成都中心：取代春熙路很难 助力商圈形象提升大可实现

　　8月10日，成都市规划局正式对外发布了《“成都中心”规划方案》。公开资料显示，该规划将在天府广场后子门片区呈现一个集文化中心、城市遗址、中央公园和产业高地于一体的国际一流新地标，打造出一张世界级中央公园城市名片。

　　在春熙路商圈独霸成都的当下，“成都中心”规划的出台被认为是对盐市口商圈、尤其是对骡马市商圈的“雪中送炭”。那么，该规划会否成就下一个春熙路商圈？其对目前商圈内的项目将产生多大的助力？对成都商业地产格局又能产生何种影响？带着这些疑问，赢商网实地调查并采访了相关的业内人士，希望对此作出合理解答。

成都中心效果图

　　区域老旧建筑较多 商业项目仅有茂业、仁和、今站与富力

　　“成都中心”的规划分为核心区与同步改造区。核心区与整个区域都呈长方形，同步改造区围绕核心区一周分布。整体范围具体是：北至羊市街、西玉龙街，南至东、西御街，西至东城根街，东至顺城大街的区域，总面积约为115公顷。其中，核心区范围由东御河沿街、西御河沿街、西华门街、东华门街及蜀都大道围合而成，总面积约为38公顷，同步改造区面积约40.6公顷。

　　据赢商网实地调查发现，区域内为数不多的新修建筑大部分聚集于天府广场附近，而后子门片区则多为20年及以上历史的建筑。大部分承载着政府机构、企事业单位办公及老旧职工宿舍等功能。有部分建筑已经在进行拆除工作。

　　目前区域内的商业项目主要包括茂业天地、茂业百货、仁和春天百货、天府广场今站购物中心以及成都富力广场。区域内的高端酒店则包括JW万豪酒店、明宇丽雅饭店、成都富力丽思卡尔顿酒店和天府丽都喜来登饭店四家。同样，区域内的甲级写字楼也屈指可数。

　　从功能分布上看，本次规划对区域现状的调整大部分为后子门片区。因此，除了天府广场区域尚可以担起“城市前厅”功能之外，后子门片区的“城市后苑”部分，要实现目标还得付出很多的努力。不仅城市遗址与中央公园部分将面临大量拆建工作，产业高地部分，要实现“高端产业的中央商务区”也需要引入一些新面孔。

成都中心规划图

　　盐市口商圈或持续尴尬 骡马市商圈将借机“弯道超车”

　　鹏友会核心创始人、新巢商旅顾问公司总经理蒋鹏认为，“成都中心”的规划对于骡马市商圈是一个利好政策。它将改善商圈形象，拉动流动人口。此外，青羊区作为旧城改造的最大片区，将有机会使得区域内商圈进行结构性调整。但他认为，这样的利好还不足以提供与春熙路商圈较量的能力。“商圈的定位聚合需要经营时间，结构调整需要建筑时间，商气的消费习惯培育需要沉淀时间。春熙路商圈有了IFS、太古里两个项目，已经占据成都难以撼动的霸主地位。”

　　但就目前披露的规划来看，盐市口商圈处于规划核心区外围的同步改造区，仍难打破被春熙路商圈抢走优势的尴尬。因此，在蒋鹏看来，骡马市商圈会是本次规划更大的受益方，他甚至预言：“骡马市可以借这次机会弯道超车。”

　　另一方面，蒋鹏也分析，规划带来的商圈升级相对有限。目前还只能改善商圈土壤，比如人流跟宣传势能。仅骡马市商圈而言，亮眼的五星级酒店只有丽思卡尔顿，甲级写字楼SAC可以算一家，商业项目正在努力运营，但商圈结构类型仍显贫弱。因此可以想象，“这个规划会带来很多不同类型的高等级项目进驻，但进来后培育也需要时间。”

　　成都富力广场进入双酒店模式 将顺势打造特色餐饮与零售

　　对于“成都中心”规划的出台，最高兴的莫过于成都富力广场的操盘手曲海涛。正在大刀阔斧进行调整中的成都富力广场，无论其定位调整还是业态、品牌等各方面的调整，都恰好契合了本轮规划的调调。曲海涛将这归功于运气，但运气也是需要有技巧地去抓取的。

　　不可否认，如果“成都中心”成为现实，由此产生的客流变化会给成都富力广场带来多种可能。来自金融、政府机构、事业单位等渠道的消费人群将转变为休闲、旅游与家庭客群，客群年龄段也将从原来的25-35岁变为全年龄段，消费时间段自然也将随之拉长。

　　而该规划对产品线的影响，曲海涛认为首先会是酒店业。成都富力广场在拥有丽思卡尔顿的同时，已经与据说可媲美雅诗阁和辉盛的香港逸兰酒店签约，且于12月即将试营业；其次是餐饮部分，目前四川省小微企业促进会与四川省餐饮协会都与成都富力广场在洽谈合作，未来成都富力广场负一层到一层位置沿东华门街部分或许将重点打造特色餐饮；再次是零售，蜀绣、旅游纪念品等特色购物会是调整趋势。对于曲海涛来说，等到“成都中心”带来足够多的客流，项目的调整升级就是水到渠成的事。

　　正如蒋鹏分析的那样，这是商圈内项目“一个极好的借船出海机会”，骡马市商圈定位重塑需要时间，但政策信息的发布是一个势能前置使用的产品。因此他建议各家项目，在政策信息发布时间重新调整定位，改变建筑结构符合经营需求，主动利用渠道进行零售商家信心攻略活动去发生大效果。

蓝色围挡部分为传言中华侨城将打造的地块

　　传成都文旅将入局 华侨城已规划好一个综合体

　　据赢商网得到的消息，“成都中心”的规划早在春节前后就已经发到规划区域内的相关人士手中。而参与规划设计的四川农业大学风景园林设计研究院副院长张淼也告诉赢商网：“这个规划已经经历了几代人的打造。”在不断的升级之后才呈现为目前公开的样子，但他同时认为，目前公开的版本不一定就是最后的实施版本。“在实施过程中，会根据这样那样的情况，广泛吸收社会各界的建言建议。最终的落地版本可能会比这个公开版本更合适，功能性更强。”

　　另有消息表示，成都文旅集团目前正在洽谈加入“成都中心”的打造。从规划来看，这也的确符合其擅长的文化旅游地产路线。但成都文旅最终是否入局还尚未可知，赢商网也将对此保持关注。

　　此外，位于东御河沿街与东华门街夹角位置、成都富力广场对面、紧挨体育中心的地块，也有传华侨城将规划打造2栋写字楼和一个3-4万方的商业。

　　未来是否还将有更多的入局者？我们拭目以待。

　　争议：“成都中心”的打造意义有多大？

　　“成都中心”的打造意义有多大？

　　四川农业大学风景园林设计研究院副院长张淼认为，这是广大市民与政府机构重视环境、对环境美化寄予厚望的结果。成都富力地产开发有限公司副总经理兼商业公司总经理曲海涛认为，成都市场容量够大，这是新增量级商圈的举措，同时为市民新增一个去处。

　　但在鹏友会核心创始人、新巢商旅顾问公司总经理蒋鹏看来，中心城区的规划是个有争议的做法，成都已经有了天府广场，扩大市中心的必要性需要商榷。毕竟市中心寸土寸金，没有必要建立一个低能效大投入的项目。以春熙路商圈为例，其营业额在240亿以上，属于国内的八大商圈。IFS破了年销售额30亿，春熙商圈因此成为30亿俱乐部一员。这里构建商圈的项目数量跟级别在全国都是首屈一指。从这个角度上讲，市政规划根本不足以撑起一个商圈，但同时他也认同，该规划可以对商圈起到完善作用。

　　然而无论怎样，我们总是乐意看到城市崭新的面貌，希望因城市的发展所处其中的我们能够更具幸福感。因此，我们关注“成都中心”的规划与实施，更关注它对成都城市商业格局的改变，毕竟，这事关我们的生活品质。