在拿地、商业运营与新业态方面 龙湖有啥独特逻辑？

　　8月17日，龙湖地产有限公司在香港举行2016年中期业绩发布会，一如往年，公司执行董事兼董事长吴亚军带领CEO邵明晓、CFO赵轶等高管接受了来自媒体的提问。

　　根据龙湖披露的数据，上半年公司实现合同销售额385.9亿元，较上年同期增长78.4%；营业额同比上涨了9.4%至183.7亿元，其中物业投资租金收入为8.8亿元，同比增加33.9%。

　　基于首7月已完成全年销售目标的72.64%，赵轶在业绩会上当即宣布，龙湖全年销售目标由原来的620亿，上调21%至750亿，并增加全年供货量由原来的1100亿至1250亿。

　　优秀的业绩表现折射了企业精准的战略定位和良好的管理能力，在业绩会上，龙湖的一众高管也不吝和大家分享了关于龙湖拿地、商业，以及即将发力的新业态版块的独特逻辑。

　　拿地：“胆子小”不追高地价

　　在地王近乎“人手一个”的年代，龙湖的态度却是“不会为了进一个城市去盲目追涨”。

　　以融信110亿拿下的上海地王为例，虽然龙湖也参加了土拍，但是由于地价超过了合理的授权，龙湖最终没有拿下。对此，吴亚军甚至笑称，没有拿下的原因“主要是胆子小”。

　　邵明晓补充称，在当前整体流动性比较宽松的情况下，出现这种高地价也不足为奇，因为每个企业都有自己拿地的逻辑，龙湖“祝福同业”并“佩服他们的勇气”。

　　但从龙湖的角度来讲，其还是继续坚持稳健的原则，即公司一直以来强调的“有回款的签约，有利润的增长”。

　　邵明晓还在现场解析了龙湖内部独特的拿地方法--“频率换概率”，也就是每个拍地都会去看，但不会盲目追涨。

　　以北京市场为例，去年北京公司总共看了150个项目，上了50次会，拿了8个地。在土地市场比较火热的情况下，这样的拿地方式虽然比较辛苦，但却能够以看地的“频率”换取拿合理优质土地的“概率”。

　　邵明晓坦言，想要简单、完全地准确预测土地市场的风险是不可能的，但龙湖会通过数据，根据城市的区划周期、供应量，包括同业竞争情况，做出一些判断。

　　未来，龙湖的目标城市仍然会聚焦在原先厘定的24个，在现有城市根据地价的情况，包括整个市场的情况，做合理的土地投资布局，如果特别高地价的城市，公司会谨慎对待；如果判断未来有机会的城市，龙湖将加大布局。

　　而关于当下非常流行的并购收购，邵明晓则表示，龙湖没有成立特别的并购部门，只是在投资体系中加大对并购能力的培育。龙湖认为，现在这个时间“还不完全是最好的并购的机会”，龙湖将为并购做好准备。

　　商业：资金成本、运营能力是关键要素

　　除开在拿地上的独有逻辑，龙湖在商业运营上也有着自己的见解。

　　按照规划，龙湖商业将在2020年实现租金收入50亿的目标，这对于目前租金收入只有9亿元的龙湖来讲，不可不谓一个巨大的规模增长。对此，邵明晓表示，龙湖坚持每年把回款的10%投在投资性物业上，而50亿的租金收入目标，按现有盘面的18个商场，以现有的增长速度，基本上也已经接近这个目标，“缺口不大”，再加上未来几年可能增加的几个商业，其认为50亿目标应该是“比较容易的”。

　　邵明晓也坦言，做商业确实很有挑战性，有几个要素是保证开一个成一个的关键。

　　一是资金成本必须要在6%以下，这样来看，“放眼望去在中国有能力做商场的公司没几家”，这也是龙湖一直致力于持续降低资本成本、拉长帐期的主要原因。

　　二是要有很强的运营团队。邵明晓表示，龙湖商业拥有一个超过十年的运营团队，从运营数据上看，龙湖商场的出租率也保持在高位水平，无论是从租金增长、客流、投资汇报各方面数据都非常健康的，其中一个很重要的原因就是布局，龙湖商业基本上布局在圈定的高能级的一线和领先二线城市的相对核心的地段，而且基本都是地铁上盖。

　　基于上述的商业逻辑、综合要素，邵明晓认为，50亿收入是一个很客观的数字，公司每年有机地增长就能达到。

　　新业态：长租公寓、联合办公新愿景

　　对于将稳健摆在发展原则第一位的龙湖而言，每一次新业务的开展和每一次创新性的尝试，都必将是在深思熟虑后所做的决定，也因此，对于龙湖刚成立满半年的新业务部门的业务推进情况，业内是好奇的。

　　早在5月31日的股东会上，吴亚军就透露，龙湖未来还是会以地产为主业，创新型业务也会选择与地产有关联性的业务，比如长租公寓、联合办公等。

　　在此次中期业绩会上，吴亚军正式对外揭开新业务部门的神秘面纱，推出龙湖新业务板块的两个品牌--长租公寓品牌“冠寓”和联合办公品牌“一展空间”。

　　据吴亚军介绍，龙湖在长租公寓和联合办公上已经有较长时间的研究，在大悦城原总经理韩石正式履任龙湖后，龙湖正式组建了创新事业部来推进这个版块。

　　现在，龙湖正式推出两个品牌，长租公寓品牌“冠寓”，联合办公品牌“一展空间”。公司的布局主要是在一线和二线城市的核心地段，目前已有一些项目正在运作。

　　而就这两项业务的发展愿景，吴亚军表示希望在三年以内，达成有长租公寓300处，20个联合办公项目。

　　继商业板块十年耕耘终有所成后，龙湖对持有物业的微创新试水才刚刚开始。