歌斐资产谭文虹：运营能力成地产基金核心竞争力

　　导读

　　过去很长一段时间，中国整个房地产体系是开发商主导，房地产基金依附于开发商，主要做股债结合。但未来房地产基金一定会走向自主化。歌斐资产策略性地减少了对传统房地产企业融资产品的投放，重点关注房地产资产持有并运营等业务。

　　8月11日，歌斐资产首个以发行房地产基金的方式收购资产，并建设的5A甲级写字楼歌斐中心正式竣工。据透露，项目整体标的接近32亿元，是歌斐资产2014年从融创手中收购而来，成为当年上海大宗资产交易中成交额最大的一单。

　　歌斐资产为此设立的“京沪房地产投资基金”，规模16亿元，上市公司和保险机构也参与其中。这只投资基金被看作是为单一项目收购募集金额最大的人民币写字楼基金。

　　歌斐资产创始合伙人、董事长兼CEO 殷哲认为，中国房地产的发展目前来看处于早期，或者说成长期，还没有到成熟期。过去很长一段时间，中国整个房地产体系是开发商主导，房地产基金依附于开发商，主要做股债结合。但未来房地产基金一定会走向自主化，跟开发商不再是依附关系，而是更加独立的合作关系。

　　“房地产基金缺的是开发运营能力，优势是金融能力，包括资金的长期性。”殷哲认为，目前歌斐资产运作房地产基金的模式发生了变化，实际上是回归本源。

　　歌斐资产房地产基金合伙人谭文虹也指出，以歌斐中心的投资模式作为引子，歌斐资产将来发行基金会更偏重于投资及运营能力。她认为，由于开发销售的传统盈利模式受到不断挤压，房地产投资会逐渐转向持有型物业，机构尤其是保险公司，将逐渐成为投资的主要参与者。

　　作为第一个以基金形式运作的房地产项目，歌斐中心竣工时间与招商情况进展顺利。关于年化收益，两名高管透露要根据写字楼的最后售价情况而定。

　　从2016年1季度数据可见，歌斐资产整体资金管理规模已经达到946亿元人民币，同比增长60.7% 。歌斐房地产基金未来的运作模式与针对房地产市场变化所作的应对将是怎样？为此，21世纪经济报道记者专访了谭文虹。

　　关注资产持有运营业务

　　《21世纪》：怎么看房地产基金在中国的变化，以及这后面蕴含的市场趋势？

　　谭文虹：过去十年，甚至是二十年，只要是投资房地产，想亏钱也很难。但从2012年开始，中国房地产行业不知不觉发生了巨大的变化，过去几十年的赚钱模式行不通了。所以投资房地产还是需要有长钱去匹配。

　　对于个人投资者来说，如果全是投资类房产，可能需要尽早出手，以避免集中抛售产生大量供应。判断的依据就是这个城市或者区域有没有未来的产业规划及人口流入。

　　2016年1季度我们房地产类基金占比从2015年底的36.7%减少至28.9%，这是我们主动调整的结果。这一数据的明显下降，不仅代表数量上的减少，同时也代表结构上的优化。我们策略性和有意识地减少了对传统房地产企业融资产品的投放，重点关注房地产资产持有并运营等业务。

　　《21世纪》：“京沪房地产投资基金”与以往基金有什么不同？

　　谭文虹：歌斐中心的写字楼业主不是地产开发商，而是由歌斐资产负责运营及管理的地产基金，而这些地产基金的投资者为上市公司和保险机构。目前持有运营将来择机卖出，我们还是以运营增值、最后整体出售获取为目的。

　　保险公司的负债是长期的、大额的，所以他们希望长期稳健的投资，而房地产非常容易吸纳保险公司的巨额资金。所以房地产天生是机构、尤其是保险公司的战场。保险公司对投资的要求也很明确，期限在5-10年，有8%左右的收益率。在海外，大型不动产项目背后，大资金都来自于险资养老金、退休基金。

　　可能当前的个人投资人还不太会接受，但随着市场无风险利率下行，8%-10%的回报可能是非常不错的投资。这就是未来投资主体的区别：个人投资者都在想怎么赚得最多时，机构都在想怎么保本。

　　此外，这个写字楼项目，歌斐房地产基金拥有100%股权。歌斐房地产基金从一开始就选择做真正的股权投资基金。之前大部分的合作是由开发商操盘，我们做财务管理，但还是保留了我们主动管理的基因、能力和意识。收购这个楼意味着对歌斐房地产基金运营能力的要求更高了。

　　《21世纪》：如何看待商业地产资产证券化？针对商业地产库存严重，基金在这方面会否有所作为？

　　谭文虹：商业地产目前的库存很严重，我们怎么买到合适的资产，再把它运营好，的确值得探讨。资产证券化在国外是一种非常主流的退出方式，但目前中国很多的ABS还不是纯粹意义上的资产隔离性质的ABS，需要担保或者租金补足，真正的ABS是完全由资产的运营现金流支持的，收益率会根据实际租金收入浮动。国内很多ABS的收益还是有信用担保性质，所以我觉得还有一段路要走，但目前市场上的创新值得关注。

　　存量市场机遇

　　《21世纪》：目前歌斐资产房地产基金投资有没有转型的倾向？比如转向存量市场？

　　谭文虹：大家可能都看到这样一个市场现象，比如上海，近期外环土地都拍到3-4万元/平方米，扣除公建、15%不可售的住宅等，价格就更贵。如果外环外的住宅都要卖到7-8万元/平方米，那么外环内的很多资产还是值得去“折腾”的。

　　地段还是很重要的因素。现在这个市场进入了精细化运作的时候，进入存量市场需要做充分的准备，而且这个过程很艰苦。一个细节是，写字楼验收时，细到我们的团队去数消防喷淋头数量是否符合要求。比如我们的主贷方工商银行，几乎是第一次为我们这样的基金模式放贷，这在工行内部也是非常创新的案例。因为银行认可我们收购的资产，也认可我们在运营上的细心。

　　中国房地产市场是个销售额达八九万亿的市场，任何人都无法忽视它。从资产配置角度来看，房地产作为稳健性投资品种，一直是必不可少的一个重要配置品类。未来房地产市场呈现分化的发展格局，房地产基金依然在股权投资和资产收购方面有不少好的投资机会。建议投资者优化房地产投资，而非简单地减少配置。

　　歌斐房地产基金采取“轻重结合，双轮驱动”策略。一方面关注那些具有跨界整合能力和在各细分领域有出色运营能力的房地产行业创新者们；另一方面择机收购优质商业地产项目，以股权投资分享高收益。

　　目前，歌斐资产的投资目标分为两类：一类是“重基金”，瞄准存量房市场，设置存量资产收购基金；另一类是“轻基金”，投资一些轻资产的房地产运营公司的股权。

　　《21世纪》：如果真的进入存量市场投资，歌斐资产有什么标准？

　　谭文虹：我们这两年已经看了不下100个项目。相对而言，写字楼比较稳定，运营更加标准化。

　　存量市场方面，原则上只看京、沪、深相对核心和次核心的办公、园区、在建工程或一些容易操作的商业地产，地段要好。这些项目从回报看，没有过去开发类的项目那么高，但是相对比较稳健，风险比较小。

　　这个投资逻辑比较简单，首先看地段，同时考量价格和可改造、可提升的空间。因此，我们会关注京、沪、深的一些物业，或者是收购，或者是长租，可以通过运营改造提升租金，三到五年后退出，这是机构资金的主战场。

　　此外，投资一些善于经营管理公众业态的创新型公司也是歌斐资产目前关注的方向，从住宅的新开发销售转为存量的经营持有的时候，市场主体从原来单一的开发商为主，变成现在百花齐放。

　　实际上，除了歌斐中心，歌斐资产还参与早期投资、且刚成功完成新一轮融资的优客工场。

　　《21世纪》：京沪两地近年来也涌现不少资产管理公司专做存量资产收购重组，你怎么看两个市场的区别？

　　谭文虹：上海的市场比较活跃，北京的项目投资机会相对而言比较少。上海、北京的写字楼空置率比较低，核心区基本上在3%-4% 以下。另外，商业、公寓我们现在也在看一些机会，不可能说拿过来简单地买了就再卖，可能还是要通过运营，通过一段跨周期的投资，资产慢慢增值以后，我觉得也是有机会的。住宅不会像过去那样完全占据主流，也不会马上减少。只是这个市场里面，一线城市都是地王，三四线城市都面临去化难题，要找到比以前更好的项目，就要比以前更加谨慎。