陈启宗这样看未来局势：中国楼市没有泡沫，更像铁球

　　昨晚，这两封书信就在恒隆集团官网正式公布。陈启宗在今年的致股东函中表示，当前全球经济局势不稳，中国经济很大程度上要靠内需拉动；经济周期无可避免，但处于熊市，对头脑冷静的商人来说，却是赚钱良机。

　　赢商网就这两封《致股东函》做了观点提炼梳理。面对经济局势动荡、营商环境低迷，恒隆集团将采取哪些应对方法，值得各位地产操盘者学习。

　　谈经济局势

　　英国脱欧+全球化退却，不稳定因素接踵而至

　　与往年不同，陈启宗董事长在开篇，就先盘点了今年国际几桩大型经济事件，包括英国脱欧，恐怖主义袭击等乱局。因为在他看来，这不仅将给全球局势带来举足轻重的影响，还可能或早或晚影响恒隆的公司业务。

　　对于未来全球经济局势，陈启宗在信中也显得忧心忡忡，他担心，更多不稳定因素将接踵而至，过去数十年备受追捧的全球化风潮也在逐渐退却，当前环球局势极不明朗。

　　但从长远来看，陈启宗对中国市场还是持乐观态度。他表示，“倘若近日乱局发生在1980、1990或者千禧年代，中国受到的影响会更大。”

　　他的信心来自于：中国经济规模庞大，人口众多，和多领域正蓬勃发展。

　　应对计策

　　中国不能再依赖外贸，必须迅速发展内需市场

　　未来，中国和美国将继续成为带动环球经济增长的双引擎。

　　中国人口比美国多逾4倍，国内生产总值绝对值也可能超越美国。但不得不承认，美国社会和经济有超凡创意和过人韧力，使其在可预见的未来，仍能站稳世界经济龙头地位，而中国，则将成为美国以外另一经济蓬勃的地方。

　　分析当前国内局势，陈启宗认为，中国将会继续走与全球接轨的发展路向，但不能再像以往一样依赖外贸，而必须迅速发展内需市场，以对冲国际市场可能出现的困局。“境外可能没有贸易伙伴能进一步带动中国经济增长，向内求索是必然。中国似乎无可避免要刺激个人消费，这也是恒隆的业务所在。”

恒隆集团董事长 陈启宗

　　谈营商环境

　　中国经济寒冬仍在持续，经济周期不可避免

　　从恒隆地产公布的今年上半年业绩来看，香港和内地的租金收入同比分别增长7%和2%(按人民币算)，但由于人民币兑港币贬值6%，这表明，内地收入增幅如果少于此数，那么换算港币后也是亏损。以此计算，内地租金收入的列账金额减少4%。

　　对恒隆地产来说，定位高端的恒隆广场经营环境更是困难，租金下调2%，若不计入刚开业的大连恒隆广场，跌幅为4%。情况最严峻的沈阳市府恒隆广场、无锡恒隆广场，收入锐减20%。

　　恒隆地产过去半年的业绩表现，印证着中国经济寒冬仍在持续。但这在陈启宗看来，并不完全是坏事一桩。这与自然界季节更替定律相似，无论一个经济体有多自由或多封闭，都存在经济周期。

　　经济周期不可避免，但对头脑冷静的商人来说，这却是赚钱良机。

　　>>>点这里，有大连恒隆广场开业情况

　　应对计策

　　熊市是个珍贵机遇，寒冬正是企业调整之时

　　陈启宗认为，谨慎行事，才能稳握市场脉搏。

　　据他分析，当市场气氛炽热，公司采取大规模急速扩张，这往往会给企业带来长远负担：人力资源跟不上，企业文化削弱，风险管理变得松懈等，这样一来，当行业处于经济衰退时，企业就容易出乱子。

　　因此，当经济处于疲态时，刚好是管理层给企业注入活力的时机。熊市是个珍贵机遇，企业需在必要时予以重整，以迎接下一个增长周期。

　　正处经济寒冬，恒隆地产就采取资产优化的方式。尽管营商环境艰难，但恒隆广场都位于各城市的黄金地段，品牌认可度佳，陈启宗有信心，恒隆能够抵消市场环境带来的负面影响。

　　谈地王现象

　　面粉贵过面包？那也要买！

　　据赢商网不完全统计，今年1-8月，全国冒出地王共211宗(含单价地王&总价地王)，拿地金额接近5千亿，其中楼面价破5万/㎡的地王有6宗，5宗在上海，1宗在深圳。比过去任何时候都要疯狂。

　　在今年的致股东函中，陈启宗也提及了地王现象，他认为，“这种情况只在个别城市发生，不可视作全国性现象”。

　　而导致地王频出的原因，陈启宗总结了三个因素：首先是，先前景气时期，地价被抑制得最厉害的城市，如今飙升幅度最大；其次是内地货币政策宽松，导致经济体系中的流动资金过剩，又遇到投资工具不足，因此，投资地产是不少企业看好的投资行为之一；最重要的原因是，许多开发商已经耗尽土地储备，亟需补充。

　　“近期有大型开发商透露，如果现在不以高价买地将无以为生。就好比做面包，却没有面粉一样。另一方面，如果以极高价购入地王，或许公司会在3-5年内因为亏损而倒闭，但两者取其轻，他选择后者，起码到时如果市况好转，便可安然度过难关。”

　　>>>点这里，有全国地王盘点

　　谈楼市泡沫

　　中国市场更像铁球，而非泡沫

　　尽管中国内地楼价高企，不过陈启宗笃定，“中国并没有楼市泡沫”。他解释说，泡沫的定义，是缺乏实际支撑，一触即破。但如果自住者及投资者的借贷比例不高，就不会出现被银行或其他借贷机构讨债的危机，这样的市场比较像是铁球，而非泡沫，是中国的独特现象。

　　基于此，除打造购物商场外，恒隆地产还有意在发展中的几个项目里，兴建高级住宅大楼。比如沈阳的市府恒隆广场、无锡恒隆广场，以及仍在建设中的昆明、武汉恒隆广场等。

　　住宅对整体经济的影响也是举足轻重。数年前住宅旺盛时，经济发展也十分蓬勃，那是政府通过鼓励兴建住宅来刺激经济发展；如今住宅发展放缓，整体经济也在下调，这是全球普遍现象，中国自然也无法幸免。

　　谈后市预期

　　看好中国内地市场 竭力阻止业绩进一步下滑

　　在陈启宗看来，未来半年甚至一年里，全球经济很难有显著改善，利好消息少之又少，反而充斥着不稳定因素。而恒隆能够做的是，是竭力阻止业绩进一步下滑，下半年尽可能维持上半年的业绩。

　　从长远来看，陈启宗对恒隆未来业务发展仍信心满满。过去30年，中国内地从物资短缺走向物质充裕，都市人更倾向于追求优质产品和服务，这也将是未来数十年内个人消费的重要趋势。而恒隆一直专注于打造四、五星级购物商场，将受惠于这一趋势。

　　在这种情况下，得益的还不光是外国顶尖时装品牌，一些新冒起的本地品牌也同样受惠。因为顾客追求的已不单是品牌形象，产品质量也同样重要。