发展方向和规划，比如北京南城就被龙湖视为可以捕捉未来机会的“洼地”；其次是当地的产业是否具有活力，龙湖在北京第二个天街之所以选择大兴，部分原因是当时拿地时该区域已规划有生物医药基地；第三是交通，倾向于地铁上盖，将商业项目建在轨道交通枢纽。

　　针对龙湖的区域战略与商业战略，兴业证券（601377）在研报中分析，龙湖是一家全国性的综合房地产开发商，该公司在核心一、二线城市拥有优质土地储备。近年来大力发展投资物业以提升抗风险能力，产品质量高，投资物业运营有特色，在房地产行业进入“下半场”后，该公司将会“后程发力”。

　　与此同时，国内城市商业过剩也是龙湖需要面对的市场现实。“随着1.5线城市大举建设现代化零售物业，购物中心已经存在过剩的风险，且它们中仅有10%~15%的现有存量符合国际标准。”国际咨询机构仲量联行(JLL)华北区研究部总监麦哲文曾对记者指出，2012~2015年，中国60强城市的购物中心总量几乎翻了一番，很多规划和管理不好的购物中心将逐步被淘汰。世邦魏理仕(CBRE)也曾提醒，伴随持续的集中供应，零售物业调整及行业洗牌依然大势所趋，在零售物业市场的本轮转型中，优胜劣汰加速了商圈及项目表现的分化。针对这一行业现状，从事商业地产运营近20年的李楠表示，具体来看，过剩并不意味着不存在机会，她认为，未来购物中心的竞争中，最重要的是对客户的研究，找到目标消费者，并在前期拿地选址、设计和工程阶段就结合未来客户的喜好做好预判。

　　作为龙湖商业首个一线城市商业项目，位于北京常营区域的龙湖长楹天街项目被视为龙湖在北京的商业“旗舰”。根据龙湖7月1日提供的数据，2014年12月开业的长楹天街，2016年日均客流约8万人次。