世邦魏理仕发布 2016年上半年杭州房地产市场回顾

　　2016年7月21日，杭州–世邦魏理仕发布2016年上半年杭州房地产市场回顾与展望。受新兴金融业行业调整影响，写字楼租赁市场出现小幅波动。同时优质项目入市备受追捧，体现了市场高端项目较为稀缺的现状，下半年入市优质项目值得期待。零售地产方面，上半年市场吸纳量上涨租金变现平稳，下半年核心地段有大量供应释放，为区域带来活力元素的同时也带来区域空置率上涨的隐忧。住宅市场去库存效果显著，六个月成交约7.7万套，成交总金额同比增长75.1%。土地市场持续火爆，开发商对新兴区域的开发信心仍然表现高调，市场对此应保持理性与敏感。世邦魏理仕杭州董事总经理马英枢表示：写字楼市场历经波折，曙光出现，但复苏的道路依然漫长。经济大势的不确定性将给未来供求关系带来不稳定因素，而人民币的持续贬值预期将可能推动资产价值产生变化，进一步影响资本投资回报水平。

　　2016年 杭州物业市场上半年指标一览

　　数据来源：世邦魏理仕研究部，2016年上半年

　　优质写字楼市场 –市场稳中求进，优质高端项目供应有限

　　上半年杭州写字楼租赁市场延续上年趋势，文化科技、教育服务业以及传统金融为主的租户较为活跃。 某科技公司和教育公司入驻黄龙国际分别租赁400平方米，某外资银行租赁坤和中心150平方米。二季度末，黄龙商圈空置率连攀四个季度之后首次出现下跌。另外财富管理类公司持续行业调整，武林和庆春商圈受此影响迎来了空置率高峰。上半年吸纳量主要集中于非主流商圈，市场总体空置率小幅波动至18.1%，为近五年较低水平。平均租金同比增长1.5%，报每月每平方米127.7元，保持平稳增长趋势。

　　写字楼销售市场，强劲的购买需求同时来自于投资者和自用客群。上半年杭州主城区写字楼新增供应8.8万平方米方，成交总面积为23.5万平方米方，六个月完成去年全年总量的3/4，总销金额同比增加54%。我们认为这一现象的部分原因系受到一系列信贷宽松政策和增值税方案变化的利好消息影响，固定资产进项税抵扣销项税的新计算方式有效激发了商业地产市场的购买需求。

　　嘉里中心入市后出租率和租金双双居于市场高位的表现，反映了杭州写字楼市场高端优质项目的稀缺以及市场对优质项目的迫切需求。未来钱江新城两个高端项目（来福士广场和平安大厦）约17万方的新增供应将交付使用，预计会进一步跟上杭州写字楼市场对优质项目日益增长需求的步伐。

　　优质商铺市场 –潮流生活回归，亲子体验类消费仍受热捧

　　2016年上半年杭州优质零售物业市场没有新增项目入市。上半年中，快时尚品牌以及潮流生活品牌正在逐渐回归市场。万象城二楼的Max Mara Weekend和三楼的Gap、adidas等新店铺正在筹备中;解百新元华重新开业，打造潮流生活方式的定位吸引了众多品牌加入。 同时，体验类儿童业态持续表现活跃。城北万达广场三楼同时引入美吉姆和孩子王两大主力店，同时多处商场新添亲子体验性元素。上半年内杭州优质零售物业空置率报2.7%，环比下降1.6 个百分点，同比下降1.3个百分点，购物中心首层平均租金报价仍维持在每天每平方米35.1元。

　　核心商圈优质商业项目供应将于下半年开始得到释放。国大城市广场和尚城1157等潮品商业的入市为武林密集的商业带来多元化的消费元素。嘉里中心则为延安路中段的商业空白带来新的人流聚集。我们预计市场空置率略有上升，但仍然处于快速消化的节奏，同时租金保持平稳或获小幅增长。

　　高档住宅市场 – 政策加码，去库存战略持续优化，库存创新低

　　2016年上半年杭州去库存八项举措持续酝酿，包括推进棚改货币化安置、支持自住型和改善型购房需求、鼓励新市民购房和农民进城购房、消化非住宅商品房库存、用足用好住房公积金政策、促进住房租赁市场发展及加强公共配套设施建设。全国楼市“涨”声四起中，杭州住宅市场销量大幅增长，但成交价相对理性，成交主要来自刚需以及首改需求。过去六个月全市新建住宅成交约7.7万套，同比增长68.8%，成交总金额1,437.4亿人民币，同比增长75.1%;其中均价3万以上交易成交5,189套，同比大幅增长99.8%，成交均价则轻微增长至每平方米40,000元左右。另一方面，“去库存”的战略基调持续发力。新增供应45,177套与上年同期基本持平，但较去年下半年减少6.5%；季末库存68, 407套，同比、环比降幅均超过30%，创历史新低。

　　去库存的阶段性成果令开发商对市场信心倍增，宅地供应市场的屡创新高正在隐隐推动周边区域开盘项目的后期成交。未来，供应结构的调控、货币信贷政策的宽松以及持续火爆的土地市场都将继续推动销量上涨，而房价则保持理性增长。

　　土地市场 – 土地价值逐步增长中 ，应保持理性与敏感

　　上半年土地市场延续了去年下半年以来的火热。主城区总计出让土地共25宗，总面积成交883,994平方米，环比小幅增加了3,282平方米，溢价率出现第二个25个百分点的连续攀升，至58.8%。

　　其中，成交涉宅用地17宗，面积738,191平方米，平均溢价率高达68.2%，环比增加31.4个百分点。在绿城潮鸣地王之后，浙江信达以溢价率95.95%，楼面单价21,565元/平方米竞得滨江区奥体单元地块，至此将板块宅地市场带入“两万”时代。我们认为宅地成交量价双涨是市场对短期未来供求关系的乐观预期所致，在这一阶段中应保持足够的审慎与敏感。

　　另一方面，商业商办用地紧跟总体土地市场节奏，上半年共出让145,803平方米，同比增长158.2%，成交金额增长187%。但是与去年下半年相比，出让面积减少19.1%，成交金额增长14.6%。成交的商业商办土地面积占总面积比重稳定维持在17%，成交基本无溢价。我们认为商业土地市场在总体市场供过于求的背景下，未来不会出现激烈上升。但部分热点区域或现个别案例溢价成交的现象。

　　工业物业市场 –新规利于跨境电商长期发展，仓库市场将迎升级潮

　　杭州全市上半年成交工业用地68 宗约100万平方米，基本保持上年的供应节奏，较2014年则大幅较少;其中临安和余杭最为活跃，分别占总量的30.6%和26.1%。保守供应进一步推高工业用地价格，同比增长10.8%报每平方米558.2元。未来经济开发区及周边仍然是工业用地供应的重点区域。

　　上半年发布实施的跨境电子商务零售（企业对消费者，即B2C）进口税收政策正面推动电子商务产业的规范发展，为工业仓储用地及仓库物流设施的发展构建了优质需求基础。年初以来交付的萧山复星大江东物流园，开启了杭州高标准仓库升级进程，平均租金推高至37.4元/平方米/月，同比上涨10.7%。同时随着普洛斯杭州物流园和临江物流园的满租，年中高标准仓库空置率下降至20.3%，但是受新项目入市影响较去年同期上升17.2个百分点。未来，计划年内交付的普洛斯钱江物流园和丰树萧山物流园以及乐歌杭州物流园项目，将带来近30万方新增供应，市场空置率近期内将继续走高，对租金增长产生一定压力。